N° minute :2026/211
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 26/00518 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EAPD

JUGEMENT
DU 13 Octobre 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence LA VALLEE, sis 202, rue Victor Rimmel à KNUTANGE (57240), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER,
demeurant Siège social Rue Wangari Maathai-Ecoparc “Le Melten” – 57140 NORROY LE VENEUR,
représentée par Maître Jean-christophe DUCHET de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-DUCHET, demeurant 11 place Saint Martin – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, Me Laure KERN, demeurant 39 Rue de Paris – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [A],
demeurant 202 A RUE VICTOR RIMMEL – 57240 UCKANGE,
représenté par Me David JEANMAIRE, demeurant 19 B rue De Gaulle – 57700 HAYANGE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [G] [A] née [X],
demeurant 202 A RUE VICTOR RIMMEL – 57270 UCKANGE,
représentée par Me David JEANMAIRE, demeurant 19 B rue De Gaulle – 57700 HAYANGE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal
Débats à l’audience publique du 22 Septembre 2026
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Greffier lors de la mise en forme de la présente décision
et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

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M.[K] [A] et Mme [G] [A] sont copropriétaires au sein de la copropriété “Résidence LA VALLEE” située 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE.

Par jugement du 14/04/2025, la Chambre civile du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert à leur encontre une procédure de liquidation judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER a déclaré une créance de 15 439.61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence LA VALLEE demande au président du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond de :
• condamner solidairement Monsieur [K] [A] et Madame [G] [A] au paiement de la somme de 5 714,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2026 ;
• condamner solidairement Monsieur [K] [A] et Madame [G] [A] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
• condamner solidairement Monsieur [K] [A] et Madame [G] [A] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 29 juillet 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence LA VALLEE demande au Tribunal de :
• Déclarer recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier
Résidence LA VALLEE, sis 202, Rue Victor Rimmel à KNUTANGE (57240), pris en la
personne de son syndic, en exercice, la SAS DUMUR IMMOBILIER en ce que les charges de copropriété réclamées sont pour partie postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective et donc non soumises à la règle de l’arrêt des poursuites ;
• Débouter Monsieur [K] [A] et Madame [G] [A] de leur fin de non- recevoir tirée de la procédure de liquidation judiciaire ;
• Débouter Monsieur [K] [A] et Madame [G] [A] de l’ensemble des
moyens et prétentions soulevés dans leurs conclusions du 2 juillet 2026, en ce compris le moyen tiré de la prétendue incohérence entre la déclaration de créance et la présente demande;
• condamner solidairement Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 5714,26 euros, selon relevé de compte du 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2026;
• Subsidiairement, si le Tribunal estimait que la fraction de la créance antérieure au jugement
d’ouverture du 14 avril 2025 (soit 4.707,09 €) ne peut être recouvrée que dans le cadre de la
procédure collective: condamner solidairement Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 1 007,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2026 ;
• condamner solidairement Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;
• débouter Monsieur et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et prétentions ;
• condamner solidairement Monsieur et Madame [A] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;
• débouter M.[K] [A] et Mme [G] [A] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et prétentions.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des charges, il fait valoir que chaque copropriétaire est tenu d’acquitter sa part des dépenses collectives conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il expose que Monsieur et Madame [A] sont solidairement redevables de la somme de 5 714,26 euros selon le relevé de compte du 19 novembre 2025 et qu’ils se sont abstenus de régler ces sommes malgré une mise en demeure adressée le 15 janvier 2026.

Pour répondre à l’exception d’irrecevabilité tirée de la procédure de liquidation judiciaire ouverte le 14 avril 2025, il soutient, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le syndicat bénéficie d’un privilège immobilier spécial lui conférant un droit de poursuite spécifique. Il fait valoir, au visa des articles L. 622-21 et L. 641-13 du code de commerce, que les charges nées après le jugement d’ouverture ne sont pas soumises à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et restent exigibles à leur échéance. Il précise qu’une fraction de la créance, s’élevant à 1 007,17 euros, est née postérieurement au 14 avril 2025 et qu’il est donc fondé à en réclamer le paiement par voie judiciaire. Il ajoute que la déclaration de créance effectuée auprès du mandataire liquidateur a un objet conservatoire et ne vaut pas renonciation à agir pour les créances postérieures ou dont le recouvrement est autorisé.

Concernant sa demande de dommages et intérêts, il soutient que la résistance abusive et non fondée des défendeurs entraîne des difficultés financières au sein de la copropriété et met en péril son bon fonctionnement.

Enfin, il sollicite le rejet de la demande reconventionnelle des défendeurs en faisant valoir que l’exercice d’une action en recouvrement des charges impayées relève d’une obligation légale pour assurer la pérennité financière de la copropriété. Il soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que cette action ne constitue pas une faute, aucune intention de nuire ni légèreté blâmable n’étant établie, et qu’aucun préjudice certain et direct ne résulte de la présente procédure.

À titre subsidiaire, il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à la seule somme de 1007,17 euros en faisant valoir que ce montant correspond à la fraction de la créance née après le jugement d’ouverture de la procédure collective, laquelle échappe à la règle de l’arrêt des poursuites.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 22/09/2026, Monsieur et Madame [A] demandent au président du tribunal judiciaire de :
• débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence la Vallée de l’ensemble de ses demandes
• reconventionnellement au vu de l’article 1240 du code civil: condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence la Vallée à leur payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
• condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence la Vallée à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien du rejet des demandes, ils font valoir qu’une procédure de liquidation judiciaire a été prononcée à leur encontre le 14 avril 2025 et que le syndicat demandeur a déjà déclaré une créance d’un montant de 15 439,61 euros auprès du mandataire liquidateur.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande au motif qu’en application de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Ils opposent que la quasi-totalité de la créance réclamée, soit 5 447,09 euros, est antérieure au jugement d’ouverture et que la demande est dès lors irrecevable et mal fondée, la créance ne présentant pas un caractère certain et exigible.

Ils contestent la demande de dommages et intérêts en exposant qu’ils n’ont pas opposé de résistance abusive, la décision de liquidation judiciaire les contraignant à ne pas privilégier un créancier au détriment d’un autre. Ils précisent s’efforcer de régler mensuellement 180 euros pour les charges courantes et soutiennent qu’aucun manquement à leurs obligations n’est établi au sens de l’article 1231-1 du code civil.

À titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts en exposant que ce dernier a commis une faute en tentant d’obtenir un paiement en dehors des règles de la procédure collective tout en ayant déclaré sa créance auprès du liquidateur. Ils invoquent sur le fondement de l’article 1240 du code civil le préjudice résultant de la pression injustifiée exercée sur eux, de leur âge et de l’état de santé de Monsieur [A], ainsi que la contrainte de subir une nouvelle procédure judiciaire.

A l’audience du 22/09/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13/10/2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER

L’article L622-21 du code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L 622-17 I du même code prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

L’article L 641-13 du même code prévoit que I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;
-si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
– si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

Les charges de copropriété postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et aucun paiement à l’échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l’article L. 641-13 du code de commerce (Cour de cassation, chambre commerciale, 14 novembre 2019, n° 18-17.812).

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER sollicite le paiement de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 19/11/2025 pour la période du 01/01/2025 au 04/11/2025. Or, par jugement du 14/04/2025, la Chambre civile du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert à leur encontre une procédure de liquidation judiciaire. En conséquence, il ressort des textes précités qu’aucune action pour les charges antérieures à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ne peut être engagée à l’encontre des défendeurs.

S’agissant des charges de copropriété postérieures à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, il ressort de la jurisprudence précitée qu’elles ne présentent pas les caractéristiques prévues par la loi pour permettre une action en justice à l’encontre des débiteurs.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER en paiement des charges de copropriété sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont ils se prévalent, le syndicat des copropriétaires, d’une part, et M.[K] [A] et Mme [G] [A], d’autre part, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déclarons la demande en paiement des charges de copropriété irrecevable,

Rejetons les demandes de dommages et intérêts,

Rejetons les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence “LA VALLEE” situé 202 rue Victor Rimmel 57240 KNUTANGE pris en la personne De la SAS DUMUR IMMOBILIER aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE