Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00842 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7UQ

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 31 Août 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE RELAIS REP. SYNDIC CABINET FONCIA [Localité 1] AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Monsieur [Z] [P]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [E] [P]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [B] [T]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] sont copropriétaires dans l’immeuble « Le Relais » sis [Adresse 4] à [Localité 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], en date du 18 juillet 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par acte délivré par commissaire de justice le 6 mars 2026, Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] ont appelé en cause Monsieur [B] [T].

Une jonction a été prononcée à l’audience du 31 mars 2026.

A l’audience du 31 août 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner solidairement Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à lui payer les sommes de :4 718,34 € au titre des charges de copropriété impayées ;500 € de dommages et intérêts ;1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;Débouter Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] de leurs demandes, fins et prétentions.
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Sur les charges de consommation d’eau chaude et chauffage, il rappelle que sa répartition est prévue par le règlement de copropriété et que les charges « eau chaude » et « chauffage » sont des charges communes. Il relève qu’aucune décision de justice n’a remis en cause le règlement de copropriété et qu’il doit s’appliquer.

Au visa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, il affirme que le syndicat est bien fondé à réclamer aux nouveaux acquéreurs des charges résultant d’un exercice antérieur, dès lors que les comptes ont été approuvés après la vente, y compris si le solde porte sur des charges de service collectif comprenant une part individualisée.

En réponse, Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], représentés par leur avocat, sollicitent de la part de la juridiction de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leur demande de mise en cause ;Condamner Monsieur [Y] [T] à les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des charges pour les années 2023 et 2024 ;Condamner Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens.
Au visa des articles 331 du Code de procédure civile, 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 6-2 du décret du 17 mars 1967, L. 241-9 du Code de l’énergie et L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation, ils font valoir que les charges réclamées sont des charges individualisées, distinctes des charges communes générales et doivent être supportées exclusivement par le copropriétaire ayant bénéficié du service au cours de la période concernée. Ils expliquent que Monsieur [B] [T], l’ancien propriétaire du bien, est à l’origine de ces consommations et que c’est à lui de les payer.

En réponse, Monsieur [B] [T], dont l’assignation a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, a comparu, mais postérieurement à la clôture des débats.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée par le juge et reçue le 30 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a transmis les justificatifs sollicités.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 17 août 2026, il ressort que Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] sont redevables de la somme de 5 739,43 €, arrêté au 1er juillet 2026.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais d’huissier du 7 novembre 2025 ne sont pas justifiés.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu à hauteur de 168,01 €.

Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 812,16 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Les intérêts étant dus depuis plus d’une année, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] aient fait preuve de mauvaise foi, ni que leur comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur l’appel en garantie

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Le règlement de copropriété de l’immeuble indique que les charges d’eau chaude sont réparties entre les usagers du bâtiment d’habitation, tout comme pour le chauffage. Néanmoins, ces charges relèvent des charges générales.

Il ressort de l’acte de vente intervenu le 31 octobre 2024 entre Monsieur [B] [T] et les époux [P] que « L’acquéreur supporte les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux, à compter du jour de la signature de l’avant-contrat. Le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés antérieurement à la signature de l’avant-contrat. »

Les bilans annuels des charges des années 2023 et 2024 sont datées des 28 janvier 2025 et 11 juin 2025, soit postérieurement à la date d’acquisition.

Les comptes de l’année 2023 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 17 mars 2025 et les comptes de l’année 2024 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 4 septembre 2025.

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [T] était propriétaire des lieux lors des consommations.

Pour autant, ces appels de fonds sont postérieurs à la vente, de sorte que les acquéreurs, à savoir les époux [O], doivent en supporter le paiement.

Leur demande d’appel en garantie est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 4 812,16 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

REJETTE les demandes de Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [L] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE