TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 23/05628 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YHT2

Notifié à :

Me Isabelle JUVENETON, vestiaire : 265
Me Ludivine LEBLANC, vestiaire : 1388
Me Caroline SAUVAGET, vestiaire : 1876

ORDONNANCE

Le 12 Octobre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES COCONS LYONNAIS 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON

ET :

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTION ET PATRIMOINE LESCUYER, domicilié : chez SAS GESTION ET PATRIMOINE LESCUYER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Ludivine LEBLANC, avocat au barreau de LYON

S.A.S.U. SOCIÉTÉ GESTION ET PATRIMOINE LESCUYER, ayant pour nom commercial REGIE LESCUYER & ASSOCIES et pour enseigne LESCUYER PROPERTIES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par assemblée générale du 19 octobre 2020, la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 2] a autorisé le lot n°44 à effectuer certains travaux affectant les parties communes (passage d’une destination commerciale à une destination d’habitation).

Par acte authentique du 4 août 2021, la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a acquis le lot précité et a soumis à l’assemblée générale une demande de modification des travaux précédemment autorisés.

Cette demande a été rejeté lors de l’assemblée générale 24 novembre 2021.

Des travaux ont été effectués.

La résolution de régularisation soumise à l’assemblée générale du 26 juin 2023 a été rejetée.

Par exploit d’huissier du 3 août 2023,la SCI LES COCONS LYONNAIS a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions.

Le juge des référés a entre temps ordonné la dépose de certains éléments d’équipement par la SCI demanderesse, depuis lors exécutée, dans le cadre d’une instance distincte initiée par le syndicat.

Les assemblées générales des 27 mars et 11 septembre 2025 font respectivement l’objet de demandes d’annulation dans le cadre d’instances pendantes distinctes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions d’incident du 17 avril 2026, la SCI demande au juge de la mise en état de :

A titre principal,

— SURSEOIR A STATUER sur les demandes reconventionnelles formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE [Adresse 6] dans l’attente du jugement de la procédure pendante
devant la 3 ème Chambre 3C portant le RG N°25/08142 ;

A titre subsidiaire,

— JUGER irrecevables les demandes reconventionnelles formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] tendant à ce que la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 :
A titre principal
– Soit condamnée à solliciter une assemblée générale extraordinaire afin d’y inscrire un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification à intervenir
– Soit condamnée à procéder à la modification de l’état descriptif de division de son lot et à publier cet état descriptif de division sous astreinte de 100 e par jour à compter de l’autorisation accordéepar l’assemblée générale des copropriétaires pour la division de ce lot.
A titre subsidiaire
– Soit condamnée à cesser son activité de location en chambres meublées et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter du jugement à intervenir.
Sur l’installation d’un compteur thermique
– Soit condamnée sous astreinte à planifier et honorer un rendez-vous avec la société PROXISERVE afin qu’un compteur électrique soit installé dans son lot et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à la pose effective des compteurs thermiques.

Dans tous les cas

– DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] et le syndic REGIE LESCUYER ET ASSOCIES de toutes leurs demandes y compris celles formées au titre de la procédure abusive, de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] à régler la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la SCI LES COCONS LYONNAIS 1.

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] aux dépens d’incident.

Par conclusions du 17 avril 2026, le syndicat demande au juge de la mise en état :

A titre principal,

— DÉCLARER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 irrecevable en son incident tendant à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires, le défaut d’autorisation du syndic, à le supposer établi, étant couvert par l’exception de défense prévue à l’article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 ;

A titre subsidiaire,

— DÉBOUTER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 de sa demande de sursis à statuer ;

— DÉBOUTER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 de sa demande d’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 de l’intégralité de ses demandes, fins et
conclusions,

— CONDAMNER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 aux entiers dépens d’incident.

L’incident a été examiné à l’audience du 14 septembre 2026 et mis en délibéré au 12 octobre 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale aux demandes reconventionnelles du syndicat

Moyens des parties :

Le syndicat se fonde sur l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour soutenir que :
– le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, ni pour former une demande reconventionnelle tendant à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est exclusivement fondée (pourvoi n°01-00.425) ;
– ainsi, a contrario, lorsque la demande reconventionnelle est exclusivement fondée sur la prétention adverse et ne tend pas à obtenir un avantage distinct, aucune autorisation n’est requise ;
– en l’espèce, les demandes du syndicat s’inscrivent strictement dans le même ensemble factuel et juridique que les prétentions de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 tendant à l’autorisation des travaux qu’elle a réalisés sans respecter le statut de la copropriété ;
– en tout état de cause, ces demandes ont été autorisées par l’AGE du 11 septembre 2025 (résolutions 5 à 8).

La SCI oppose que :
– les résolutions de l’assemblée générale dont il est sollicité l’annulation concernent la régularisation de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble alors que les demandes reconventionnelles ont attrait à l’intérieur de l’immeuble (pose de compteurs individuels d’eau, installation de compteurs thermiques, autorisation de visite à des fins de diagnostic électrique) et la régularisation de l’état descriptif de division, soit un avantage distinct.

Réponse du tribunal :

Vu l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu l’interprétation qu’en tire la cour de cassation : « qu’en statuant ainsi, alors que les demandes reconventionnelles du syndicat ne tendaient pas seulement à s’opposer à la prétention adverse sur laquelle elles n’étaient pas exclusivement fondées, mais à obtenir un avantage distinct nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (3e Civ., 4 décembre 2002, pourvoi n° 01-00.425, Bull. 2002, III, n° 249) ;

En l’espèce, la SCI demande l’annulation des résolutions n°20, 20-1 et 20-2 de l’assemblée générale du 26 juin 2023 (outre la mise en cause de la responsabilité du syndic) relatives à la régularisation de travaux privatifs effectués modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble et affectant les parties communes à accorder.

Le syndicat demande notamment quant à lui, à titre reconventionnel, à ce que la SCI soit condamnée :
– à solliciter une assemblée générale extraordinaire afin d’y inscrire un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété
– à procéder à la modification de l’état descriptif de division de son lot et à publier cet état descriptif de division après autorisation de l’AG ;
– à planifier et honorer un rendez-vous avec la société PROXISERVE afin qu’un compteur électrique soit installé dans son lot ;
– subsidiairement à cesser son activité de location en chambres meublées et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter du jugement à intervenir.

Il résulte des observations qui précèdent que les demandes reconventionnelles précitées du syndicat ne consistent pas strictement à s’opposer à la régularisation des travaux privatifs effectués puisque leur objet est différent.

Le moyen fondé sur la dispense d’autorisation admise en jurisprudence doit donc être rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles

Moyens des parties :

La SCI soutient que :
– les résolutions 5 à 9 de l’AGE autorisant le syndicat à présenter les demandes reconventionnelles litigieuses font l’objet d’une instance pendante en annulation (n°RG 25/08142) ;
– la validité des demandes reconventionnelles dépend donc directement de l’issue de cette instance distincte.

Le syndicat oppose, sur le fondement de l’article 42, alinéa 3, loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que :
– les résolutions 5 à 9 sont exécutoires de plein droit dès leur adoption et leur contestation n’emporte aucun effet suspensif.

Réponse du tribunal :

La contestation des résolutions 5 à 9 n’emporte aucun effet suspensif.

Il convient néanmoins, à l’évidence, d’éviter la situation dans laquelle les demandes reconventionnelles du syndicat seraient accueillies dans la présente instance et, plus tard, les résolutions autorisant à les présenter, annulées, dans l’instance distincte.

Il apparaît toutefois prématuré d’ordonner le sursis à statuer.

La question d’une jonction se pose également.

Par ailleurs, il n’est pas opportun de surseoir à statuer sur une partie des demandes seulement d’une procédure, dès le stade de la mise en état, sans disjonction.

La demande de sursis à statuer sera dès lors rejetée à ce stade. Il convient d’observer que la juridiction de fond conserve ce pouvoir de surseoir à statuer.

La demande de sursis à statuer sera dès lors rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles faute de lien suffisant avec les prétentions originaires

Moyens des parties :

La SCI soutient, sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, que :
– la demande de modification d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division tout comme celle de la tenue d’une assemblée générale au préalable du fait d’une prétendue division de son lot n’ont aucun lien avec la nullité de l’assemblée générale ayant pour objet les travaux de la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 ayant une incidence sur la façade de l’immeuble ;
– de même que la demande d’interdiction d’exercer une activité de location en chambres meublées a pour objet l’usage du lot de la concluante et non la régularité des travaux affectant la façade de l’immeuble ;
– idem pour l’installation d’un compteur thermique ;
– les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] sont ainsi dissociables du litige relatif aux travaux affectant la façade de l’immeuble.

Le syndicat oppose que les demandes reconventionnelles présentent un lien suffisant avec les prétentions originaires à trois égards :
– Identité de l’ensemble factuel sous-jacent : l’ensemble des demandes se rapportent à l’opération par laquelle la SCI LES COCONS LYONNAIS 1 a acquis, modifié, divisé et exploite le lot n°44 de la copropriété en méconnaissance systématique du statut de la copropriété ;
– Identité d’enjeu juridique : La SCI LES COCONS LYONNAIS 1 demande que les travaux qu’elle a réalisés, et notamment la division de son lot, soient régularisés. Le Syndicat des copropriétaires demande que cette régularisation, si elle devait être autorisée, se fasse dans le respect du statut de la copropriété ;
– Caractère indissociable des demandes : L’examen des demandes reconventionnelles est rigoureusement indispensable à la résolution utile du litige : juger de la validité du refus d’autorisation des travaux implique nécessairement d’apprécier la situation d’ensemble du lot n°44 au regard du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Disjoindre ces questions conduirait à un morcellement contentieux contraire à l’objet même de l’article 70 du Code de procédure civile, lequel tend à favoriser l’unité du procès et à éviter la multiplication des instances.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 70, alinéa 1, du code de procédure civile, « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Ni la loi ni la jurisprudence ne définissent les critères du « lien suffisante » et la laissent à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Le lien suffisant se caractérise néanmoins au moyen de :
– la proximité avec la situation/contexte factuel de la demande originaire ;
– l’admission des demandes reconventionnelles participent d’un objectif de « bonne justice » visant à juger une problématique dans sa globalité – et mieux la comprendre, car les parties s’estiment chacune lésées en raison d’un même contexte factuel sous-jacent.

*

En l’espèce, il convient, d’abord, de déterminer avec précision l’objet des résolutions rejetées en assemblée générale le 26 juin 2023 ainsi que les motifs potentiels d’un tel rejet.

Il convient ensuite de vérifier si celles-ci sont en lien avec l’opération globale consistant à modifier le local n°44 afin d’en faire un local d’habitation destiné à la location.

Il convient enfin, d’examiner si les demandes reconventionnelles sont également en lien avec cette opération globale.

En raison de la complexité de ce moyen, qui suppose d’apprécier précisément le fond du dossier, il y a lieu de décider que cette fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, en application de l’article 789, avant-dernier alinéa, du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700

Les dépens seront réservés, l’instance se poursuivant.

Il sera dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS, en l’état, la demande de sursis à statuer ;

DÉCIDONS que la fin de non-recevoir fondée sur l’article 70 du code de procédure civile sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ;

INVITONS le conseil de la société LES COCONS LYONNAIS 1 à reprendre, dans ses conclusions adressées à la formation de jugement, ladite fin de non-recevoir figurant dans ses conclusions d’incident du 17 avril 2026, la partie défenderesse étant également invitées à y répondre dans ses conclusions au fond ;

RÉSERVONS les dépens ;

REJETONS les autres demandes ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 11 janvier 2027 pour les conclusions des parties, notamment des défendeurs, les conclusions sont attendues au plus tard le 6 janvier 2027 à minuit;

En foi de quoi, Adrien MALIVEL, juge et Julie MAMI greffière, ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERE LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.