TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00043 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IGMM

JUGEMENT du
06 Octobre 2026

Minute n° 26/01048

S.C.I. IMHOTEP

C/

[D] [T], [Z] [K] [G], [P] [Y]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
– SCI IMHOTEP

Copie conforme
– M. [T]
– M. [K] [G]
– Mme [Y]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 06 Octobre 2026,

après débats à l’audience des référés du 02 Juin 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 450 (3ème alinéa) du Code de Procédure Civile, le conseil des parties a été avisé que le délibéré, initialement fixé au 8 septembre 2026, avait été prorogé à la date de ce jour ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. IMHOTEP
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°439 582 909
siégeant : [Adresse 1]
[Localité 3]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représentée par Madame [F] née [C] [H], dirigeante

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [T]
né le 17 Janvier 1995 à [Localité 4] (VIETNAM)
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [Z] [K] [G]
né le 14 Juillet 1933 à [Localité 5]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [Y]
née le 14 Février 1995 à [Localité 6]
demeurant : [Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) IMHOTEP a, par contrat conclu sous seing privé le 18 juin 2021, à effet du 1er juillet 2021, donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [T], un logement situé [Adresse 5] à ANGERS (49100), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 560,00 €, outre une provision sur charges de 38,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 560,00 €.

Par acte sous seing privé le 22 juin 2021, Madame [P] [Y] s’est portée caution de Monsieur [D] [T].

Par acte sous seing privé du 23 juin 2021, Monsieur [Z] [G] s’est également porté caution de Monsieur [D] [T].

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la SCI IMHOTEP a fait délivrer à Monsieur [D] [T] un commandement de payer la somme de 433,00 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 septembre 2025.

Ledit commandement a été dénoncé aux cautions, par acte de commissaire de justice le 3 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, la SCI IMHOTEP a assigné Monsieur [D] [T], Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G] (nom d’usage [K] [G]) devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :
constater la résiliation du contrat de location conclu entre la requérante et Monsieur [D] [T],

à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre la requérante et Monsieur [D] [T],
ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé,
condamner Monsieur [D] [T] à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par lui, dans tel lieu qu’il le désignera, à ses frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
condamner solidairement Monsieur [D] [T], Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G] à payer à la SCI IMHOTEP :- la somme en principal de 1 091,56 € au titre des loyers et charges locatives impayés suivant décompte arrêté au 16 décembre 2025 (terme de décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 433,00 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,
– une indemnité d’occupation d’un montant de 991,50 € par mois, à compter de la résiliation du bail ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés à la requérante,
– la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil,
– les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de signification du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du [Localité 8] et aux cautions solidaires et de la signification de la présente assignation.

S’agissant de Monsieur [Z] [G] (nom d’usage [K] [G]), l’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et l’interphone.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 juin 2026.

En préliminaire, l’avocate de Monsieur [D] [T] sollicite un renvoi de l’affaire au motif qu’elle vient de déposer un dossier de demande d’aide juridictionnelle et qu’elle est en attente de sa validation.

La demande de renvoi étant rejetée, l’avocat de Monsieur [D] [T] se décharge du dossier, ce dernier, présent, assurera sa défense.

La SCI IMHOTEP, dûment représentée par Madame [H] [F] née [C], sa gérante, maintient l’intégralité de ses demandes, y compris l’expulsion sans délai compte tenu de l’attitude du locataire.

Elle souligne l’absence de production de l’attestation d’assurance malgré ses relances.

Elle indique que l’arriéré locatif s’élève à 4 457,56 € au jour de l’audience hors frais.

Elle précise qu’à la fin de l’année 2024, Monsieur [D] [T] lui a demandé un nouveau DPE, mais qu’il ne répond pas aux messages qu’elle lui laisse et que, ne pouvant avoir de contact avec lui, du fait de ses refus, elle exclut tout plan d’apurement.

Elle relève que la cave a été inondée, mais que Monsieur [D] [T] ne l’en a prévenue que la veille de l’échéance pour la déclaration à la compagnie d’assurance, et alors qu’il n’avait plus ni chauffage, ni eau chaude depuis plus d’un mois.

Elle note que, depuis, Monsieur [D] [T] s’oppose à toute intervention pour réaliser un diagnostic et une réparation.

Elle ajoute, s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, qu’il a été fixé par le commissaire de justice et que le loyer revalorisé au 1er juillet 2026 sera de 666,00 €.

Monsieur [D] [T] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il propose un plan d’apurement sur 36 mois, à hauteur de 132,00 € mensuels en sus du loyer, travaillant en Interim.

Il tient à dire qu’il a en effet de gros problèmes de communication avec Madame [H] [F], évoquant ce qu’il qualifie de violation de domicile, cette dernière ayant, d’après ses dires, pénétré dans le logement 4 jours après son entée dans les lieux pour fermer les fenêtres, et une seconde fois par l’intermédiaire de deux personnes qu’elle avait envoyées chez lui.

Il relève que le logement aurait besoin de travaux, le chauffage lui coûtant 200,00 € par mois, alors qu’il ne fait que 15 à 20 ° en hiver, évoquant la présence d’humidité et de nuisibles.

S’agissant de l’inondation de la cave, il souligne qu’il n’en avait pas connaissance et qu’il n’a appris la réparation de la chaudière que par un voisin.

Il ajoute qu’il n’a pas fourni le justificatif d’assurance, mais qu’il est en mesure de le produire.

Il est informé par le Tribunal qu’il lui appartenait de faire état de ses griefs dès le début de la location, ce qu’il n’a pas fait.

Madame [P] [Y] a comparu à l’audience en personne.

Elle expose ne plus avoir de contacts avec Monsieur [D] [T] et ne pas vouloir payer l’arriéré locatif s’il est dû au refus de ce dernier de payer le loyer.

Elle est informée par le Tribunal de l’obligation de la caution solidaire et de sa possibilité de recours envers le débiteur après paiement pour lui demander le remboursement de ce qu’elle a versé.

Elle ajoute qu’elle n’a pas mesuré l’étendue de son engagement lors de sa signature et qu’elle a des doutes sur la bonne foi du locataire.

Monsieur [Z] [G], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, prorogé au 6 octobre 2026 pour raison médicale concernant le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION
Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, la SCI IMHOTEP justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 septembre 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,
« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI IMHOTEP en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI IMHOTEP a produit le contrat de bail, et un décompte, au 2 juin 2026, arrêtant le solde dû à 4 457,56 €, incluant l’échéance du mois de juin 2026.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [D] [T], ayant reconnu devoir la somme dont le paiement est sollicité, sera condamné, solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], cautions, en application de l’article XI du contrat de bail et des actes de cautionnement solidaire des 22 et 23 juin 2021, à payer la somme de 4 457,56 € au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2026, incluant l’échéance du mois de juin 2026.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 18 juin 2021, à effet du 1er juillet 2021, contient une clause résolutoire (article XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2025 pour la somme en principal de 433,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal visé par ledit commandement, le solde débiteur étant de 451,00 € au 1er novembre 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Monsieur [D] [T] a, lors de l’audience, fait une proposition de plan d’apurement à hauteur de 132,00 € par mois en sus du loyer.

Cependant, à l’appui de sa proposition, il n’a produit aucune pièce permettant de justifier la faisabilité de celle-ci.

En outre, d’une part, le bailleur a fait part de son refus de plan d’apurement compte tenu des grosses difficultés de communication avec Monsieur [D] [T], d’autre part, ce dernier a soulevé plusieurs points quant à l’état du logement qui, selon ses dires, ne permettraient pas un usage paisible, sans en rapporter de preuves.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [T].

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2025.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI IMHOTEP a sollicité la réduction du délai légal d’expulsion.

À l’appui de sa demande, elle ne produit aucun élément justifiant d’une entrée dans les lieux par voie de fait ou de contrainte, pas plus d’une particulière mauvaise foi de l’occupant, hormis des difficultés relationnelles importantes.

Par conséquent, la SCI IMHOTEP sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’expulsion sera prononcée conformément aux dispositions des article L411-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [D] [T] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 20 novembre 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à 4 457,56 € au 2 juin 2026.

Monsieur [D] [T] sera par conséquent condamné, solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], cautions, à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme actuelle de 661,00 €, avant revalorisation contractuelle du 1er juillet 2026, jusqu’à la libération complète des lieux, aucun élément ne justifiant un montant supérieur tel que sollicité par le bailleur.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la SCI IMHOTEP sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme 4 457,56 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] supportera, solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], cautions, la charge des dépens de la présente procédure qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la dénonciation aux cautions, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI IMHOTEP, l’équité commande de condamner Monsieur [D] [T], solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], cautions, à lui verser la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.
En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2021, à effet du 1er juillet 2021, entre la SCI IMHOTEP, d’une part, et Monsieur [D] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à ANGERS (49 100), sont réunies à la date du 20 novembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 20 novembre 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [D] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI IMHOTEP pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L411-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T], solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], cautions, à payer à la SCI IMHOTEP la somme de Quatre Mille Quatre Cent Cinquante Sept Euros Cinquante Six (4 457,56 €), au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 2 juin 2026, incluant l’échéance du mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, actualisable, au montant du loyer contractuel augmenté des charges, pour la période de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà incluse dans le décompte arrêté au 2 juin 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T], solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], à payer à la SCI IMHOTEP l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T], solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la dénonciation aux cautions, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture de Maine-et-[Localité 2];

CONDAMNE Monsieur [D] [T], solidairement avec Madame [P] [Y] et Monsieur [Z] [G], à payer à la SCI IMHOTEP la somme de Deux Cents Euros (200,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI IMHOTEP du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le Greffier, Le Président,