Cour d’Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° RG 25/14430 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2I6I

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 21 Septembre 2026

[S] [T]

C/

Etablissement public [Localité 2] HABITAT (LMH)

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [S] [T], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C59350-2025-010848 du 08/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par : Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE substituée par Me TERAHA Margot, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Etablissement public [Localité 3] METROPOLE HABITAT (LMH), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mr [I] [B], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Mai 2026
Vincent THIERY, Juge, assisté de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 21 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY,Juge, assisté de Alice BERTHE, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Lille Métropole Habitat a confié la réalisation de travaux de gros oeuvre à la société [R] en vue de la construction de 44 logements formant la résidence [Localité 4] dont la réception a été prononcée avec réserves le 23 octobre 2024.

Le 24 octobre 2024, [Localité 3] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [S] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel charges incluses de 653,20 euros.

Mme [T] s’est plaint de différents désordres affectant son logement et a été relogée définitivement par son bailleur le 3 octobre 2025.

Par acte en date du 29 septembre 2025, Mme [T] a fait assigner [Localité 3] Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] afin de le voir condamner à indemniser le préjudice de jouissance qu’elle a subi.

A l’audience Mme [T] demande au juge de :

condamner [Localité 3] Métropole Habitat à lui payer la somme de 4 351,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;condamner [Localité 3] Métropole Habitat à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;débouter [Localité 3] Métropole Habitat de ses demandes ;condamner [Localité 3] Métropole Habitat à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner [Localité 3] Métropole Habitat aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de sa demande, elle fait valoir avoir subi un préjudice de jouissance en raison du manquement de son bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 puisque son logement, pourtant pris à bail neuf, connaissait des fuites et des infiltrations d’eau, des problèmes de chauffage et de production d’eau chaude, provoquant une dangerosité du système électrique. Elle dénonce encore la présence de rongeurs.

Elle explique avoir toujours payé son loyer de 669,95 euros par mois avant aide au logement et estime son préjudice à 50% du loyer entre le mois de décembre 2024 et le mois de juin 2025, puis à la totalité du loyer à compter de juillet 2025, date à laquelle elle a été relogée provisoirement à octobre 2025, date où elle sera définitivement relogée.

Elle soutient encore que cette situation a généré une situation d’anxiété et d’épuisement ayant généré un préjudice moral.

Lille Métropole Habitat demande au juge de :

débouter Mme [T] de ses demandes ;condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;écarter l’exécution provisoire ;condamner Mme [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [T] aux dépens.
Lille Métropole Habitat conteste tout manquement à son obligation de délivrance conforme et explique avoir relayé les signalements de la locataire aux entreprises tenues à la garantie de parfait achèvement concernant la pompe à chaleur et les infiltrations d’eau et qu’il existe une faute de la locataire qui a gêné l’accès au logement. Il souligne que les autres désordres allégués ne sont pas prouvés.

En tout état de cause, il fait valoir que la période pendant laquelle Mme [T] pourrait être indemnisée doit être réduite et que les désordres n’ont touché que les plafonds sans rendre le logement inhabitable.

Enfin, il fait valoir que la procédure est abusive au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile puisque Mme [T] présente les faits de manière fallacieuse.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 27 juillet 2026 puis au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [T]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Par ailleurs, suivant l’article 3 de ce décret, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé.

Mme [T] produit notamment aux débats :

l’état des lieux d’entrée démontrant que le logement a été pris dans un état neuf ;différents courriels qu’elle a adressés à son bailleurs entre le 13 décembre 2024 et le 25 juillet 2025, dans lesquels elle dénonce que la pompe à chaleur fuit et qu’elle n’a pas d’interphone ;un rapport d’expertise Matmut du 22 janvier 2025 indiquant qu’une fuite sur chéneau de l’immeuble est survenue le 5 décembre 2024 qui a généré la détérioration des peintures de la chambre ;des photographies non datées de son logement sur lesquelles apparaissent des coulures d’eau sur les murs et de l’eau au sol ;un constat d’un commissaire de justice du 8 août 2025 dans lequel sont notamment constatés la présence d’une affiche dans le SAS d’entrée à l’attention des occupants de la résidence concernant la présence de rats dans les parties communes, le fait que les plinthes de différentes pièces s’écaillent, que le placoplâtre de la salle de bains gondole fortement et que la peinture se délite, que le bois de la plinthe de la chambre mitoyenne avec le salon gondole fortement, des traces jaunâtres à proximité d’un trou fait à la jonction du plafond et du mur du salon. Ce constat mentionne également une video où une fuite de la pompe à chaleur est visible et une autre video où il est constaté qu’il pleut dans le logement de Mme [T].
Lille Métropole Habitat produit notamment aux débats :

un historique de 7 interventions entre le 13 décembre 2024 et le 17 avril 2025 relatives à des fuites sur la pompe à chaleur mais où aucun problème de chauffage n’a été constaté ;une note interne aux termes de laquelle Mme [T] aurait refusé l’accès à son logement le 23 janvier 2025 ;une fiche de levée de réserves du 6 janvier 2025 où est mentionné « pas de problème sur la porte fenêtre par contre le radiateur du salon fuit et dégrade la plinthe + peintures » ;un courriel de la société Airclim du 29 janvier 2025 aux termes duquel cette société refuse d’intervenir au regard de l’agressivité de la locataire :un acte de signification du 7 avril 2025 d’une lettre du 2 avril 2025 demandant à Mme [T] de laisser accès à son logement afin de lever certaines réserves (pièce de pompe à chaleur à changer, fuite sous le radiateur à vérifier, interphone non fonctionnel), et le courriel du 18 avril 2025 relatant les diligences effectuées ;un courriel du 1er juillet 2025 de la société [R] indiquant « nous avons mis en place un profil bas de versant afin de limiter le débit d’arrivée d’eau en cas de forte pluie. Ainsi, le chéneau ne devrait plus se mettre en charge et provoquer des infiltrations à l’intérieur du bâtiment » ;une lettre de la société [R] du 1er août 2025 indiquant avoir été informée d’une nouvelle infiltration d’eau le 6 juillet 2025 et s’être heurtée au refus de Mme [T] de laisser l’accès à son logement et la lettre signifiée par [Localité 3] Métropole Habitat le 31 juillet 2025 lui demandant de laisser accès à son logement ;un rapport d’intervention de la société [R] indiquant qu’il a été décelé le 1er août 2025 une fissure sur une soudure au droit de la boîte à eau se situant à l’aplomb de l’infiltration (du logement de Mme [T]) ;un rapport d’intervention Flash Energie du 11 août 2025 ne constatant pas d’anomalie dans le système électrique.
Sur ce, aucune pièce objective ne vient corroborer la présence de nuisibles dans le logement de Mme [T].

En revanche, il n’est pas contestable que, depuis la mois de janvier 2025 où elle l’a dénoncé à son bailleur, le logement de Mme [T] a connu des infiltrations d’eau en décembre 2024, juin 2025 et juillet 2025 en dépit des différentes interventions de sociétés sur la toiture à la demande de [Localité 3] Métropole Habitat, le commissaire de justice ayant constaté qu’il pleuvait dans l’appartement.

Par ailleurs, dès le mois de décembre 2024 et jusqu’à l’intervention de la société Airclim le 18 avril 2025, Mme [T] s’est plaint de ce que la pompe à chaleur dysfonctionnait et ne cessait de fuir, ce qui a nécessairement eu un impact sur les performances de celle-ci dans un contexte où les radiateurs fuyaient.

Dans ces conditions, le logement loué ne respectait pas les caractéristiques d’un logement conforme au sens des textes sus visés.

Il importe peu que ces désordres aient été ou non couverts au titre de la garantie de parfait achèvement. En effet, cette garantie intervient dans les rapports entre [Localité 3] Métropole Habitat et la société en charge du corps d’état concerné. Le bailleur reste tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard de son locataire sauf cas de force majeure qui n’est pas démontré.

La responsabilité de [Localité 3] Métropole Habitat est donc engagée.

Mme [T] s’est plaint des premiers désordres au mois de décembre 2024, a été relogée temporairement en Airbnb aux mois de juillet à septembre 2025 et a été relogée définitivement le 3 octobre 2025.

Le reste à charge de son loyer était de 181,07 euros outre 22,08 euros pour le parking suivant quittance du mois de juillet 2025.

S’il est vrai que Mme [T] a pu gêner l’accès de son logement contraignant [Localité 3] Métropole Habitat à lui signifier des demandes pour accéder à son logement, il convient de replacer ces refus dans le contexte des nombreuses interventions qui ont eu lieu à son domicile.

Ainsi l’agressivité de Mme [T] dont se plaint la société Airclim le 23 janvier 2025 intervient après quatre interventions infructueuses en un mois. Les refus qu’elle a exprimés, s’ils doivent être pris en compte, ne sauraient la priver de toute indemnisation.

Ainsi, [Localité 3] Métropole Habitat sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Mme [T] produit un certificat médical du Dr [F] du 8 août 2025 indiquant qu’elle présente une situation d’anxiété et d’épuisement physique et moral.

Elle justifie donc d’un préjudice moral en lien avec les manquements de [Localité 3] Métropole Habitat et il sera condamné à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Lille Métropole Habitat estime que Mme [T] a été de mauvaise foi et a présenté des faits de manière contraires à la réalité.

Si, comme lorsqu’elle prétend que la conciliation du 25 avril 2025 a été annulée sur initiative de [Localité 3] Métropole Habitat alors que tel n’était pas le cas, Mme [T] a pu présenter certains faits de manière fallacieuse, cela ne caractérise pas une faute faisant dégénérer son doit d’agir en justice en abus.

Sur les demandes accessoires

Lille Métropole Habitat perd son procès et sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [T] la totalité des frais exposés pour faire valoir ses droits et [Localité 3] Métropole Habitat sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Localité 3] Métropole Habitat à payer à Mme [S] [T] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [Localité 3] Métropole Habitat à payer à Mme [S] [T] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE [Localité 3] Métropole Habitat à payer à Mme [S] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 2] Habitat aux dépens ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

Le cadre greffier, Le juge,