COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE
N° RG 23/02014 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JPJI

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

DEMANDEURS :
S.A.S. CR DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 2] n°533.843.405
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Sebastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.S. LES [X] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Sébatsien AVAILLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [C] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Sébatsien AVAILLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :
Madame [U], [K] [H]
née le 29 Septembre 1966 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Vincent REYMOND, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-présidente
Assesseur : Madame Valérie MASCARIN, Vice Présidente
Assesseur : Mme Corine THEVENOT, Magistrat à Titre Temporaire

DEBATS :
Audience publique du 18 Mai 2026
Greffier lors de l’audience : [U] AUGNET-DELAFOSSE
Greffier lors du prononcé : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, Vice-présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 08 décembre 2020, le maire de la commune de [Localité 6] a délivré à la SAS CR DEVELOPPEMENT un permis de démolition totale des bâtiments existants et de construction de 110 logements collectifs dont 38 logements sociaux.

Le permis de construire a été transféré à la SAS LES [X] le 02 juin 2021.

Le 30 juillet 2021, Mme [U] [H], riveraine du projet de construction,a par l’intermédiaire de son conseil formé un recours gracieux à l’encontre du permis du 02 juin 2021.

Le 12 aout 2021, M. le maire de la commune de [Localité 6] a rejeté le recours gracieux.

Mme [H] a saisi la juridiction administrative en annulation du permis de construire.

Lui reprochant d’avoir abusé de son droit d’ester en justice, les sociétés CR DEVELOPPEMENT et LES [X] ont par acte du 22 février 2022, attrait Mme [H] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser des indemnités au titre des préjudices financier et moral.

Le 23 juin 2022, les sociétés CR DEVELOPPEMENT et LES [X], M. [C] [W] et Mme [H] ont signé un protocole d’accord transactionnel emportant le désistement des procédures engagées par chacune des parties et au versement d’une somme 200.000 euros au profit de cette dernière, outre des de travaux d’édification d’un mur, d’élagage et de plantation d’arbres persistants à haute tige à hauteur de 5 mètres.
Les parties se sont désistées de leur instance.

Invoquant le non respect du protocole,Mme [H] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’exécution forcée du protocole et de réparation à titre provisionnel de son préjudice.

Le 29 juin 2023, la SAS LES [X] a sur autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon du 20 juin 2023, pratiqué une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de Mme [H].

La somme de 9067, 94 euros a été appréhendée.

Le 24 juillet 2023, la SAS LES [X] a sur autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille du 10 juillet 2023 pratiqué une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Mme [H] à hauteur de 190.932, 06 euros.

Par acte du 26 juillet 2023, la SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et M. [C] [W] ont attrait Mme [H] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir notamment la restitution de la somme de 200.000 euros et le coût de la réalisation du mur en raison du non enregistrement du protocole, outre des dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral.

Le 18 aout 2023, le président du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé a notamment ordonné l’exécution forcée des travaux mis à la charge des requérants au titre de l’article 2 du protocole sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 30ème jour de la signification et ce pour une durée de 6 mois, outre une indemnité provisionnelle au titre du préjudice moral.

Par décision du 14 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon a rétracté les ordonnances sur requête des 20 juin et 10 juillet 2023 et a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du 24 juillet 2023.

Par arrêt du 21 mars 2024, la chambre civile de la cour d’appel de [Localité 1] a infirmé l’ordonnance de référé du 18 aout 2023 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’état de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 03 juin 2024,,auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et M. [C] [W] demandent au tribunal ;
I Sur le fondement de la décision à intervenir :
A titre principal :
-constater que Mme [H] a manqué à son obligation légale d’enregistrement du protocole transactionnel ,
-juger conséquemment que l’ensemble des prestations prévues au protocole transactionnel et réalisées par les concluants sont indues,
A titre subsidiaire :
-constater la nullité du protocole transactionnel intervenu entre les parties,
-juger conséquemment que l’ensemble des prestations prévues au protocole transactionnel et réalisées par les concluants sont indues.
II. Sur les conséquences de la décision à intervenir :
A titre principal :
-condamner Mme [H] à verser, de manière définitive, à la SAS LES [X] la somme de 200 000 euros (Deux cent mille euros) en restitution des fonds illégalement perçus,
-condamner Mme [H] à verser, de manière définitive, à la SAS LES [X] le coût de la réalisation du mur de clôture,
-condamner Mme [H] à leur verser 50 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
-condamner Mme [H] à leur verser la somme (à actualiser) de 240 030 euros en réparation du préjudice financier subi,
A titre subsidiaire et a minima :
-condamner Mme [H] à verser, de manière définitive, à la SAS LES [X] la somme de 200 000 euros (Deux cent mille euros) en restitution des fonds illégalement perçus,
-condamner Mme [H] à verser, de manière définitive, à la SAS LES [X] le coût de la réalisation du mur de clôture.,
En tout état de cause :
-condamner Mme [H] à verser à la SAS LES [X], la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
En l’état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 30 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [H] demande au tribunal ;
-dire et juger que les demandes de la SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et Monsieur [C] [W] sont irrecevables comme se heurtant à une fin de non-recevoir tirée de leur renonciation contractuelle à agir aux termes du protocole transactionnel conclu le 23 juin 2022,
Dans tous les cas ;
-débouter la SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et Monsieur [C] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-condamner la SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et Monsieur [C] [W] à lui payer 8 000 € en réparation du préjudice moral au titre de leur résistance abusive,
-condamner a SAS CR DEVELOPPEMENT, la SAS LES [X] et Monsieur [C] [W] à lui payer 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le 13 décembre 2025, le tribunal de commerce de Montpellier a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS CR DEVELOPPEMENT.

L’affaire clôturée le 17 février 2026 a été appelée à l’audience collégiale du 18 mai 2026.

A l’audience, la demande de renvoi sollicitée par le conseil de Mme [H] pour appel en cause du liquidateur judiciaire de la SAS CR DEVELOPPEMENT est rejetée.

L’affaire initialement mise en délibéré au 20 juillet a été prorogée au 21 septembre 2026 pour cause de surcharge du greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la fin de non recevoir :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer notamment sur les incidents mettant fin à l’instance.

Mme [H] oppose l’irrecevabilité des demandes des requérantes tirées de leur renonciation contractuelle à agir aux termes du protocole du 3 juin 2022 alors que cette fin de non recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Cette fin de non recevoir est déclarée irrecevable.

Sur le caractère indu des sommes et avantages accordés à Mme [H] :

Aux termes des dispositions combinées des articles L 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai d’un mois et qu’à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause.

Ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur et ne peut être prorogé, quel que soit le motif du retard.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition alors même que le titulaire de l’autorisation d’urbanisme qui faisait l’objet du recours conserve le bénéfice du désistement.

En sanctionnant le défaut d’enregistrement destiné à assurer la publicité des transactions, le législateur a souhaité dissuader la conclusion de celles mettant fin à des instances introduites dans le seul but d’obtenir indûment un gain financier. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d’incertitude juridique qui pèsent sur les décisions d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs ( Décision n° 2023-1060 QPC du 14 septembre 2023 ).

Si l’obligation fiscale de soumettre à la formalité de l’enregistrement la transaction – contrat synallagmatique – incombe aux deux parties à l’acte lorsque celui-ci est établi sous seing privé, la sanction de l’article L 600-8 susvisé atteint uniquement la partie qui s’est engagée à renoncer à son recours contre le permis. C’est elle qui s’expose à rembourser la contrepartie de ses concessions formalisées dans la transaction.

Il est acquis aux débats que le protocole n’a pas été enregistré.

Les moyens soutenus par Mme [H] tirés du paiement tardif de la somme de 200.000 euros et du non respect des aménagements ( mur séparatif et végétation) par les sociétés CR DEVEOPPEMENT et LES [X] sont dès lors sans incidence et ne peuvent déroger à l’obligation d’enregistrement de la transaction ou à son différé.

Le protocole litigieux qui prévoit un désistement des instances par chacune des parties directement liées au permis de construire n’a pas la nature d’un protocole hybride et ne présente pas un objet plus large que celui défini par l’article L 600-8 permettant une dispense à la formalité de l’enregistrement.

Le protocole d’accord litigieux qui n’a pas été enregistré est réputé sans cause.

Mme [H] est en conséquence condamnée à rembourser à la S.A.S. LES [X] la somme de 200.000 euros.

La demande de condamnation à verser aux requérants le coût de la réalisation du mur de clôture est rejetée en l’absence de chiffrage de ces travaux.

Sur les autres demandes :

Le préjudice moral allégué par les requérants n’est pas suffisamment caractérisé et l’indemnité sollicitée est rejetée.

Le préjudice financier de 240.030 euros qui n’est motivé ni en fait ni en droit est écarté.

Mme [H] qui succombe est condamnée aux dépens et l’indemnité de 8000 euros en réparation de son préjudice moral en raison de la résistance abusive des requérants est rejetée.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS [X] et il lui sera alloué 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision collégiale, contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe;

-DECLARE irrecevable la fin de non recevoir ;

-DIT que le protocole d’accord transactionnel du 23 juin 2022 est dépourvu de cause en l’absence d’enregistrement ;

-CONDAMNE en conséquence Mme [U] [H] à payer à la SAS LES [X] la somme de 200.000 euros ;

-DEBOUTE la SAS LES [X] de sa demande de condamnation au coût du mur de clôture ;

-DEBOUTE la SAS LES [X] de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral et financier ;

-CONDAMNE Mme [U] [H] aux dépens ;

-CONDAMNE Mme [U] [H] à payer à la SAS LES [X] une indemnité procédurale de 3000 euros.

-DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près lesTribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Greffier et muni du sceau du Tribunal

LE GREFFIER