Vice du consentement dans une promesse de vente : information contractuelle sur la non-conformité des travaux et indemnité d’immobilisation

L’article 1130 du Code civil exige que l’erreur, le dol ou la violence soit déterminant du consentement, au regard des personnes et des circonstances. La cour relève que l’acte notarié informait expressément les bénéficiaires de la non-obtention du certificat de conformité, des risques associés et de leur engagement à faire leur affaire personnelle de cette situation, sans recours contre le promettant. La preuve d’une erreur déterminante n’étant pas rapportée, l’annulation de la promesse est écartée.

L’obligation de fournir le certificat incombait au vendeur du bien acquis par le promettant, et non à ce dernier. Aucun manquement personnel n’est donc retenu, d’autant qu’il n’est pas établi que le certificat ait été remis au promettant.

La condition suspensive d’urbanisme ne pouvait être invoquée sans production des renseignements communaux et sans démonstration d’une dépréciation significative du bien. L’article 1626 du Code civil relatif à la garantie d’éviction est inapplicable en l’absence de vente conclue. La promesse produit donc ses effets quant à l’indemnité d’immobilisation, tandis que les demandes indemnitaires pour résistance abusive sont rejetées. Les bénéficiaires, parties perdantes, supportent les dépens et sont déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente ont renoncé à l’acquisition faute de certificat de non-contestation de la conformité des travaux et demandé la restitution du dépôt. La cour confirme le jugement mettant ce dépôt à la charge du promettant et condamnant les bénéficiaires au complément de l’indemnité d’immobilisation. Elle écarte l’erreur, la condition suspensive d’urbanisme et la garantie d’éviction.

Par acte notarié, un promettant a consenti à deux bénéficiaires une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. L’acte rappelait que l’immeuble avait fait l’objet d’un permis de construire destiné à remédier à un arrêté de péril et que le certificat de non-contestation de la conformité des travaux n’avait pas été obtenu. Il informait les bénéficiaires des risques et précisait qu’ils feraient leur affaire personnelle de cette situation, sans recours contre le promettant.

Le certificat n’ayant pas été produit avant l’expiration de la promesse, les bénéficiaires ont renoncé à la vente et demandé la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal a ordonné le versement de ce dépôt au promettant et condamné les bénéficiaires au complément de l’indemnité d’immobilisation. En appel, ils invoquaient une erreur, une condition suspensive d’urbanisme et la garantie d’éviction. La cour a confirmé le jugement, faute de vice du consentement, de manquement imputable au promettant ou de preuve suffisante concernant la condition suspensive.

• Information claire des bénéficiaires sur la non-obtention du certificat
• Connaissance des risques liés à la non-conformité des travaux
• Engagement exprès de faire personnellement son affaire de la situation
• Absence de manquement imputable au promettant
• Production nécessaire des renseignements et pièces d’urbanisme
• Preuve d’une dépréciation significative du bien
• Vente effectivement conclue pour invoquer la garantie d’éviction

• Acte notarié du 7 octobre 2019
• Clause relative au défaut d’obtention du certificat de conformité
• Tableau des risques inséré dans l’acte
• Permis de construire du 18 juillet 2017
• Absence de production des pièces communales d’urbanisme

Les bénéficiaires ne peuvent obtenir l’annulation de la promesse ni la restitution du dépôt de garantie lorsque l’acte les informait clairement de la non-conformité. Le promettant conserve le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, tandis que les demandes indemnitaires réciproques pour résistance abusive sont rejetées.

• Maintien du dépôt de garantie au profit du promettant
• Paiement du complément d’indemnité d’immobilisation
• Rejet de l’annulation pour vice du consentement
• Rejet de la condition suspensive d’urbanisme
• Condamnation des bénéficiaires aux dépens d’appel

À faire

• Relire les clauses relatives à la conformité des travaux
• Identifier précisément le débiteur de chaque obligation
• Conserver les tableaux de risques annexés à l’acte
• Produire les renseignements communaux d’urbanisme
• Établir toute dépréciation significative du bien

À éviter

• Confondre le promettant avec le vendeur initial
• Invoquer une erreur sans démontrer son caractère déterminant
• Se prévaloir d’une condition non stipulée comme suspensive
• Invoquer la garantie d’éviction avant la vente
• Présenter une demande indemnitaire sans preuve de mauvaise foi

Le vice du consentement dans les promesses de vente

L’article 1130 du Code civil impose que l’erreur soit déterminante du consentement. La promesse informait précisément les bénéficiaires de la non-obtention du certificat de conformité, des risques associés et de leur engagement à en faire leur affaire personnelle. La preuve d’une erreur déterminante n’étant pas rapportée, l’annulation est rejetée.

La charge contractuelle de production du certificat de conformité

L’acte mettait l’obligation de fournir le certificat à la charge du vendeur du bien acquis par le promettant. La promettante n’avait pas contracté cette obligation envers les bénéficiaires et il n’était pas établi qu’elle ait reçu le certificat avant la date prévue. Aucun manquement ne pouvait donc lui être reproché.

La condition suspensive d’urbanisme et la garantie d’éviction

La condition d’urbanisme ne pouvait être invoquée sans production des renseignements communaux ni démonstration d’une dépréciation significative du bien. L’article 1626 du Code civil était inapplicable, la vente n’ayant pas été conclue.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 1101 et suivants du Code civil, Article 1130 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1626 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique