TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

N° RG 25/07653 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ7N

Jugement du 17 Septembre 2026

N°26/878

[B] [F] [Z]

C/

[G] et [Y] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Mme[F] [Z]

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à
[G] [J]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Septembre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFFLE lors des débats et de Françoise ROUXELlors du délibéré, Greffières ;

Audience des débats : 18 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [B] [F] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [Y] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Mme [B] [Z], en qualité d’usufruitière et Mme [H] [Z], Mme [X] [Z] et M [V] [Z] en qualité de nus-propriétaires ont donné à bail à Mme [Y] [J] et M. [G] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 14 juin 2019, pour un loyer mensuel de 643 euros, hors charge. Un dépôt de garantie de 643 euros a été versé par les locataires à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement par les parties le 19 juillet 2019.

Suite au départ des locataires, sans préavis, Mme [B] [Z] a sollicité un commissaire de justice aux fins de réalisation d’un état des lieux de sortie, qui a été réalisé le 16 août 2024.

Le 13 février 2025, le conciliateur de justice a attesté de la tentative d’une conciliation, sans parvenir à un accord.

Suite aux dégradations locatives et au départ des locataires, Mme [B] [Z] a sollicité le paiement de l’arriéré de loyers et de charges impayés, ainsi qu’une somme de 3.360,30 euros à titre de réparations locatives.
En l’absence de paiement de ces sommes, Madame [B] [Z] a assigné Mme [Y] [J] et M. [G] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner les locataires au paiement des sommes suivantes:
– 3.360,30 euros à titre de réparations locatives,
– 304,86 euros représentant la moitié des honoraires du Commissaire de Justice,
– 2.000 euros à titre de dommages et intérêts
– 1.294 euros à titre de loyers et charges impayés,
– 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 18 juin 2026.

Mme [B] [Z] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que le logement a été restitué sale et encombré.

Présent à l’audience, M. [G] [J] a reconnu les impayés de loyers et de taxe d’ordures ménagères, sollicitant cependant d’en limiter le montant au prorata des mois d’occupation du logement sur l’année 2024. Il a également admis ne pas avoir rempli la cuve à fioul avant son départ.
Le locataire a, en revanche, contesté avoir rendu le logement en mauvais état et a considéré que les sommes réclamées par la bailleresse au titre du ménage et de la remise en état du logement étaient trop élevées.

Bien que régulièrement convoquée, par acte délivré à personne, Mme [Y] [J] ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que: “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur le montant de l’arriéré locatif et de la taxe d’ordure ménagère:

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 2.3 du contrat de bail relatif au partage des économies de charges, prévoit que “ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle”.

Mme [B] [Z] expose que Mme [Y] [J] et M. [G] [J] lui doivent la somme de 1.214 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges sur les mois de décembre 2022, de juillet et août 2024. Présent à l’audience, M. [G] [J] a reconnu cette créance.
Mme [B] [Z] sollicite également la condamnation des époux à la somme de 80 euros correspond à la taxe sur les ordures ménagères pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024. Si la taxe des ordures ménagères fait partie des charges récupérables par le bailleur, elle doit être limitée à la période d’occupation du logement par les locataires. Or il n’est pas contesté que Mme [Y] [J] et M. [G] [J] n’occupaient plus le logement sur les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024. Il convient donc de débouter Mme [B] [Z] de sa demande sur ce point.

Sur les réparations locatives:

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 19 juillet 2019, décrit un logement en bon état général, avec quelques éléments en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 août 2024, fait état d’un logement sale et d’extérieurs négligés avec des matériaux abandonnés et un reliquat d’un feu sauvage.

Mme [B] [Z] sollicite la somme de 1 560€ au titre du remplissage de la cuve de fioul. Lors de l’audience, M. [G] [J] a reconnu ne pas avoir effectué ce remplissage avant son départ. Or l’état des lieux mentionne que la cuve de fioul était pleine lors de l’entrée des locataires dans le logement. Il convient, donc, de mettre la somme sollicitée à la charge de ces derniers.
La bailleresse sollicite également la prise en charge de la facture de ramonage. Durant l’occupation des locaux, il appartient aux locataires d’effectuer le ramonage de la cheminée et d’en justifier auprès de la bailleresse. Mme [Y] [J] et M. [G] [J] ne versent aucune pièce justifiant avoir réalisé cette démarche au cours de l’année 2024. Il convient donc de les condamner à payer la somme de 115€ au titre du ramonage de la cheminée du logement.
Mme [B] [Z] demande ensuite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 253€ au titre de la vidange de la fosse morte. Cette dernière est décrite comme vide lors de l’entrée des locataires dans les lieux. Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas cette fosse, de sorte qu’il est impossible de connaître son état lors du départ des locataires et donc de prononcer une condamnation à leur encontre à ce titre.
La bailleresse réclame également l’indemnisation du remplacement de la vitre de la porte de la véranda. L’état des lieux de sortie note que la vitre de la véranda est fêlée, ce qui n’était pas le cas lors de l’entrée dans les lieux des locataires. La somme de 385€ pour le remplacement de la vitre est donc justifiée.
Mme [B] [Z] produit une facture de 975€ au titre de la remise en état du jardin. L’état des lieux de sortie, ainsi que les photographies jointes, attestent d’une absence d’entretien des végétaux et d’un état d’encombrement très important du jardin. Cette somme est donc justifiée.
Enfin, une facture de 72,30€ est produite aux débats au titre de la réparation de la chaudière, cependant aucun élément du dossier ne permet d’établir que celle-ci dysfonctionnait lors du départ des locataires du logement.

Le montant des dégradations locatives imputables aux locataires s’élève donc à la somme de 3 035€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 643 euros. Par conséquent, les époux [J] seront condamnés à la somme de 2 392 euros au titre des réparations locatives.

Sur la prise en charge des frais de l’état des lieux:

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

En l’espèce, si Mme [B] [Z] ne justifie pas formellement de l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable, il convient de rappeler que les locataires ont quitté les lieux sans préavis et sans en informer la bailleresse. Dans ces conditions, le recours à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie paraissait nécessaire. Il convient, donc, de mettre à la charge des locataires la moitié des frais de l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice, soit la somme de 304,86 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [B] [Z] a sollicité la condamnation des époux [G] et [Y] [J] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La bailleresse précise avoir consacré de nombreuses heures à la remise en état du logement après le départ des locataires, ayant notamment occasionné plusieurs déplacements coûteux. Les tracas résultant de l’état du logement, obligeant la bailleresse a effectué de nombreuses démarches suite au départ des locataires justifient l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 650€.

Sur les demandes accessoires:

Mme [Y] [J] et M. [G] [J] , partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la demanderesse, les époux [G] et [Y] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 1 214euros, avec intérêts au taux légal, au titre des loyers et charges impayés;

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 2 392euros, avec intérêts au taux légal, au titre des dégradations locatives;

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 304,86 euros, avec intérêts au taux légal, au titre de l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice;

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 650 euros, avec intérêts au taux légal, à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] à payer la somme de 200 euros à Madame [B] [Z], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Mme [B] [Z] de ses autres demandes;

CONDAMNE Mme [Y] [J] et M. [G] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame ROUXEL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE