Du 17 septembre 2026

51Z

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 21/03174 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WDMM

[H] [V] née [U]

C/

S.A. VILOGIA venant aux droits de la SEMI DE [Localité 1], Entreprise [F] [M], Société MAAF ASSURANCES, Entreprise [Z] [F]

Le 17/09/2026

Avocats : l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES
la SCP MAATEIS
la SCP MAATEIS
la SELARL RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 septembre 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [V] née [U]
née le 30 Octobre 1943 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me Charlotte de LAGAUSIE, membre de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au Barreau de Bordeaux.

DEFENDERESSES :

1 – S.A. VILOGIA venant aux droits de la SEMI DE [Localité 1]
RCS [Localité 4] 463.200.105
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD, membre de la SELARL RACINE, avocat au Barreau de Bordeaux

2 – Entreprise [F] [M]
[Adresse 5]
[Localité 5]

3 – Société MAAF ASSURANCES
[K]
[Localité 6]

Représentées par Maître Loïc CHAMPEAUX, membre de la SCP MAATEIS, avocat au Barreau de Bordeaux

4 – [Z] [F]
Entrepreneur individuel immatriculé sous le SIREN 84077735300011, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 7]

Non comparant, non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [V] née [U] est titulaire d’un bail verbal conclu le 10 octobre1966 avec Monsieur [Y] aux droits duquel se trouve la SA VILOGIA, bail soumis aux dispositions de la loi n°48-1160 du 1er septembre 1948 et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte introductif d’instance délivré le 29 novembre 2021, Madame [H] [V] née [U], qui faisait état de la récurrence d’infiltrations dans le logement d’habitation, a fait assigner la SA VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins principalement de la condamner, sous astreinte, à mettre fin aux infiltrations d’eau subies en faisant procéder à des travaux de réparation de toiture de l’immeuble et changement des éléments de charpente, et subsidiairement de mise en œuvre d’une expertise judiciaire. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 21/03174.

Par jugement avant dire droit rendu le 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [S] [R].

Par actes introductifs d’instance des 14 et 16 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait assigner la SA MAAF ASSURANCES et l’entreprise individuelle [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de jonction de cette instance avec celle enrôlée sous le n°RG 21/03174, et de leur déclarer communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées par jugement rendu le 7 juin 2023.
L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/03921, a été appelée à l’audience du 23 janvier 2023 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 mars 2024 au cours de laquelle elle a été jointe à celle enrôlée sous le n° RG 21/03174.
Par jugement rendu le 18 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré communes et opposables à la SA MAAF ASSURANCES et l’entreprise individuelle [F] [M] les opérations d’expertise ordonnées le 7 juin 2023.

Par acte introductif d’instance du 5 septembre 2024, la SA MAAF ASSURANCES et l’entreprise individuelle [F] [M] ont fait assigner l’entrepreneur individuel Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de jonction de cette instance avec celle enrôlée sous le n°RG 21/03174 et d’extension des opérations d’expertise à cette partie. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/02383.
Par jugement rendu le 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné la jonction de l’instance enrôlée sous le n°RG 24/02383 avec celle enrôlée sous le n°RG 21/03174 et a déclaré communes et opposables à l’entrepreneur individuel Monsieur [Z] [F] les opérations d’expertise ordonnées le 7 juin 2023.

Le rapport définitif d’expertise judiciaire a été établi le 19 juin 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été débattue à l’audience du 11 juin 2026.

Madame [H] [V] née [U], représentée par son conseil, demande au juge, selon ses conclusions écrites soutenues à l’audience, de :
– Condamner sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir la SA VILOGIA à réaliser dans l’immeuble loué les travaux suivants:
“Les mesures urgentes pour palier provisoirement aux désordres constatés sont :
Mise en œuvre de bâches lourdes sur la partie habitation, toiture principale et petite toiture en contre bas.
Fermeture totale du garage et mise en place d’une bâche de protection afin de stopper les entrées d’eau.
Le coût des travaux réparatoires sera chiffré par une société ayant les qualifications aptes à réaliser les ouvrages conformes aux règles de l’art et aux réglementation des DTU.

Liste des travaux réparatoires :
La toiture partie habitation :
Dépose totale des couvertures et zinguerie pour les toitures de l’habitation (toiture principale et petite toiture en contre bas)
Remplacement à neuf de tous les ouvrages de toitures en tuiles des ouvrages d’étanchéité en zinguerie (chéneaux rives entourage de cheminée gouttières et tuyaux de descente)
Révision et restauration des zones de boiseries de charpente pouvant être endommagées
Le garage :
Remise en conformité des ouvrages de charpente endommagés par l’eau (charpente et plancher)
Mise en œuvre d’une couverture en utile et rive
Mise en œuvre de récupération d’eau fluviales (gouttière)
La cave (non concernée par l’assignation)
Restauration de fer porteur et du solivage en bois
Blocage des briquettes par un enduisage général sur les briquettes qui sont fragilisées.
Toiture basse habitation : remplacement de tuiles cassées.

Les devis devront être rédigés en tenant compte de la liste suivante :
o Toiture et zinguerie de l’immeuble d’habitation (couverture et zinguerie)
o Toiture de la partie en contrebas (tuiles)
o Toiture et solivage du garage (charpente, couverture, zinguerie)
o Plafond de la chambre côté rue (Plâtrerie, peinture)
o Le devis transmis de la société SO ROOF correspond aux travaux des toitures expertisés
Devis n° SR231926 du 04/02/2025 pour un montant de 63.497,24 euros HT et 69.846,96 euros TTC
(Annexe p193).
Toutefois ce devis a un coût bien supérieur aux tarifs en vigueur.
o Le devis de la société [B] n°2022276, plancher et charpente de la dépendance en date du 10/10/2023 correspond aux travaux de l’annexe pour un montant de 34.800,30 euros HT et 38.280,33 euros TTC (Annexe p115).
Ce devis est à considérer pour l’éventuelle reprise du garage.
o Le devis de la société [B] n°D2022279, réfection totale toiture habitation en date du 10/10/2023 correspond aux travaux de la toiture principale qui sont aptes à garantir les travaux réparatoires correspondant pour un montant de 26.467,05 euros HT et 29.113,76 euros TTC
(Annexe p114).
Ce devis sera pris en compte.
Les travaux concernant la réfection des zones de la cave n’ont pas été chiffrés, la cave ne faisant pas partie de l’assignation”

– Condamner la SA VILOGIA à faire réaliser après l’exécution de ces travaux un constat de bonne fin par un expert en construction à ses frais ;
– Condamner la SA VILOGIA à lui verser la somme de 18.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi qu’à une somme de 300 euros par mois du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de réalisation des travaux ;
– Juger qu’elle est autorisée à consigner le montant des loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats à compter du jugement et jusqu’au parfait achèvement des travaux décrits par l’expert judiciaire;
– Juger que la déconsignation ne pourra intervenir que sur présentation par la société VILOGIA d’un constat d’Huissier établissant que la totalité des travaux a été réalisée ;
– Condamner la SA VILOGIA à lui verser à une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

S’agissant de la demande relative aux travaux, elle expose que l’expert judiciaire a constaté des zones d’infiltrations d’eau, des entrées d’eau, des moisissures et des traces d’humidité actives. Il a également relevé l’effondrement partiel du plafond ainsi que la ruine d’un bas de mur. Elle ajoute que l’expert a indiqué que les travaux de couverture n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’il a conclu que l’ouvrage n’était pas étanche et que des fuites étaient existantes. Elle indique que des mesures conservatoires ont été réalisées en cours d’expertise mais que des nouvelles entrées d’eau ont été constatées. Elle soutient également que le garage, inclus dans le bien loué selon le bail du 10 octobre 1966, présente des dégradations très graves, un risque d’effondrement et une dangerosité importante.
Elle explique que la société [F] a été mandatée pour réaliser des travaux de couverture qui n’ont pas été satisfaisants puisque des fuites sont toujours actives et des inondations toujours présentes.
Elle fait valoir que l’expert considère que le logement est décent uniquement en raison de la prise de mesures conservatoires, qu’il décrit les travaux nécessaires pour remédier aux désordres du logement, du garage et de la cave, ces derniers présentant un risque pour la sécurité.
Elle soutient enfin que l’expert retient la responsabilité de la société [F], qui n’a pas respecté les règles de l’art, et de la SA VILOGIA, en raison de son absence de vérification des travaux, de l’insuffisance des travaux commandés et de sa mauvaise gestion du litige.
Elle conclut que l’immeuble ne peut être considéré comme répondant aux obligations de jouissance paisible et de décence incombant au bailleur, ce qui justifie la condamnation de la SA VILOGIA à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert, ainsi que les travaux d’embellissement. Elle indique qu’au 15 mai 2026 les travaux de toiture sur la partie habitation ont été réalisés mais que ceux de réfection intérieure ne l’ont pas été, et ne semble pas avoir été programmés ou commandés et demande donc à l’audience en sus de ses demandes formulées par écrit, qu’il soit enjoint au bailleur d’exécuter les travaux intérieurs.
Elle explique que l’astreinte est justifiée par le passif existant, la durée de l’expertise en raison des appels en cause tardifs, l’ancienneté des désordres, ainsi que la condamnation de la SA VILOGIA lors d’une précédente procédure.

S’agissant de la réalisation d’un constat de bonne fin de travaux, elle soutient qu’il est justifié en raison de l’absence de contrôle lors de la réalisation des travaux de reprise par Monsieur [F].

S’agissant de sa demande relative à la consignation des loyers, elle expose se heurter à la réticence de la SA VILOGIA à réaliser les travaux nécessaires. Elle indique être privée de la jouissance normale de son bien et vivre dans des conditions précaires en raison de l’effondrement du plafond de l’une des chambres, des entrées d’eau à chaque intempérie et de l’impossibilité d’utiliser le garage. Elle indique enfin que les travaux ne sont pas achevés.

S’agissant de ses demandes indemnitaires, elle expose que plusieurs pièces du logement ainsi que le garage ne peuvent plus être utilisés et que la dangerosité du garage aggrave son préjudice. Elle ajoute que l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance qu’elle chiffre à la somme mensuelle de 300 euros, depuis le 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2025, et depuis le 1er janvier 2026 jusqu’à l’achèvement total des travaux. Elle indique également que la SA VILOGIA ne peut lui opposer la faute de l’entreprise qu’elle a mandatée pour échapper à ses obligations. Elle ajoute que la qualité des travaux de l’entreprise ne saurait constituer un cas fortuit ou un cas de force majeure lui permettant d’échapper à ses obligations. Elle précise enfin qu’il lui appartenait de s’assurer de l’effectivité des travaux et d’exiger une réintervention dès l’information de la réapparition des désordres, ce qu’elle n’a pas fait.

En défense, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, demande au juge de :
– Déclarer et juger Madame [H] [V] mal fondée en sa demande de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux en toiture
– Déclarer et juger que Madame [H] [V] ne démontre pas l’existence d’un manquement de sa part qui justifierait le paiement d’une quelconque indemnisation
– Déclarer et juger n’y avoir lieu à la consignation des loyers
– Condamner Madame [H] [V] à lui régler la somme de 2.365,24 euros, à parfaire au jour du jugement
En conséquence,
– Débouter Madame [H] [V] de l’ensemble de ses demandes
– Limiter à la somme de 50 euros par mois l’indemnisation du préjudice de jouissance qui viendrait à être alloué à Madame [H] [V]
– Déclarer et juger que la société [F] et Monsieur [F] sont responsable des désordres allégués par Madame [H] [V] née [U] et constatés par l’expert judiciaire
En conséquence,
– Condamner in solidum la société [F], son assureur la MAAF et Monsieur [Z] [F] à lui régler la somme de 74.727,30 euros correspondant aux coûts des réparations devant être faites sur les travaux réalisés par la société [F] et Monsieur [Z] [F]
– Condamner in solidum la société [F], son assureur la MAAF et Monsieur [Z] [F] à la garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge au profit de Madame [H] [V] née [U]
– Condamner in solidum la société [F], son assureur la MAAF et Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 et en tous les dépens.

S’agissant de la demande relative aux travaux, elle expose avoir réalisé les travaux de charpente et toiture de l’immeuble d’habitation et du garage et avoir commandé les travaux de reprise des peintures intérieures. Elle ajoute que l’entreprise a rencontré des difficultés pour accéder au chantier, qui ont retardé les travaux et sont imputables aux occupants. Elle conclut qu’il n’y a pas lieu de prononcer sa condamnation sous astreinte.

S’agissant de la réalisation d’un constat de bonne fin des travaux, elle s’y oppose soutenant que la bonne fin des travaux sera actée par la signature d’un procès-verbal de réception, qu’elle s’engage à communiquer à la locataire.

S’agissant des demandes indemnitaires, elle conteste son absence d’intervention et indique que l’expert a retenu qu’elle avait tout au long de la période considérée assuré son devoir d’entretien de l’immeuble à chaque signalement de Madame [H] [V]. Elle expose que l’obligation prévue à l’article 1719 du code civil est une obligation de moyen renforcée, appréciée au regard des diligences effectivement accomplies. Elle ajoute que son défaut de contrôle des travaux réalisés par l’entreprise [F] ne remet pas en cause le fait qu’elle ait pris les mesures nécessaires pour remédier aux désordres et qu’elle ne peut pas être placée sur le même plan que les manquements graves et répétés de cette entreprise qui a réalisés des travaux non conformes aux règles de l’art et impropres à mettre fin aux désordres.
Elle soutient que cette demande indemnitaire doit être limitée à la période postérieure à l’assignation délivrée en 2021, la période antérieure étant déjà jugée ou prescrite.
Elle fait valoir, en tout état de cause, que le quantum réclamé est manifestement disproportionné puisqu’il revient à exonérer quasi intégralement Madame [H] [V] du paiement de son loyer, alors que le logement n’a pas été déclaré impropre à l’habitation et qu’elle continue de l’occuper. Elle explique que les mesures conservatoires ont permis de limiter les conséquences des infiltrations.

S’agissant de la demande de consignation des loyers, elle rappelle que les travaux de reprise sont faits ou commandés et que Madame [H] [V] a cessé de s’acquitter régulièrement de son loyer, faisant qu’elle est débitrice de la somme de 2.365,24 euros au 20 mai 2026.

S’agissant de son action en garantie, elle se prévaut des articles 1792 et 1240 du code civil et expose que l’expert a retenu les responsabilités de la société [F] et de son sous-traitant Monsieur [Z] [F], les désordres trouvant leur origine dans la mauvaise exécution des travaux leur ayant été confiés. Elle précise que l’expert relève des non-conformités aux règles de l’art qui caractérisent un défaut d’exécution de l’obligation de résultat pesant sur l’entrepreneur en matière de travaux de réfection de toiture, ainsi que l’apparition de points de fragilité à la suite de leurs interventions. Elle conteste avoir laissé le temps s’écouler comme lui oppose la SA MAAF ASSURANCES et explique que la durée de la procédure résulte des mises en causes, et du temps requis pour la réalisation des opérations d’expertise. Elle conclut que l’actualisation des devis, qui reprennent les prescriptions de l’expert, n’est que la conséquence directe et prévisible de la mauvaise exécution initiale des travaux et de la durée de l’expertise judiciaire. Elle précise que le devis de la société Contrôle Aquitain de l’Habitat ne couvre ni le périmètre ni la nature des prestations, et omet certains postes jugés indispensables par l’expert.

L’entreprise individuelle [F] [M] et la SA MAAF ASSURANCES, représentées par leur conseil, demandent au juge de:
– Les recevoir dans leurs prétentions,
– Débouter la SA VILOGIA de sa demande de condamnation in solidum à lui régler la somme de 72.351,30 euros ;
– Déclarer et juger que la responsabilité de l’entreprise [F] et la garantie décennale de la MAAF ASSURANCES sont limitées à la partie habitation ;

En conséquence,
– Dire et juger que la condamnation prononcée à leur encontre ne saurait excéder la somme de 21.028,50 euros, correspondant au coût HT des travaux en lien avec son intervention ;
– Débouter la SAVILOGIA de sa demande de condamnation de garantie et relevé indemne à l’encontre des concluantes au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [H] [V] née [U], qui ne saurait en tout état de cause excéder 50 euros par mois ;

En tout état de cause,
– Condamner Monsieur [Z] [F] à intégralement les garantir et relever indemnes des condamnations prononcées à leur encontre ;
– Faire application des franchises contractuelles ;
– Débouter la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
– Condamner la SA VILOGIA au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

S’agissant de leurs responsabilités et leur garanties, elles exposent que l’intervention de l’entreprise [F] a été limitée à la partie habitation et que les opérations d’expertise ne portaient pas sur le garage qui ne fait pas partie de la zone habitable. Elles précisent s’agissant du garage qu’un devis a été établi le 12 novembre 2022 au titre des travaux de toiture du garage mais que la SA VILOGIA n’a émis aucun bon de commande. Elles ne contestent pas le caractère décennal des désordres mais soutiennent que le montant des travaux est excessif. Elles expliquent que l’expert judiciaire a retenu le devis de la société [B] sans s’en expliquer alors que la société CONTROLE AQUITAIN DE L’HABITAT établissait un devis avec des prestations et garanties équivalentes. Elles ajoutent que la somme sollicitée inclut la réactualisation du devis rendue nécessaire par l’inertie de la SA VILOGIA à réaliser les travaux. Elles précisent enfin que la somme supplémentaire sollicitée au titre du moisage de chevron et du remplacement de la volige abîmée n’est pas justifiée car aucun constat contradictoire n’a eu lieu et que ces travaux peuvent ne pas correspondre à la partie habitation. Elles soutiennent également que la SA VILOGIA ne peut solliciter le paiement de la TVA puisqu’elle la récupère, et que cela constituerait un enrichissement.

S’agissant de la responsabilité et de la garantie de Monsieur [Z] [F], elles soutiennent que l’ensemble des travaux lui a été sous-traité, qu’il était tenu à une obligation de résultat dans l’exécution des travaux et qu’ils sont considérés comme non conformes aux règles de l’art par l’expert judiciaire.

S’agissant du préjudice de jouissance de Madame [H] [V] née [U], elles rappellent que l’entreprise [F] n’est pas intervenue sur le garage et que la situation résulte de l’inaction du bailleur. Elles ajoutent que les infiltrations existaient avant l’intervention de l’entreprise [F] dont les travaux ont été commandés tardivement. Elles considèrent que la SA VILOGIA est intégralement responsable des préjudices subis antérieurement à l’intervention de l’entreprise [F].
Elles soutiennent également que la SA VILOGIA a attendu plus de deux ans après son assignation pour les mettre en cause et a tardé à réaliser les travaux alors que le rapport d’expertise judiciaire est déposé depuis le 19 juin 2025.
Par ailleurs, la SA MAAF ASSURANCES soutient que le préjudice de jouissance ne correspond pas à la définition du préjudice immatériel garanti et qu’il ne saurait donc être pris en charge.

M. [Z] [F], entrepreneur individuel, n’a pas comparu.
Son domicile n’ayant pu être identifié par le commissaire de justice, il a été assigné selon les dispositions prévues par l’article 659 du code de procédure civile et informé par lettre simple à son dernier domicile connu des dates successives de report. Par application des dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile il convient de statuer par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

– Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte :

L’article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail « .

L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [V] née [U] occupe un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], appartenant à la SA VILOGIA.

Madame [H] [V] née [U] se prévaut de l’existence de plusieurs désordres qui seront examinés successivement.

S’agissant de la toiture du logement, le rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2025 relève que tous les points singuliers de raccordement en rive de toiture et contre le mur d’héberge, les entourages de cheminée en zinc, l’entourage du vélux, le chéneau côté rue, la gouttière côté cour sont non conformes et créent des pénétrations d’eau. Il ajoute que les anciennes rives sont dans un état de dégradation avancé.

Il préconise, outre des mesures conservatoires consistant en un bâchage complet de la couverture, la dépose totale des couvertures et zingueries, le remplacement à neuf de tous les ouvrages de toiture en tuile et en zinguerie, ainsi que la restauration des zones de charpente susceptibles d’avoir été endommagées.

S’agissant de la toiture du garage, le rapport d’expertise judiciaire fait état d’une absence de couverture, de la présence d’une toile de parepluie fixée par des liteaux, ainsi que d’un solivage et d’une charpente ruinés. Il précise que son utilisation est interdite en raison du risque d’effondrement.

Il préconise, outre des mesures conservatoires consistant en un bâchage complet de la couverture, la remise en conformité de la charpente et du plancher ainsi que la réalisation d’une couverture et d’un système de récupération d’eau.

S’agissant du plafond de l’une des chambres, le rapport d’expertise judiciaire indique que le plafond de la chambre côté rue est décroché et doit être remplacé. Il relève également, après transmission de photographies par Madame [H] [V] née [U] que l’ossature métallique est rouillée et que l’ossature en bois du plafond a subi des dégradations dues aux infiltrations.

L’expert préconise la reprise du plafond, ainsi qu’une révision et une restauration des zones de boiserie de charpentes pouvant être endommagées (chevrons, voliges, pannes, solives).

L’expert considère que les nombreuses infiltrations affectant le logement peuvent être dangereuses compte tenu de leur récurrence, de leur effets sur les éléments structurels et du risque de courts circuits.

Les désordres précités, qui affectent l’étanchéité du logement, sont à eux seuls de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

L’expert conclut toutefois que le logement ne présente plus de risque d’infiltrations du fait des mesures conservatoires et correspond ainsi aux exigences de décence.

Afin de justifier de la réalisation de démarches propres à démontrer la fin de ces désordres, la SA VILOGIA produit aux débats les devis n°D2022507, n°D2022508 et n°D2026015 établis les 25 novembre et 14 décembre 2025 et 27 février 2026 par l’EURL [B] relatifs à la réfection totale de la toiture du logement, à la réfection totale de la toiture, de la charpente et du plancher du garage ainsi qu’au moisage chevron et remplacement de volige, ainsi que les factures correspondantes n°FAC2026001, n°F2026009, n° F2026010 et n° F2026021 établies les 15 janvier, 30 mars et 14 avril 2026.

Ces éléments et les débats permettent d’établir que les travaux de réfection des toitures du logement et du garage ont été réalisés et achevés à la mi-avril 2026 s’agissant de la partie habitation, et fin mai 2026 s’agissant du garage.

S’agissant de la cave, le rapport d’expertise fait état de poutres métalliques corrodées et d’un solivage ayant reçu une restauration hasardeuse. Il préconise la restauration des poutres porteuses ainsi que le blocage des briquettes par enduisage. S’il précise que ces désordres ne faisaient pas partie de l’assignation, ils ont été constatés contradictoirement et font l’objet d’une demande de la part de Madame [H] [V] née [U].

Si la cave ne constitue pas un local habitable, il convient de relever que le bail mentionne cette pièce comme faisant partie de l’objet de la location et que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité impose que le gros œuvre du logement soit en bon état d’entretien et de solidité. Or, ces désordres, qui affectent le gros œuvre peuvent affecter à terme la sécurité de l’immeuble, et caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Au demeurant le bailleur est tenu d’une obligation d’entretien qui lui impose d’entretenir l’immeuble et d’y faire les réparations nécessaires à son usage.
La SA VILOGIA ne justifie pas du traitement effectif de ces désordres.
Il convient de rappeler que des travaux avaient été ordonnés par le jugement en date du 21 décembre 2018 en ce qui concerne cette cave qui ne sont toujours pas réalisés.

S’agissant des travaux d’embellissement, le rapport d’expertise fait état dans la chambre d’un mur et du plafond, partiellement effondré, à la suite des infiltrations antérieures. Si l’étanchéité du logement est désormais rétablie, ces dégradations constituent la persistance de conséquences directement imputables au manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, ainsi qu’une atteinte persistante à la jouissance paisible de la locataire.

Afin de justifier de la réalisation de démarches la SA VILOGIA produit un devis n°250 établi le 20 mai 2026 par la SAS AHP relatif aux travaux de plâtrerie et peinture dans l’entrée et le séjour. Or, les désordres précités concernent l’une des chambres du logement.

L’expert relève en page n°12 que les travaux de reprise du plafond de la chambre ont été réalisés et renvoie au devis n°24259 établi le 18 avril 2024 par la SARL DUHAGON. Si les photographies figurant en annexe du rapport d’expertise (page n°144 à 150) démontrent que des plaques de BA13 ont été installées au plafond, elles établissement également que les travaux d’enduit et de peinture n’ont pas été réalisés.

Par conséquent, la SA VILOGIA sera condamnée à réaliser les travaux de restauration de fer porteur et du solivage en bois et de blocage des briquettes par un enduisage général sur les briquettes qui sont fragilisées dans la cave ainsi que les travaux d’enduit et de peinture de la chambre, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois, passée laquelle l’astreinte devra être liquidée.

De plus, à l’audience Madame [H] [V] née [U] a demandé qu’il soit enjoint au bailleur d’exécuter les travaux de reprise des embellissements dans le logement. Il résulte des pièces produites aux débats que les diverses infiltrations ont dégradé notamment les peintures et tapisseries des pièces dans lesquelles les infiltrations se sont produites.
Étant la conséquence du défaut de l’étanchéité de l’immeuble, dont le bailleur doit garantir Madame [H] [V] née [U], il sera enjoint au bailleur de procéder à ces travaux, sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient cependant de préciser qu’il incombera à la locataire et aux occupants de son chef, car il semble que ses enfants demeurent avec elle, de laisser accès aux entreprises pour procéder à ces travaux.

– Sur la demande de constat de bonne fin de travaux :

En l’espèce, la demande de Madame [H] [V] née [U] tendant à voir condamner la SA VILOGIA à faire réaliser un constat de bonne fin de travaux par un expert ne repose sur aucun fondement légal ou contractuel imposant une telle mesure.

En outre, une telle mesure n’apparaît ni nécessaire ni utile dès lors que l’expert judiciaire a précisément identifié les travaux à réaliser et validé les devis, et que la présente décision définit la nature et l’étendue des travaux mis à la charge de la SA VILOGIA.
Les travaux de gros ou moyen oeuvre concernant l’habitation et le garage d’ores et déjà exécutés donnent lieu à procès-verbal de réception que le bailleur s’est engagé à communiquer à Madame [H] [V] née [U], et qui fera courir les garanties légales.

L’exécution conforme de la présente décision demeure au surplus garantie par l’astreinte ci-dessus prononcée ainsi que les voies d’exécution de droit commun.

Par conséquent, Madame [H] [V] née [U] sera déboutée de sa demande de tendant à voir condamner la SA VILOGIA à faire réaliser un constat de bonne fin de travaux par un expert.

– Sur la demande de consignation des loyers :

L’article 1217 du code civil prévoit notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code prévoit qu’ “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

L’article 1220 du même code indique qu’ “Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.”
Par ailleurs il résulte de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, que le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Il résulte des textes précités que la suspension des loyers avec consignation ne peut être autorisée que si le logement est inhabitable ou indécent et qu’elle ne peut l’être qu’après détermination des travaux à réaliser.

En l’espèce, l’essentiel des travaux est désormais fait et met un terme à la non décence de la partie habitation de l’immeuble.
Si l’état des structures de la cave justifie l’exécution de travaux, il n’est ni allégué ni démontré que les désordres qui persistent dans cet accessoire la rendent impropre actuellement à sa destination.
En outre les dégradations des embellissements ne rendent pas le logement inhabitable ou impropre à sa destination et ne caractérisent pas sa non décence.
De plus la SA VILOGIA a produit aux débats le courriel de l’entreprise [B] qui témoigne des difficultés rencontrées avec les enfants de la locataire durant les travaux, entraînant perte de temps et retard dans l’exécution du chantier.
Dans ces conditions la consignation des loyers n’apparaît pas justifiée.

Par conséquent, Madame [H] [V] née [U] sera déboutée de sa demande de consignation des loyers.

– Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de Madame [H] [V] née [U] :

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenu d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Madame [H] [V] née [U] sollicite l’indemnisation de son préjudice à compter du 1er janvier 2021.

Les constats amiables de dégâts des eaux des 23 septembre 2020, 23 juin, 3, 14, 15, 18 et 26 septembre, 25 octobre, 1er, 2, 3 et 25 novembre, 1er, 4, 10 et 27 décembre 2021, 21 juin 2022, 10, 27 et 30 octobre 2023, font état notamment d’infiltrations récurrentes affectant le logement.
Il ne sont cependant pas co-signés par le bailleur et ne permettent pas d’identifier des infiltrations à compter de janvier 2021.
Ainsi, la matérialité des désordres imputables à la SA VILOGIA est établie à compter du 18 juin 2021, date de l’infiltration majeure, ayant provoqué l’effondrement partiel du plafond de l’une des deux chambres, expressément reconnu par le bailleur dans son courrier en date du 20 juillet 2021, et ayant donné lieu aux deux mises en demeure adressées les 23 et 29 juin 2021 de l’assureur de Madame [H] [V] née [U] et de Monsieur [W] [V].

Si le procès-verbal de constat du 18 février 2023 ne relève aucune infiltration active, il décrit néanmoins des dégradations en résultant, parmi lesquelles des traces d’humidité, des décollements de papier peint, des écaillages de peinture ainsi qu’un plafond particulièrement dégradé comportant des traces d’infiltrations et de multiples colmatages.

Le rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2025 fait également état d’infiltration récurrentes ayant généré des entrées d’eau dans le logement ainsi que des inondations du sol, malgré les travaux de toiture réalisés par l’EURL [F].

L’expert judiciaire conclut néanmoins que les mesures conservatoires mises en œuvre ont permis la mise hors d’eau du logement, que celui-ci demeure habitable et qu’il ne présente plus de risque d’infiltration. Il relève en revanche que le garage présente un état de dégradation tel qu’il est devenu très dangereux et impropre à tout usage.

L’analyse des pièces produites par SA VILOGIA permet d’établir qu’elle a diligenté diverses interventions destinées à remédier aux désordres signalés. Elle justifie ainsi avoir mandaté ses services techniques ainsi que la SAS FAVRE et l’entreprise individuelle [F] [M] pour la mise en œuvre de mesures conservatoires d’urgence, selon factures n°21002610 établie le 30 juin 2021 et n°722 du 18 septembre 2021.

Elle démontre également avoir fait réaliser plusieurs travaux de réfection de toiture et prestations complémentaires sur les tuiles, solins et vélux selon les factures n°952, 955, 956 et 961 établies les 2, 4 et 10 février 2022 par l’entreprise individuelle [F] [M], ainsi que le remplacement de vingt tuiles selon facture n°1384 du 10 mai 2023.

Toutefois, si ces diligences sont établies, elles se sont révélées insuffisantes pour faire cesser durablement les infiltrations, l’expert judiciaire ayant expressément constaté la persistance des désordres malgré ces interventions. Dès lors, ces travaux ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité au titre de son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent.

Il résulte en revanche du devis n°SR231928 établi le 20 octobre 2023 ainsi que des rapports d’intervention de la SARL SO ROOF [Localité 4] relatifs aux semaines 43 et 44 de l’année 2023 que des mesures conservatoires conformes aux préconisations de l’expert ont été mises en œuvre entre le 23 octobre et le 3 novembre 2023 par la pose d’un bâchage de la toiture du logement et du garage.

L’expert judiciaire retient que ces mesures ont permis de mettre un terme aux infiltrations actives.

Les développements qui précèdent permettent ainsi d’établir que les infiltrations affectant le logement ont perduré du 18 juin 2021 jusqu’au 3 novembre 2023.

Ils permettent également d’établir que, malgré la disparition des infiltrations actives, les conséquences de ces dernières ont persisté au-delà de cette date, notamment au travers des dégradations affectant la chambre sinistrée, lesquelles n’avaient pas été totalement réparées au jour de l’audience.

Par ailleurs, les travaux de réfection des toitures du logement n’ont été achevés que le 14 avril 2026, ceux du garage étant achevés fin mai 2026.

S’agissant du garage, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que son utilisation était devenue impossible en raison du risque d’effondrement résultant de l’état de sa toiture, de sa charpente et de son plancher.

S’agissant de la cave, il n’est pas établi que ces désordres aient entraîné une impossibilité d’usage de cette pièce ou généré un trouble de jouissance distinct de celui déjà indemnisé au titre des autres désordres affectant le logement.

Madame [H] [V] née [U] chiffre son préjudice de jouissance à 300 euros par mois du 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2025, et du 1er janvier 2026 jusqu’à l’achèvement total des travaux.

Les éléments précédemment exposés permettent d’établir que les infiltrations récurrentes ont affecté de manière significative les conditions d’occupation du logement, conduisant notamment à une perte de jouissance partielle de l’une des chambres ainsi qu’à des dégradations persistantes du cadre de vie.
Compte tenu de la nature des désordres, de leur durée, de leur récurrence, de leur intensité, du montant du loyer acquitté par la locataire, de la privation d’usage du garage ainsi que des diligences néanmoins entreprises par le bailleur, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par [H] en le fixant :
– à la somme de 200 euros par mois du 18 juin 2021 au 3 novembre 2023 période durant laquelle le logement a été affecté par des infiltrations actives récurrentes ayant entraîné une atteinte importante à la jouissance du logement ;
– à la somme de 100 euros par mois du 4 novembre 2023 à fin mai 2026 période durant laquelle les infiltrations avaient cessé mais au cours de laquelle persistaient les dégradations matérielles et esthétiques dans le logement résultant des désordres antérieurs et la privation totale d’usage du garage ;
– à la somme de 50 euros par mois de juin 2026 jusqu’au jour du présent jugement, période au cours de laquelle demeurent uniquement les désordres d’embellissement.

Par conséquent, la SA VILOGIA sera condamnée à payer à Madame [H] [V] née [U] la somme de 8.956,64 euros (5.713,39 + 3.089,91 + 153,34) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le préjudice étant évalué au jour où la juridiction statue, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à l’allocation d’une indemnité mensuelle pour la période postérieure au présent jugement, sans préjudice du droit pour Madame [H] [V] née [U] de solliciter la réparation d’un préjudice complémentaire en cas de persistance des désordres ou de retard dans l’exécution des travaux ordonnés sous astreinte.

– Sur la demande reconventionnelle au titre des impayés locatifs:

L’article 1728 du code civil prévoit que “le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, la SA VILOGIA produit un décompte arrêté au 20 mai 2026 faisant état d’un impayé de 2.365,24 euros.

Madame [H] [V] née [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [H] [V] née [U] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 2.365,24 euros.

– Sur la demande de condamnation de l’entreprise individuelle [F] [M], de la SA MAAF ASSURANCES et de [Z] [F], entrepreneur individuel, au titre des travaux de reprise:

Sur la responsabilité de l’entreprise individuelle [F] [M] et la garantie de son assureur la SA MAAF ASSURANCES

L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que “Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable”.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [M] [F] (l’entreprise individuelle [F] [M] ) a souscrit un contrat d’assurance professionnelle multirisque n°13336024 R auprès de la SA MAAF ASSURANCES.

Le rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2025 indique que les désordres constatés au niveau de la partie habitable sont imputables à la réalisation non conforme des travaux de couverture et zinguerie de l’entreprise individuelle [F] [M], ce qu’elle ne conteste pas, et tel qu’il ressort des factures n°772, 952, 955, 956, 961 et 1384 établies les 18 septembre 2021, 2, 4 et 10 février 2022, et 10 mai 2023.

L’expert ajoute que ces désordres affectent la partie habitable de l’immeuble, laquelle présente des infiltrations d’eau récurrentes. Ces désordres rendent ainsi l’ouvrage impropre à sa destination et la nature décennale des désordres n’est d’ailleurs pas contestée par l’entreprise individuelle [F] [M] et la SA MAAF ASSURANCES.

La responsabilité de plein droit de l’entreprise individuelle [F] [M] est donc engagée, et la garantie de son assureur au titre de la responsabilité décennale est mobilisable.

Cependant, l’entreprise individuelle [F] [M] et la SA MAAF ASSURANCES soutiennent que l’intervention de cette dernière n’a concerné que la partie habitation et non le garage, ce que la SA VILOGIA ne conteste pas et qui est corroboré par la seule production aux débats du devis n°915 établi le 3 novembre 2022 par l’entreprise individuelle [F] [M]. L’intervention de cette dernière doit donc être regardée comme limitée à la partie habitation et aucune responsabilité ne peut lui incomber s’agissant des désordres qui affectent le garage.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2025 que le devis n°PROV13 établi le 6 février 2025 par la SARL CONTROLE AQUITAIN DE L’HABITAT figure parmi les pièces produites en cours d’expertise et qu’il n’a pas été retenu par l’expert. Or, sa comparaison avec le devis n°D2022507 établi le 25 novembre 2025 par l’EURL [B] démontre que les prestations sont de nature différente. En effet, alors que le devis de la SARL CONTROLE AQUITAIN DE L’HABITAT prévoit une intervention conservatoire et un traitement curatif en conservant la structure existante, celui de l’EURL [B] prévoit une réfection intégrale à neuf de la toiture, conforme aux préconisations de l’expert judiciaire.
En outre, la comparaison du devis initial n°D2022279 du 10 octobre 2023 et le devis n°D2022507 du 25 novembre 2025 de l’EURL [B] établit que le périmètre des travaux demeure identique. Le devis précédent étant en date du 10 octobre 2023, il est justifié que le bailleur ait demandé une actualisation du coût des travaux, étant observé que les premières investigations de l’expert en septembre 2023 ont rendu nécessaire la mise en cause de l’entreprise individuelle [F] [M] à laquelle étaient confiés les travaux défectueux sur la toiture de l’habitation, et que celle-ci a ensuite mis en cause un sous-traitant. Il s’ensuit qu’aucun retard n’est imputable à la SA VILOGIA qui a fait établir de nouveaux devis sans tarder après le dépôt du rapport intervenu au début de l’été 2025.
Par suite la facture d’un montant de 28.758,30 euros HT (31.634,13 euros TTC) est imputable à l’entreprise individuelle [F] [M].

Par ailleurs, le devis n°D2026015 établi le 27 février 2026 et la facture n°F2026009 établie le 30 mars 2026 par l’EURL [B] porte sur la dépose et pose de volige et chevron. L’expert judiciaire avait relevé, à la suite de la transmission de photographies régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire, que les bois constituant l’ossature du plafond ont subi des dégradations imputables aux infiltrations. Il préconisait en conséquence la restauration des éléments de charpente susceptibles d’être endommagés, notamment les chevrons et les voliges. Dès lors, les prestations facturées par l’EURL [B] d’un montant de 2.160 euros HT (2.376 euros TTC) correspondent aux travaux rendus nécessaires par les désordres imputables à l’entreprise individuelle [F] [M] et préconisés par l’expert judiciaire afin de remédier aux conséquences des infiltrations.
La facture de ces travaux doit donc être supportée par l’entreprise individuelle [F] [M].

La SA VILOGIA est en outre fondée à solliciter le remboursement du coût des travaux de conservation qu’elle a dû faire réaliser par la SARL SO ROOF [Localité 4] à la demande de l’expert pour pose d’un bâchage.
Cependant la facture de la SARL SO ROOF pour les travaux de bâchage, d’un montant de 6.825,84 euros sera retenue à hauteur de 1.950 euros HT pour la mise à disposition d’une nacelle et à hauteur de 56% pour le surplus, soit 2.730,47 euros, afin d’en exclure la partie garage. Par suite la somme de 4.680,47 euros HT (5.148,52 euros TTC) doit être supportée par l’entreprise individuelle [F] [M].

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