COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : L’ETAT FRANCAIS / S.D.C. IMMEUBLE CENTRE [Adresse 1]

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q5JF

N° 26/00041

Du 17 Septembre 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à
la SELARL ABEILLE AVOCATS

Me Fiona STARZAK

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2026

PAR

PRÉSIDENT :
Franck BECU, Juge de l’exprorpiation
au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :
Emma BALDUCCI

ENTRE

L’ETAT FRANCAIS représenté par son concessionnaire la SOCIETE DES AUTOROUTES ESTEREL COTE D’AZUR PROVENCE ALPES (ESCOTA)
représenté par Monsieur [P] [Z], directeur opérationnel des Alpes Maritimes faisant élection de domicile à [Adresse 2],

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

ET

S.D.C. IMMEUBLE CENTRE [Adresse 1]
représenté par son syndicen exercice le cabinet Roulland, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :
Monsieur [V] [L] :
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes
Pôle d’évaluation domaniale
[Adresse 4]
[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 27 janvier 2025, modifié par arrêté du 12 août 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société ESCOTA, l’opération de maintenance des murs de soutènement situés sur l’autoroute A8, à [Localité 2] et [Localité 3].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriés les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur les communes de [Localité 3] et [Localité 2] dont l’acquisition est nécessaire pour permettre l’opération de maintenance susmentionnée.

Par un courrier recommandé distribué le 12 juin 2025, ESCOTA a transmis un mémoire valant offres au Cabinet Roulland, Syndic représentant les copropriétaires de l’immeuble Centre [Adresse 1].

Par un courrier en date du 16 décembre 2025, ESCOTA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 30 janvier 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 05 mars 2026 et l’audience de plaidoirie au 28 mai 2026.

Lors du transport sur les lieux le 23 janvier 2026, étaient présents le conseil d’ESCOTA, Maître Abouelhaja, Madame [H] [R] et Monsieur [C] (cabinet Géofit), Madame [W] [I] (ESCOTA) ainsi que Monsieur [M] du cabinet Roulland, Monsieur [F] et Madame [Q], en leur qualité de membres du conseil syndical.

Dans son dernier mémoire visé le 19 décembre 2026, ESCOTA demande au Juge de l’expropriation de :
– dire que l’indemnité principale due par l’autorité expropriante demanderesse au titre des préjudices subis par le Défendeur pour l’emprise sus-désignée s’élève à la somme de 150 Euros;
– dire que l’indemnité de remploi doit être fixée au taux de 20 % pour la partie de l’indemnité comprise entre 0 et 5000 Euros, 15 % pour la partie comprise entre 5001 Euros et 15.000 Euros et 10 % pour la partie au-delà de 15.000 Euros soit à la somme de 30 Euros ;
– mettre les dépens à la charge de l’autorité expropriante qui s’y oblige.

A l’appui de ses prétentions, la société ESCOTA fait valoir que la date de référence est le 25 octobre 2019.
S’agissant des termes de comparaison, elle produit 8 termes de comparaisons pour des biens non bâtis (7 à [Localité 3] et et un à [Localité 2]) pour des mutations ayant eu lieu entre le 04 mai 2018 et le 19 décembre 2022 :

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Localité 3], [Localité 4]
6005
Udg
355
16/12/2021
2
[Adresse 5]
8083
Ufa 3
322
22/07/2022

3
[Localité 3]
3671
Udg
172
04/05/2018

4
Saint Laurent- du Var, Chemin de Sidonie
10311
Ufc1
442
30/09/2022

5
Saint Laurent- du Var, Route des Pugest
2419
Ufb4
193
22/11/2022
6
[Adresse 6]
6005

Ufb4
167
19/12/2022
7
[Adresse 7]
724
Ufb4
464
09/12/2020
8
[Adresse 6]
656
Ufb4
541
06/09/2022

La société ESCOTA produit aussi six termes de comparaison issus de “promesse de vente signée” (vente en cours de signature).

La société ESCOTA rappelle que France Domaine a, dans son avis n°22016947 du 5 février 2025, fixé l’indemnité principale à 150 m2 pour 1 m² en tréfonds à 1 mètre de profondeur.

ESCOTA indique retenir, pour les biens situés en zone UFb4 (zone pavillonnaire) comme le bien évalué, une moyenne de 330 Euros par m² et appliqué un abattement de 50 % au vu des caractéristiques du terrain, jardin ou encombré (présence de la maison) soit 165 Euros par m². En application du barème Guillemain et Demanche applicable en matière de tréfonds, ESCOTA évalue la valeur du tréfonds pour une profondeur d’un mètre à 90 % de ce prix

Dans ses dernières conclusions visées le 28 mai 2026, le SDC “Centre [Adresse 1]” demande au Juge de l’expropriation de :
-fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 525 000 Euros, ou à toute somme supérieure que le juge estimera conforme au principe de répération intégrale;
– condamner Escota aux dépens, comprenant le cas échéant les frais d’études techniques, constats et avis nécessaires à l’évaluation du préjudice.

Le SDC fait valoir que l’implantation des pieux prévue dans le tréfonds de l’immeuble “Centre [Adresse 1]” porte une atteinte significative au droit de propriété du syndicat des copropriétaires et que cette implatation le prive de la possibilité de créer, en sous-sol, des niveaux supplémentaires de garages, constitutifs d’une potentialité constructive et sérieuse. Il soutient aussi que la valeur venale de l’immeuble est dépréciée en raison de la perte de cette potentialité qu’il valorise à la somme de 525 000 Euros au total (21 places X 25 000 Euros).
Il soutient que le montant des indemnités proposées par ESCOTA et l’évaluation du commissaire du gouvernement ne sont pas suffisants.

Dans ses conclusions en date du 29 mai 2026, visées le 02 juin 2026, le Commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :
– l’indemnité principale à 250 Euros;
– l’indemnité de remploi à 50 Euros.

Il précise que la date de référence est le 25 octobre 2019.

Il relève que l’offre d’ESCOTA est basée sur l’avis du Pôle d’évaluation domaniale et précise que la profondeur à retenir pour le tréfonds de 1 m² est d’1 mètre et qu’il n’y a aucun accès en surface.

Il propose cinq termes de comparaison pour des biens non bâtis et quatre pour des cessions de terrain en nature de voirie :

– Cessions de terrains (biens non bâtis)

N°
Adresse
Surface en m²
Zonage
Prix au m²
Date de mutation
1
[Adresse 6]
646
UFb4
491
06/09/2022
2
[Adresse 8]
724
UFb4
464
09/12/2020
3
[Adresse 9]
1050
UFb7
347
29/11/2022
4
[Adresse 10]
158
UFb4
484
05/11/2024
5
[Adresse 11]
402
UFb4
547
09/07/2021

Pour le terrain d’assiette en nature de jardin et terrain encombré, le commissaire de gouvernement retient le n°[Adresse 12] à [Localité 2]), considéré comme comparable dans la mesure où il est situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 et au zonage identique.

Il indique que le prix au m² à retenir est de 550 m² et qu’il faut appliquer un abattement de 50 % (terrain en nature de jardin) puis appliqué, au vu du barème Guillemain et Demanche, et retenir 90% de la valeur vénale pour une profondeur de 1 mètre (1 m²).

Le commissaire du gouvernement en déduit que l’indemnité principale doit être fixée à 300 Euros soit 250 Euros d’indemnité principale et 50 % d’indemnité de remploi.

Le 28 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties au 25 juin 2026. Lors de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la date de référence est celle de l’approbation du PLUm soit le 25 octobre 2019 comme le font valoir la société Escota et le Commissaire du gouvernement (le SDC n’a pas conclu sur ce point).

Cette date sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, il s’agit d’évaluer la valeur vénale d’un volume en tréfonds dans lequel viendront s’implanter les tirants d’ancrage permettant de conforter les murs de l’autoroute A 8.

Le bien à évaluer correspond à un volume de tréfonds à 1 mètre de profondeur pour 1 m².

Sur l’indemnité principale :

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré,de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle, et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds.

Sur l’abattement :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur l’abattement à retenir (50 %). L’exproprié n’évoque aucun abattement dans ses écritures mais sollicite une indemnité liée à la dépréciation du bien.

Sur le coefficient :

La société ESCOTA et le commissaire du gouvernement sont d’accord sur les coefficients à retenir compte tenu de la profondeur du tréfonds expropriés : 0,9 pour 1 mètre.
Le SDC ne conclut pas sur ce point dans ses écritures.

Il convient, au vu des caractéristiques du bien exproprié, d’appliquer ces coefficients.

Sur le prix au m² :

A titre liminaire, il convient de préciser que la méthode par comparaison sera utilisée pour fixer l’indemnité principale.

Les promesses évoquées par l’autorité expropriante ne seront pas prises en compte.

L’autorité expropriée ne produit, quant à elle, aucun terme de comparaison.

Par ailleurs, il convient d’observer que les caractéristiques des biens, retenus comme termes de comparaison par les parties, ne sont pas très détaillés.

Dès lors, et au vu du caractère très particulier du bien à évaluer (en bordure d’autoroute), il conviendra de retenir le bien situé [Adresse 13], cité dans les conclusions du commissaire du gouvernement dans la mesure où il s’agit de la seule cession (non amiable) relative à un terrain situé juste derrière le mur de soutènement de l’A8 au regard des observations faites par le commissaire du gouvernement.

En conséquence, le prix au m² à retenir pour la parcelle appartenant au SDC est de 247, 50 Euros soit (550X0,50) X 0, 9.

Sur l’indemnité de remploi

Selon le barème applicable (20 % jusqu’à 5.000 Euros, 15 % de 5000 Euros à 15.000 Euros et 10 % au-delà de 15.000 Euros), l’indemnité de remploi due par la société ESCOTA est de 49, 50 Euros.

Sur l’indemnité sollicitée par le SDC au titre de la perte de potentialité du bien et sa dépréciation:

Il est à rappeler que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1 du code de l’expropriation).

En l’espèce, si le SDC soutient pour justifier l’indemnité sollicitée de la perte d’une possibilité de créer un niveau de garages supplémentaires de 21 places, il ne fournit aucune pièce justifiant qu’il soit indemnisé à ce titre.

Il y a, en premier lieu, de constater que le SDC ne transmet pas la preuve qu’un projet d’extension de ce parking a été sérieusement envisagée tant à la date de l’expropriation du tréfonds qu’au jour de la décision de première instance.

Les documents versés au soutien de sa demande (un schéma manuscrit du parking non signé, un plan du parking ainsi qu’un courriel de la secrétaire de la société [F] Constructions, dont la date est postérieure au transport, faisant état d’un projet permettant au SDC d’obtenir, au vu du coût des travaux, une marge bénéficiaire évalués 188 580 Euros) sont insuffisants pour établir que le SDC subit un préjudice direct, matériel et certain au titre de la perte de potentialité du bien et de sa dépréciation.

Dès lors, la demande du SDC sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Au vu des pièces produites, aucun frais d’études techniques, constat et avis sera inclus dans les dépens comme le sollicite le SDC.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Retient comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 25 octobre 2019;

Fixe l’indemnité due par ESCOTA au SDC “Centre [Adresse 1]” à 297 euros décomposée comme suit :
– 247, 50 euros au titre de l’indemnité principale ;
– 49, 50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Laisse les dépens à la charge d’ESCOTA.

La greffière Le juge de l’expropriation