TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Pôle des contententieux de la protection
SERVICE CIVIL

Références : N° RG 25/00842 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JUW5
Minute n°

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 Octobre 2026

DEMANDEUR:

Madame [I] [Z]
née le 03 Novembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Michèle SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S):

S.C.I. [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe GUITTON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Dominique RAIMONDEAU
GREFFIER : Madame Isabelle CABLÉ

DEBATS:

Procédure sans audience

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle l’ordonnance serait rendue,

Décision contradictoire mise à la disposition des parties au greffe et en premier ressort.
——————————————————————————————————-

Copie exécutoire le à : Me SCHAEFER et Me GUITTON
Copie simple le à : Me SCHAEFER et ME GUITTON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2012, à effet au 1er juin 2012, la SCI [Localité 3] a donné à bail à Madame [I] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à VARANGEVILLE (54110), moyennant un loyer mensuel de 847 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Deux dégâts des eaux ont affecté l’appartement loué par Madame [I] [Z], en février puis août 2024.
A cet effet, la locataire a déclaré le sinistre à son assureur qui mandatait un cabinet d’expertise pour constater l’étendue des dégâts. L’expert a déposé son rapport le 26 février 2024.

Madame [I] [Z] a fait établir un constat de commissaire de justice le 29 octobre 2024 relevant les désordres affectant son logement.

Par ordonnance du 24 janvier 2025, Madame [I] [Z] a été autorisée à procéder à la consignation de ses loyers auprès de la CARPA du [Localité 4] EST jusqu’à la réalisation effective de tous les travaux de remise en état de l’appartement constatés par un procès-verbal de commissaire de justice.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, le juge a rétracté l’ordonnance du 24 janvier 2025 autorisant la consignation des loyers par Madame [I] [Z] dans l’attente de la réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, et au dernier état de la procédure, par conclusions du 10 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [Z] a fait assigner en référé la SCI [Localité 3] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, et demande au tribunal de :

Sur la demande principale

Condamner la SCI [Localité 3] à faire réaliser les travaux de remise en état de l’appartement loué à Madame [I] [Z] conformément aux termes du devis établi par l’EURL JIM RENOV daté du 10 décembre 2024 ;Dire et juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SCI [Localité 3] à verser à Madame [Z] une provision de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;Dire et juger que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ;
Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Localité 3]

Débouter la SCI [Localité 3] de l’ensemble de ses fins et prétentions ;Condamner la SCI [Localité 3] à verser à Madame [Z] une provision de 1 490 euros correspondant aux provisions sur charges qu’elle a versée pour les années 2022, 2023 et 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,

Condamner la SCI [Localité 3] à verser à Madame [I] [Z] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [Localité 3] aux entiers dépens comprenant le coût des constats établis par le commissaire de justice les 29 octobre 2024 et 16 avril 2025, soit la somme totale de 840 euros.

Par dernières conclusions en date du 28 mai 2026 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [Localité 3] demande au Juge des référés de :

Débouter Madame [I] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Madame [I] [Z] par provision au paiement de la somme de 815, 98 euros du solde des charges locatives des années 2022, 2023 et 2024 et 896 euros au titre d’arriérés du loyer ;Condamner Madame [I] [Z] à payer à la SCI [Localité 3] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [I] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l’article 829 du code de procédure civile, les parties ont consenti au déroulement de la procédure sans audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en exécution des travaux
Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur laisse manifestement subsister un doute quant au sens de la décision au fond susceptible d’intervenir par la suite.

Selon l’article 835 du même code, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en outre, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, Madame [I] [Z] expose avoir subi plusieurs dégâts des eaux ayant endommagé son appartement. Pour soutenir qu’il reste des travaux à exécuter par le bailleur, elle produit les deux constats de commissaire de justice du 29 octobre 2024 et du 16 avril 2025, le rapport d’expertise du 26 février 2024 ainsi que le rapport d’intervention de l’entreprise ARDF du 16 décembre 2024.

La comparaison du constat du 29 octobre 2024 et celui du 16 avril 2025 permet de mettre en évidence que le plafond et la bouche d’aération de la salle de bains et des toilettes sont toujours couverts de moisissures avec des tâches d’humidité et de condensation, que la cuvette des toilettes n’est toujours pas fixée, que le sol dans la première chambre n’est pas correctement fixé et que la fissure dans la seconde chambre est toujours présente, mais également des murs détapissés sans remise en peinture, la persistance de traces d’humidité sur les poutres verticales de la pièce à vivre, de la peinture rouge craquelée et l’absence de rebouchage des espaces autour du bas de la colonne de gauche et du bas de la porte-fenêtre ainsi que le bardage de la sous-face du toit qui reste décroché et la partie manquante du premier étage non réparée.

Dès lors, la présence de désordres affectant l’appartement de Madame [I] [Z] apparaît incontestable.

Toutefois, les parties s’opposent sur les responsabilités, la persistance des désordres et les travaux à effectuer.

En effet, la SCI [Localité 3] estime ne plus avoir à réaliser de travaux, les désordres ayant été résolus, considérant que pour le reste, ils sont imputables à un défaut d’entretien de la locataire ou des désordres qui ne relèvent pas de sa responsabilité.

La demanderesse soutient qu’il reste des travaux à effectuer pour rendre le logement décent, que la responsabilité de sa bailleresse reste engagée puisqu’elle doit lui assurer la jouissance paisible des lieux et qu’il lui appartient d’engager les recours contre les personnes concernées pour qu’elles puissent intervenir sur les dommages.

Il résulte des éléments produits que des travaux ont été effectués par la SCI [Localité 3], certains dommages ayant été résolus entre les deux constats de commissaire de justice, notamment, des travaux d’isolation de pose de laine de verre, la pose de bandes de joint et d’enduit, de sorte que le reste des travaux à effectuer suivant devis de l’entreprise JIM RENOV consistent en des travaux de reprises, rénovations et embellissements pour remédier aux conséquences des sinistres et non des travaux tendant à traiter la cause des infiltrations.

Dès lors, les travaux sollicités ne consistant qu’en des travaux de reprises, rénovations et embellissements sans traiter la cause des infiltrations ne peuvent être considérés comme des travaux nécessaires au maintien en état du bien.

Au demeurant, aucune de ces pièces ne met en évidence l’indécence ou l’aspect inhabitable du logement.

Ainsi, le trouble manifestement illicite ne peut pas être caractérisé. De surcroît, l’absence de survenance de dégâts des eaux depuis le 16 avril 2025 et le caractère esthétique des travaux réclamés ne peuvent justifier l’existence d’un dommage imminent.

En sus, sur la contestation sérieuse, l’expert a déterminé la cause des désordres comme provenant d’une fuite sur la canalisation d’alimentation en eau non accessible de la douche de l’appartement du dessus. Il estime que les dommages sont portés sur les embellissements de la chambre, les plaques de plâtre, l’isolation et une dalle de faux plafond.
Le rapport d’intervention de l’entreprise ARDF impute l’origine des désordres a un défaut d’étanchéité entre le piquage de l’évacuation et la colonne commue dans la salle de bain de Monsieur [D] et par les défauts d’étanchéité des joints de fractionnement sur la casquette béton en périphérie du bâtiment.

En revanche, l’expertise et le rapport ne permettent pas de conclure que les désordres seraient imputables à un manquement du bailleur ni même qu’il en résulterait un logement indécent.
Par ailleurs, Madame [I] [Z] a reconnu qu’il appartenait à la SCI VARIN d’engager les recours à l’égard des personnes concernées par les dommages, ce qui confirme l’incertitude tendant à la responsabilité du bailleur.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse à condamner la SCI VARIN à réaliser ou faire réaliser ces travaux alors que sa responsabilité n’est pas dégagée avec évidence.

En conséquence, il n’y aura lieu à référé sur cette demande.

Sur l’arriéré locatif et la régularisation des charges

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de remboursement des charges

Selon les termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification du bailleur qui doit établir la réalité des dépenses dont il demande la récupération. La charge de la preuve du montant des charges et leur caractère récupérable incombe donc au bailleur (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n° 12-17.214). Il peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement (Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-14.854).

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, Madame [I] [Z] conteste les charges réclamées au motif qu’elles ne sont pas dûment justifiées et réclame le remboursement de celles-ci à hauteur de 1 490 euros.

La SCI [Localité 3] en réplique produit les décomptes de régularisation des charges pour les années 2022, 2023, 2024, les décomptes de répartition des charges ORPI, les taxes foncières 2022 et 2023 et le décompte des charges ALENTOURS.

Il résulte de ces pièces que pour la régularisation des charges de l’année 2022 suivant décompte du 15 janvier 2024, Madame [I] [Z] était redevable de la somme de 125,07 euros au titre de la régularisation des charges (605,07 – 480). Or, les justificatifs produits ne permettent de confirmer que la somme de 131,94 euros au titre du contrat d’entretien de la chaudière qui correspond à la somme manuscrite inscrit sur la facture du 31 mai 2022. Les autres montants ne correspondent à aucun des éléments produits.

Pour la régularisation des charges de l’année 2023 selon décompte du 10 avril 2024, la SCI [Localité 3] justifie des sommes réclamées au titre de l’entretien des communs, réparation, divers et espace vert ainsi que l’électricité des communs et des portails représentant un montant de 167,38 euros. Pour le reste, les charges ne sont utilement étayées par aucune pièce.

Enfin, pour les charges réclamées au titre de l’année 2024, le décompte du 5 mai 2025 les chiffre à 725,08 euros, soit une régularisation des charges de 195,08 euros (725,08 – 530), cependant seule la somme de 252,48 euros est justifiée par le décompte ALENTOURS.
Soit un total de 551,80 euros de charges dûment justifiées.

En outre, il n’est pas contesté que Madame [I] [Z] a réglé la somme de 1 490 euros au titre des charges locatives, tel qu’il ressort des décomptes de régularisation de charges.

Ces éléments permettent de démontrer qu’une partie des charges versées par Madame [I] [Z] ne sont pas dues puisque injustifiées et que la régularisation des charges émise par le bailleur réclamant 815,98 euros supplémentaires n’est pas établie.
Ainsi, la demande en remboursement des charges ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, la SCI VARAN sera condamnée à verser, à titre provisionnel, la somme de (1490 – 551,80) 898,26 euros.

Sur l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, les locataires sont tenus d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise a disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [Localité 3] expose que Madame [I] [Z] reste devoir la somme de 1 712,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 mars 2026. Cependant, il a déjà été démontré que les charges réclamées au titre de la régularisation pour les années 2022, 2023 et 2024 ne sont pas intégralement justifiées, outre le fait que les charges de 2022 et 2023 ont été comptées deux fois dans le décompte de 2024, il convient de déduire la somme de 815,98 euros pour les charges.

La locataire conteste devoir une quelconque somme et affirme être à jour dans ces versements. Toutefois, elle ne produit aucun élément en ce sens pour le prouver.

La dette locative sera ainsi fixée à la somme de 896,80 euros.

Par conséquent, Madame [I] [Z] sera condamnée à verser, à titre provisionnel, la somme de 896,80 euros.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties succombant en certaines de ses prétentions, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en matière de contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI [Localité 3] à faire réaliser des travaux;

CONDAMNONS la SCI VARAN à verser à Madame [I] [Z] la somme provisionnelle de 898,26 euros au titre du remboursement des charges locatives ;

CONDAMNONS Madame [I] [Z] à verser à la SCI [Localité 3] la somme provisionnelle de 896,80 euros (décompte arrêté au 18 mars 2026) au titre du loyers et des charges ;

LAISSONS aux parties la charge de leurs dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2026.

La greffière                                                             La vice-présidente