TRIBUNAL DE COMMERCE DE NICE

JUGEMENT DU 15 octobre 2026 Chambre 3

N° minute : 2026/11478 N° RG : 2025CG00430 SAS IMMO 3 POINTS contre SARL G.K INVEST

DEMANDEUR

SAS IMMO 3 POINTS [Adresse 1] comparant par Me Anne-Claire AUNE-BRANCALEONI [Adresse 2] et par Me Emmanuel BRANCALEONI [Adresse 3]

DEFENDEUR

SARL G.K INVEST [Adresse 4] comparant par Me Carole BUFFON SPITZ [Adresse 5] et par Me Roy SPITZ [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 9 juillet 2026

Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats et délibéré par M. BLANC Hervé, Président, M. LAYLY Eric, Mme BRAUN Patrica, Assesseurs.

Prononcée le 15 octobre 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l’assignation introductive d’instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications,

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

Au mois de mars 2024, la société IMMO 3 POINTS, agence immobilière, a conclu avec Monsieur [I] [P] un mandat de recherche exclusif.

Dans le cadre de l’exécution de son mandat, elle a approché la société GK INVEST qui possédait un appartement à [Localité 1] situé [Adresse 6] susceptible d’intéresser son client.

Une offre d’achat de l’appartement au prix de 1.000.000 € a été signée électroniquement le 8 juin 2024 par Monsieur [I] [P] et Monsieur [F] [Y], représentant la société GK INVEST.

Un différend étant apparu entre les associés de la société GK INVEST, Monsieur [F] [Y] a avisé l’agence IMMO 3 POINTS par courriel de 20 juin et par SMS le 21 juin, que la réalisation de la vente serait impossible.

Le 21 février 2025, la société IMMO 3 POINTS a mis en demeure la société GK INVEST de lui verser la somme de 30.000 €, à titre d’indemnisation de sa perte de chance et de dommages et intérêts.

La société GK INVEST n’a pas donné suite à cette mise en demeure.

C’est dans ces circonstances que le présent litige est porté devant le tribunal.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

Par exploit d’huissier en date du 9 juillet 2025, la société IMMO 3 POINTS a assigné la société GK INVEST devant le tribunal de commerce de NICE aux fins d’entendre :

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 2.000 € en réparation du préjudice économique ;

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais des deux sommations interpellatives délivrées par Maître [H], commissaire de justice le 27 mai 2025.

Dans ses conclusions déposées à la barre, la société IMMO 3 POINTS réitère ses demandes en les complétant ainsi qu’il suit :

In limine litis,

Rejeter le moyen de nullité de l’assignation formé par la société GK INVEST, mal fondé en droit et dépourvu de grief démontré ;

Au principal,

Dire et juger que la faute de la société GK INVEST dans la rupture unilatérale de l’offre d’achat acceptée le 8 juin 2024 est établie ;

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de percevoir la commission convenue ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 27.000 € au titre de la perte de chance de percevoir la commission convenue ;

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice commercial ;

Condamner la société GK INVEST à verser à la société IMMO 3 POINTS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société GK INVEST aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux sommations interpellatives délivrées par Maître [H], commissaire de justice le 27 mai 2025.

Dans ses conclusions déposées à la barre, la société GK INVEST réplique et demande au tribunal de :

In limine litis,

Constater et prononcer la nullité de l’assignation ;

A titre principal,

Débouter la société IMMO 3 POINTS de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner la société IMMO 3 POINTS à payer à la société GK INVEST la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société IMMO 3 POINTS aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation de la société IMMO 3 POINTS :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La société GK INVEST soutient que l’assignation doit être déclarée nulle en application des articles 54 et 117 du Code de procédure civile et subsidiairement sur le fondement de l’article 114 du même Code.

Elle indique que dans l’assignation, la dénomination sociale de la demanderesse est erronée car il est indiqué «

société IMMO 3 POINTS

» et non «

IMMO 3 POINTS

», et que la forme sociale de la société n’est pas précisée.

De plus, l’assignation indique que la demanderesse est représentée par «

son gérant en exercice

», alors que s’agissant d’une société par actions simplifiée, l’organe représentatif ne peut être un gérant.

La mention de «

Gérant en exercice

» pour une SAS dépourvue d’un tel organe caractérise un défaut de pouvoir et relève donc de la nullité de fond.

Subsidiairement, la nullité de forme devra être également prononcée, eu égard au grief manifeste tenant à l’impossibilité de vérifier que l’action était effectivement engagée par la personne légalement habilitée à représenter la société IMMO 3 POINTS.

La société IMMO 3 POINTS fait valoir que l’irrégularité ou l’omission dans l’assignation de la mention relative à l’organe qui représente une personne morale constitue une irrégularité de forme, régie par l’article 114 du Code de procédure civile, et non une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du même Code.

Elle ajoute que la société IMMO 3 POINTS est parfaitement identifiée dans l’assignation : forme juridique (SAS), capital social, siège social, numéro RCS.

La confusion terminologique entre «

gérant

» et «

président

» ne saurait causer de grief à la société GK INVEST qui ne démontre pas avoir été trompée sur l’identité de la société IMMO 3 POINTS.

Or l’article 114 du Code de procédure civile dispose que la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En tout état de cause, la seule mention de la forme « SAS » dans l’assignation suffit à identifier l’organe représentatif, à savoir le président, de sorte qu’aucune incertitude n’affecte l’identification de la partie ayant agi.

SUR CE

Attendu que l’assignation de la société IMMO 3 POINTS indique clairement la forme juridique de la société demanderesse «

SAS

», son capital social, l’adresse de son siège social et son numéro de RCS, celle-ci étant donc parfaitement identifiée.

Attendu que la mention «

prise en la personne de son gérant en exercice

» au lieu de «

président

» constitue une irrégularité de forme régie par l’article 114 du Code de procédure civile et non une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du même Code.

Attendu que la société GK INVEST ne peut démontrer avec précision le grief que lui aurait causé cette irrégularité et n’en fournit pas la preuve, l’indication de la forme de la société IMMO 3 POINTS permettant à elle seule de déterminer l’organe habilité à la représenter.

Il convient de débouter la société GK INVEST de sa demande de prononcer la nullité de fond, et subsidiairement de forme, de l’assignation.

Sur la faute de la société GK INVEST dans la rupture unilatérale de l’offre d’achat acceptée le 8 juin 2024 :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La société IMMO 3 POINTS fait valoir que Monsieur [F] [Y] a commis une faute dans la rupture de la relation commerciale établie avec l’acheteur et que cette faute relève de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Celui-ci ouvre une action en responsabilité à toute personne ayant subi un préjudice causé par la faute d’un tiers, indépendamment de tout lien contractuel.

Elle estime donc que la faute commise par la société GK INVEST, consistant dans la rupture unilatérale de l’engagement qu’elle a souscrit avec l’acquéreur, l’a privée de la commission qu’elle pouvait légitimement escompter.

L’absence de compromis, qui devait être signé le 8 juillet 2024, et qui rend de fait l’offre d’achat caduque, relève uniquement du seul fait de Monsieur [F] [Y].

Il ne saurait donc se prévaloir d’une caducité qu’il a lui-même provoquée par sa défaillance fautive.

Compte tenu des éléments relatifs à la vente – absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt, adéquation du bien aux critères du mandat, diligence du vendeur dans les jours suivants l’acceptation de l’offre d’achat, revente effective au même prix dans le délai imparti – elle estime la probabilité de réalisation de la vente à 90 %, ce qui lui permet d’évaluer le montant de sa perte de chance à la somme de 27.000 €.

Par ailleurs, elle confirme que la signature électronique de l’offre d’achat via la plateforme YOUSIGN est tout à fait valide et qu’elle ne présente aucune anomalie contrairement à ce qu’affirme la société GK INVEST.

Elle fait remarquer que l’attestation fournie par Madame [O], associée minoritaire et également épouse de Monsieur [F] [Y], est dépourvue de portée.

La société GK INVEST fait valoir que l’offre d’achat signée par les parties le 8 juin 2024 devait être formalisée par la signature d’un compromis de vente avant le 8 juillet 2024 et qu’à défaut, l’offre serait devenue caduque.

L’offre d’achat contenait de fait une clause de caducité automatique.

Bien que l’offre d’achat contînt un paragraphe indiquant : « …Toutefois, le désistement de l’une ou l’autre des parties pourra être sanctionné judiciairement par l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. », la société GK INVEST rappelle que cette sanction éventuelle d’un désistement fautif ne concerne que les rapports entre le propriétaire et l’offrant, et en aucun cas l’agence.

Monsieur [F] [Y] a fait part dès le 20 juin 2024, à l’agence IMMO 3 POINTS, d’un différend entre associés qui rendait la vente impossible.

En effet, même s’il détient la majorité du capital, Monsieur [F] [Y] ne pouvait, sans s’exposer à une action en nullité et/ou en responsabilité fondées sur l’abus de majorité, passer outre l’opposition de son associée pour forcer la réalisation de la vente.

C’est donc en toute bonne foi qu’il a prévenu par mail l’acquéreur par l’intermédiaire de la société IMMO 3 POINTS dès le 20 juin 2024.

Par ailleurs, il émet un doute sur la validité de la signature électronique de l’offre via la plateforme YOUSIGN en ce qu’aucun élément technique précis n’est produit permettant d’établir de manière incontestable que les enveloppes de signatures correspondent bien à l’offre et à sa lettre de transmission.

Il précise que les statuts de la société GK INVEST stipulent que la vente d’un immeuble est soumise à autorisation préalable des associés (article 12 – 2 des statuts : « Cependant la gérance ne peut, sans y avoir été autorisée par la collectivité des associés préalablement, réaliser les opérations suivantes : les achats, ventes, apport ou échanges d’immeubles ou fonds de commerce… »)

Monsieur [F] [Y] a sollicité cet accord dans le respect des dispositions statutaires, et Madame [D] a aussitôt manifesté son refus auprès de son associé, ce qu’elle atteste auprès du tribunal selon attestation du 3 juin 2026. SUR CE

Les parties ont signé une offre d’achat de biens immobiliers le 8 juin 2024 par le procédé électronique YOUSIGN.

L’offre d’achat signée le 8 juin 2024 précisait qu’un avant-contrat devait être établi entre les parties au plus tard le 8 juillet 2024, et qu’à défaut de signature par les parties avant cette date, l’offre serait caduque.

Monsieur [F] [Y] a informé par courriel en date du 20 juin 2024 la société IMMO 3 POINTS qu’un associé de la société GK INVEST s’opposait à la cession de l’immeuble, ce qui rendait la vente impossible.

Les statuts de la société GK INVEST stipulent en effet que la vente d’un immeuble est soumise à autorisation préalable des associés (article 12 – 2 des statuts : « Cependant la gérance ne peut, sans y avoir été autorisée par la collectivité des associés préalablement, réaliser les opérations suivantes : les achats, ventes, apport ou échanges d’immeubles ou fonds de commerce… »)

Attendu que l’associée minoritaire était opposée à la vente, ainsi qu’elle l’indique dans l’attestation qu’elle transmet au tribunal.

Attendu donc qu’aucune assemblée générale de la collectivité des associés ne pouvait alors autoriser la vente de l’immeuble, condition impérative à la réalisation de la cession.

La société GK INVEST n’a pas commis de faute dans la rupture de la relation commerciale établie avec l’acheteur qui relèverait de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

L’offre d’achat précisait que : « Il est convenu que l’offre acceptée ne vaudra pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil ».

En conséquence, l’exécution forcée de la vente ne pourra pas être poursuivie.

Toutefois, le désistement de l’une ou l’autre des parties pourra être sanctionné judiciairement par l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Attendu que cette disposition ne visait que les rapports entre le propriétaire et l’offrant, et en aucun cas la société IMMO 3 POINTS, et que l’offrant n’a pas fait valoir qu’il avait subi un préjudice.

Attendu qu’au vu de ce qui précède, il convient de débouter l’agence IMMO 3 POINTS de sa demande de condamner la société GK INVEST à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de percevoir la commission convenue.

Sur la demande de la société IMMO 3 POINTS de condamner la société GK INVEST à lui payer la somme de 2.000 € au titre de son préjudice commercial :

Attendu que la société IMMO 3 POINTS n’établit pas avec précision le préjudice commercial et n’en fournit pas la preuve.

Il convient en conséquence de débouter la société IMMO 3 POINTS de sa demande de condamner la société GK INVEST à lui payer la somme de 2.000 € au titre de son préjudice commercial.

Attendu qu’il convient de débouter la société IMMO 3 POINTS de l’ensemble de ses autres demandes à l’encontre de la société GK INVEST.

Attendu qu’il convient condamner la société IMMO 3 POINTS au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et déboutera la société IMMO 3 POINTS de sa demande formée de ce chef.

Attendu qu’il convient de condamner la société IMMO 3 POINTS aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute la société GK INVEST de sa demande de prononcer la nullité de fond, et subsidiairement de forme, de l’assignation ;

Dit que la société GK INVEST n’a pas commis de faute dans la rupture de la relation commerciale établie avec l’acheteur qui relèverait de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts ;

Déboute la société IMMO 3 POINTS de sa demande de condamner la société GK INVEST au paiement de la somme de 27.000 € (vingt-sept mille euros) au titre de sa perte de chance de percevoir la commission convenue ;

Déboute la société IMMO 3 POINTS de sa demande de condamner la société GK INVEST au paiement de la somme de 2.000 € (deux mille euros) en réparation de son préjudice commercial ;

Déboute la société IMMO 3 POINTS de l’ensemble de ses autres demandes à l’encontre de la société GK INVEST ;

Condamne la société IMMO 3 POINTS au paiement de la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société IMMO 3 POINTS aux entiers dépens ;

Liquide les dépens du présent jugement à la somme de 57,23 € (cinquante-sept euros et vingt-trois centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civile.