RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AZ

N° RG 25/00340 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORDN

MINUTE N° :

[W] [Q], [G] [E], [O] [C] [M]
c/
S.A. CDC HABITAT

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Dominique LE NAIR-BOUYER

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Monsieur [W] [Q], [G] [E] et Madame [O] [C] [M]
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 16 octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 1er septembre 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LES DEMANDEURS :

Monsieur [W] [Q], [G] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne

Madame [O] [C] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante en personne

ET LE DÉFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

———–

Le tribunal a été saisi le 25 juin 2025, par requête du 13 mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 1er septembre 2026, et jugée le 16 octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire de PONTOISE reçue par le greffe le 25 juin 2025, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] ont sollicité la condamnation de la société CDC HABITAT à leur verser la somme principale de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance d’un logement donné à bail, en l’espèce un manque d’entretien des parties communes, une isolation du parking vétuste et des fuites non résolues pendant deux ans générant une isolation moyenne des logements en RDC avec des températures basses, des charges locatives excessives et non justifiées, un mur de terrasse extérieure menaçant de s’effondrer garde-corps compris, ainsi que la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts complémentaires.

Par mention au dossier en date du 8 juillet 2025 la chambre de proximité a renvoyé le dossier pour compétence à l’audience du juge des contentieux de la protection, les parties ayant été régulièrement convoquées par courrier recommandé adressé le 3 septembre 2025 par le Greffe à comparaître à l’audience du 6 janvier 2026 en chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de PONTOISE.

À la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

En demande, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M], comparaissant personnellement, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance, entendant faire valoir qu’entre 2022 et 2024 les parties communes ont été entretenues par les locataires eux-mêmes à défaut de passage régulier de l’agent d’entretien. Les demandeurs réitèrent par ailleurs que leur logement présente un défaut d’isolation et contestent par ailleurs la régularisation des charges d’eau froide de 2022, le bailleur ne justifiant d’aucun index ou prix applicable.

En défense, la société CDC HABITAT, comparaissant personnellement, s’est opposée aux demandes formées par les demandeurs et sollicite qu’ils en soient déboutés aux motifs qu’un nouveau contrat de marché a été conclu le 1er janvier 2024 avec un prestataire pour l’entretien des parties communes, aucune réclamation n’ayant été formée depuis, le bailleur ayant ainsi effectué toutes les diligences nécessaires aux besoins de ses locataires.

Le défendeur expose par ailleurs que le service technique de l’agence n’a pas constaté de défaut d’isolation du parking, aucun autre locataire de logement en rez de chaussée n’ayant formé de réclamation à ce titre, les seules déclarations des demandeurs étant insuffisantes à rapporter la preuve d’une température basse, le radiateur du séjour ayant été au surplus remplacé le 30 mars 2023. Le bailleur expose par ailleurs que la régularisation des charges est régulière et que des travaux ont été effectué en septembre 2025 sur le mur de la terrasse, la réclamation étant donc devenue sans objet.

Le bailleur s’oppose enfin à la demande non justifiée de dommages et intérêts et sollicite la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Par mention au dossier, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats et renvoyé la cause et les parties à l’audience du 1er septembre 2026 aux fins de justifier de la tentative préalable de conciliation extrajudiciaire entre les parties avant saisine.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

En demande, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M], comparaissant personnellement, ont justifié des démarches effectuées auprès du conciliateur de justice et ont maintenu les termes de leur acte introductif d’instance tels que réitérés à l’audience du 5 mai 2026.

En défense, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son opposition et demandes reconventionnelles telles que formées à l’audience du 5 mai 2026, ayant déposé ses pièces et écritures.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement rendu en dernier ressort sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la requête

Il convient de constater que conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] ont préalablement tenté une conciliation extrajudiciaire au différend les opposant au défendeur, et verse aux débats le rapport établi le 23 décembre 2023 par Monsieur [V] [B], conciliateur de justice, des difficultés rencontrées par les locataires de la résidence, concluant ne pas être compétent en l’état pour ouvrir un dossier de conciliation, le bailleur traitant, avec retard certes, l’ensemble des problèmes signalés.

La requête formée devant la présente juridiction est donc recevable et il convient de se prononcer sur le fond.

Sur le trouble de jouissance du logement donné à bail

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cette obligation est également affirmée par les articles 1719 et 1720 eu code civil.

Il est constant que la société CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à compter de décembre 2022, les locataires, dont les demandeurs, de 23 appartements de la résidence ont signalé par une pétition faisant état de VMC défectueuses, infiltrations et moisissures, ainsi que de l’état général de propreté des parties communes.

Il convient de constater du rapport du conciliateur de justice du 27 décembre 2023, que ce dernier, saisi par les locataires de 14 logements de la résidence, a échangé avec le représentant du bailleur et relève que ce dernier a tardé à répondre aux différentes réclamations de ses locataires, les différents désordres soulevés étant « désormais sous contrôle » du préposé du bailleur nouvellement en fonction, notamment dans le parking, le revêtement anti-incendie faisant l’objet d’un plan d’intervention, avec un rappel de leurs obligations aux locataires entreposant des sacs sur leur emplacement ou en faisant une autre utilisation.

Le bailleur expose par ailleurs avoir contracté à compter de 2024 un nouveau contrat d’entretien général, et effectué des contrôles qualité, reconnaissant de fait un manquement dans la gestion de son obligation de délivrer des parties communes en bon état d’usage jusqu’à cette date, défaillances documentées par les locataires au soutien de leurs réclamations.

Si le bailleur justifie de la commande d’un convecteur électrique pour le logement des demandeurs livré le 12 avril 2023, force est toutefois de constater que Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] signalaient au bailleur la défectuosité de deux radiateurs le 29 avril 2023, le défendeur ayant été plusieurs fois relancé, la demande ayant été résolue le 5 décembre 2023, soit en cours de période hivernale.

Enfin, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] justifient avoir relancé le bailleur le 30 mars 2023, à la suite de la visite d’un maçon le 8 mars 2023 pour la réparation d’un mur extérieur dont le revêtement s’effrite fortement, la société CDC HABITAT démontrant la réalisation des travaux de réfection le 10 septembre 2025 selon facture versée aux débats, soit au moins 2 ans et 6 mois après le signalement des preneurs.

Il résulte de ce qui précède que si le bailleur a pris la mesure des désordres rapportés par ses locataires et menés les actions nécessaires afin de rendre le logement donné à bail en bon état d’usage après saisine du conciliateur de justice, il est établi que le bailleur a tardé au respect de ses obligations d’entretien et de réparation, sa défaillance générant un préjudice de jouissance paisible de leur logement par les demandeurs qu’il conviendra de réparer.

La société CDC HABITAT sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] une indemnité qu’il convient de fixer à la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il convient par ailleurs de constater que les seules déclarations des demandeurs sont insuffisantes à rapporter la preuve d’un défaut d’isolation du logement donné à bail, au surplus de la défaillance des convecteurs traitées ci-avant, d’une isolation du parking qui serait vétuste ou de fuites non résolues. Leur demande de réparation à ce titre sera donc en l’état déboutée.

Sur la régularisation des charges provisionnées

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil, le paiement des loyers et charges selon les modalités convenues au bail est une obligation essentielle du locataire.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il ressort des pièces versées aux débats que les demandeurs contestent la régularisation des charges provisionnées entre le 2 mai 2022 et le 31 décembre 2022 selon décompte en date du 24 avril 2024.

Force est de constater que le bailleur a respecté son obligation de régularisation annuelle des charges provisionnées, étant établi en l’espèce que le détail des charges mentionne en page 2 par poste budgétaire concerné le montant à répartir, la base de la répartition et la quote-part applicable au regard de la surface du logement, soit un montant total de charges de 1.144,73 euros relatif au logement des demandeurs, une provision annuelle de 725,06 euros et un solde restant dû de 419,67 euros, comprenant notamment des charges générales en fourniture d’eau froide de 660,44 euros.

Les demandeurs ne rapportant pas la preuve en l’espèce du bien-fondé de leurs prétentions relatives au remboursement de charges locatives qui seraient indues ou excessives seront déboutés de leur demande sur ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct que ne répare pas déjà la condamnation principale, verront leur demande de dommages et intérêts complémentaires rejetée sur ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, la société CDC HABITAT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONSTATE la recevabilité de la saisine du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PONTOISE pris en sa chambre de proximité, Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] justifiant avoir vainement tenté une conciliation extrajudiciaire préalable au litige les opposant à la société CDC HABITAT ;

CONSTATE le manquement de la société CDC HABITAT à son obligation de délivrance d’un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] en bon état d’usage, de réparation et d’entretien ;

CONDAMNE en conséquence la société CDC HABITAT à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance paisible du logement donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE par ailleurs que la société CDC HABITAT a régulièrement procédé à la régularisation des charges provisionnées en 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [E] et Madame [O] [C] [M] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

CONDAMNE La société CDC HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE