RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00105 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HPAY
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR

M. [O] [C] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Max LEBRETON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C97411-2025-05827 du 30/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

DEFENDERESSE

S.A.S. ALEF ACADEMIE inscrite au registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis de la Réunion sous le numéro RCS 932.489.636 représentée par son Président en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Murielle SISTERON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Brigitte LAGIERE
Greffier : Emilie LEBON 
Audience Publique du : 17 Septembre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Octobre 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :

Me Max LEBRETON
Me Murielle SISTERON

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 25 mars 2025, M. [C] [V] a donné à bail commercial à la SAS ALEF ACADÉMIE un local se composant d’une maison élevée d’un étage avec espace extérieur latéral couvert sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2025.

Suivant exploit délivré le 13 mars 2026, M. [C] [V] a assigné la SAS ALEF ACADÉMIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principales de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonner l’expulsion de la preneuse, fixer une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ainsi que de voir condamner la preneuse au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer.

Sur cette assignation, la SAS ALEF ACADÉMIE a constitué avocat.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 1er septembre 2026, M. [C] [V] sollicite de la juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis :
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée sa demande;DÉBOUTER la société de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;En conséquence,
CONSTATER la résiliation du bail intervenu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans ledit bail conclu le 25 mars 2025 ;ORDONNER la libération des lieux par la SAS ALEF ACADÉMIE et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;ORDONNER l’expulsion de la SAS ALEF ACADÉMIE ainsi que tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;CONDAMNER la SAS ALEF ACADÉMIE à lui payer par provision la somme principale de 14.000 euros au titre des loyers dus au jour de la délivrance de la présente assignation outre les intérêts aux conditions stipulées aux termes du bail ;CONDAMNER la SAS ALEF ACADÉMIE à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1.400 euros représentant le montant mensuel du dernier loyer et ce jusqu’au jour de la libération des locaux et la restitution des clés ;DIRE que cette indemnité d’occupation tiendra compte de l’indexation stipulée au contrat ayant lié les parties ;ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la SAS ALEF ACADÉMIE ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;DIRE que la juridiction de céans se réserve expressément compétence pour liquider ladite astreinte ;CONDAMNER la SAS ALEF ACADÉMIE à lui payer par provision la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
En l’état de ses dernières conclusions responsives notifiées le 7 septembre 2026, la SAS ALEF ACADÉMIE sollicite de :
DÉBOUTER M. [C] [V] de l’ensemble de ses demandes; JUGER que la créance invoquée par M. [C] [V] se heurte à une contestation sérieuse ; JUGER n’y avoir lieu à référé ; RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond ; À titre subsidiaire,
PRONONCER la réduction du prix du bail, en application de l’article 1223 du Code civil, à hauteur du montant justifié des travaux exposés pour le compte de M. [C] [V]; En tout état de cause,
CONDAMNER M. [C] [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER M. [C] [V] aux entiers dépens.
Selon ce qu’autorise l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, fins et prétentions.

L’affaire a été appelée en audience, la dernière le 17 septembre 2026, date à laquelle les parties, représentées par leurs avocats, s’en sont rapportées à leurs écritures. La décision a été mise en délibéré le 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation, que les obligations du bail dont la violation est sanctionnée par la clause résolutoire ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Par ailleurs, il résulte des articles 1219 et 1220 du Code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, M. [C] [V] justifie de la délivrance d’un commandement de payer le 20 novembre 2025 visant la clause résolutoire du bail du 25 mars 2025.

Toutefois, la SAS ALEF ACADÉMIE oppose à ce commandement une contestation sérieuse. Elle invoque, d’une part, l’existence d’un accord avec le bailleur prévoyant la compensation des loyers par la prise en charge de travaux de mise aux normes pour les établissements recevant du public et personnes à mobilité réduite, indispensables à l’exploitation du centre de formation. Elle soutient que cet accord est attesté par le comportement du bailleur, lequel aurait lui-même déposé la demande de changement de destination et assisté aux travaux.

D’autre part, elle soulève l’exception d’inexécution en exposant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle, rendant les lieux inexploitables sans les travaux qu’elle a dû engager pour un montant supérieur à 31 000 euros.

En réplique, M. [C] [V] soutient que les travaux ont été réalisés unilatéralement par la preneuse et que le local était impropre à sa destination.

La SAS ALEF ACADÉMIE n’ayant toutefois déposé nul dossier au greffe, celle-ci échoue à établir la réalité de ses allégations.

Partant, ses contestations ne revêtent aucun caractère sérieux. Sa demande subsidiaire, qui n’est pas davantage étayée, sera rejetée.

En l’espèce, le bail conclu le 25 mars 2025 stipule expressément :
« Article 12 -Sanctions des obligations-Clause Résolutoire
Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.
À cet égard, il est précisé que sont sanctionnables par le jeu de la clause résolutoire les charges et conditions du bail mais aussi le non-respect des clauses insérées sous les divers paragraphes telles que celles énoncées dans la désignation, la destination etc. …
Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au magistrat des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du PRENEUR.
Si, malgré ce qui précède, le PRENEUR se refusait à évacuer les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, sans que le PRENEUR puisse réclamer aucune indemnité pour quelque motif que ce soit et sans préjudice de toutes autres indemnités ou dommages-intérêts à la charge du PRENEUR.
En cas d’inobservation par le PRENEUR des obligations à sa charge, le BAILLEUR aura également la faculté distincte, un mois après un commandement resté sans effet, de faire exécuter l’obligation méconnue, par toute entreprise de son choix, aux frais, risques et périls du PRENEUR. Les frais de cette intervention s’ajouteront de plein droit au premier terme de loyer suivant.
À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme conformément au présent bail, les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire, sans préjudice de tous autres frais, notamment de commandement, de dix pour cent (10%).
En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du PRENEUR, le montant total des loyers d’avance, même si une partie n’a pas été versée, restera acquis au BAILLEUR, sans préjudice de tous autres frais ou dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du PRENEUR et de la résiliation.
L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non-restitution des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou après expiration du bail sans droit au renouvellement, sera établie sur la base journalière de cinq pour cent (5%) du loyer mensuel, constituant au besoin une pénalité forfaitaire. »

M. [C] [V] justifie avoir fait délivrer à la SAS ALEF ACADÉMIE, le 20 novembre 2025, un commandement de payer les loyers, faisant référence à la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant principal de 8.400€, correspondant aux loyers demeurés impayés pour les mois de mai à octobre 2025.

Il n’est pas contesté que ce commandement est demeuré infructueux deux mois après sa signification.

Ainsi, à compter du 20 décembre 2025, la SAS ALEF ACADÉMIE doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux loués.

M. [C] [V] est par conséquent fondé à soutenir qu’il a intérêt à reprendre possession des locaux occupés par la SAS ALEF ACADÉMIE en obtenant, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai qui sera fixé à 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, ce, sous astreinte. Il n’y a toutefois pas lieu de se réserver la liquidation de cette asstreinte.

À défaut de départ volontaire de la SAS ALEF ACADÉMIE, il y a lieu d’autoriser M. [C] [V], un mois à compter de la sommation par l’huissier en charge de l’exécution, à faire enlever les effets mobiliers garnissant les lieux loués au sein du garde meubles de son choix et ce aux frais, risques et périls de la SAS ALEF ACADÉMIE.

Sur les demandes de provision

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS ALEF ACADÉMIE, en dépit de la résiliation du bail, cause au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage doit, par conséquent, être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel exigible, et ce à compter du 20 décembre 2025.

Il s’ensuit que la SAS ALEF ACADÉMIE sera condamnée à payer à M. [C] [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1 400 euros, exigible à compter du 20 décembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

En outre, la SAS ALEF ACADÉMIE, qui échoue à établir le sérieux de sa contestation, demeure débitrice de la somme totale de 14.000 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dues pour les mois de mai 2025 à février 2026, selon dernier décompte arrêté le 27 février 2026.

Il convient, par conséquent, de condamner la SAS ALEF ACADÉMIE au paiement de la somme provisionnelle de 14.000€ au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SAS ALEF ACADÉMIE, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la présente décision.

Il ne paraît pas contraire à l’équité de condamner également la SAS ALEF ACADÉMIE au paiement d’une somme de 1 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du Code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

REJETONS la demande de la SAS ALEF ACADÉMIE tendant à voir prononcer la réduction du prix du bail à hauteur du prix des travaux exposés pour le compte du bailleur ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant M. [O] [C] [V] et la SAS ALEF ACADÉMIE à compter du 20 décembre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 20 décembre 2025, la SAS ALEF ACADÉMIE est devenue occupante sans droit ni titre du local commercial [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ALEF ACADÉMIE des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard passé le délai de 30 jours laissé à la SAS ALEF ACADÉMIE pour quitter les lieux, après signification de la présente décision, et ce jusqu’à parfait délaissement ;

AUTORISONS M. [O] [C] [V], à défaut de départ volontaire de la SAS ALEF ACADÉMIE et un mois à compter de la sommation par le commissaire de justice en charge de l’exécution, à faire enlever les effets mobiliers garnissant les lieux loués au sein du garde meubles de son choix et ce aux frais, risques et périls de la SAS ALEF ACADÉMIE ;

CONDAMNONS la SAS ALEF ACADÉMIE à payer à M. [O] [C] [V] la somme mensuelle provisionnelle de 1.400€ (mille quatre cents euros) au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 20 décembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués et la remise des clefs ;

DISONS que cette indemnité d’occupation tiendra compte de l’indexation du loyer stipulée au bail ;

CONDAMNONS la SAS ALEF ACADÉMIE à payer à M. [O] [C] [V] une provision de 14.000€ (quatorze mille euros) correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation pour les mois de mai 2025 à février 2026 ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la SAS ALEF ACADÉMIE à payer à M. [O] [C] [V] la somme de 1 200€ (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS ALEF ACADÉMIE aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer délivré le 20 novembre 2025, de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente ordonnance a été signée par Brigitte LAGIERE, Juge des référés, et Émilie LEBON, Greffière.

La Greffière, La Juge des référés,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.