RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

N° RG 26/01686 – N° Portalis DBYN-W-B7K-FB4C
Minutage électronique

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Localité 1] DE [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [Adresse 1] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS substitué à l’audience par Me Maxime FERNANDEZ, avocat au barreau de TOURS

DEFENDERESSE :

S.C.I. SCI HOPE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 5]
défaillant

DEBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.
Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier

GROSSE : Me BERBIGIER
Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HOPE est propriétaire de lots au sein de la résidence du [Adresse 4] sis [Adresse 5] à BLOIS (41000).

La copropriété est gérée par la société FONCIA VAL DE [Localité 3], selon contrat de syndic conclu avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Par jugement en date du 10 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné la SCI HOPE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 727,32 euros au titre des règlements échus et à échoir jusqu’au 31 décembre 2023, assortis des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 date de la mise en demeure, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 259,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Alléguant que la SCI HOPE ne réglerait pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3], a, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2026, assigné la SCI HOPE devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 481-1 et 839 du code de procédure civile,
Vu les impayés, l’approbation des budgets prévisionnels et des comptes de la copropriété,
-Juger que la SCI HOPE a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels fonds travaux ;
-Condamner la SCI HOPE à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une première somme de 5 192,60 euros correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 24 février 2026 ;
-Condamner la SCI HOPE à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une seconde somme de 2 378,46 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice en cours ;
-Condamner la SCI HOPE à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une troisième somme de 702,00 euros correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires ;
-Condamner la SCI HOPE à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une quatrième somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans son obligation d’avoir à acquitter ses charges de copropriété aux termes convenus ;
-Assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ;
-Juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;
-Condamner la SCI HOPE à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI HOPE aux entiers dépens d’instance ;
-Juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 septembre 2026.

La SCI HOPE n’a pas constitué avocat de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développé par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :  » I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale « .

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que :  » I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sollicite la condamnation de la SCI HOPE à lui verser la somme de 5 192,60 euros au titre des charges échues.

Il est constant que la SCI HOPE est copropriétaire de lots au sein de la [Adresse 6] sis [Adresse 5] à BLOIS (41000).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, fournit des procès-verbaux d’assemblée générale des 24 janvier 2025, 20 juin 2025 et 03 juillet 2026, ainsi que des appels de fonds et décomptes de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2026.

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que la SCI HOPE n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment du décompte actualisé au 1er septembre 2026 produit.

Ainsi, les sommes dues par la SCI HOPE et dont il est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds et décomptes de charges s’élèvent à la somme de 5 192,60 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 24 février 2026.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de ce montant.

La SCI HOPE sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 192,60 euros, au titre des charges échues, arrêtée au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 23 janvier 2026.

Concernant les charges non encore échues

Selon l’article 19-2 de la loi susvisée :
 » A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 « .

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI HOPE à lui verser le montant des charges non encore échues, soit la somme de 2 378,46 euros, pour les provisions et cotisations fonds travaux des 1er avril 2026, 1er juillet 2026 et 1er octobre 2026.

Il est constant que, malgré la mise en demeure du 23 janvier 2026, la SCI HOPE n’a pas procédé au règlement des charges échues. Le délai de trente jours de l’article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues au moment de la mise en demeure sont devenues immédiatement exigibles.

Par conséquent, il est dû la somme de 2 378,46 euros, au titre des provisions et cotisation fonds travaux des 1er avril 2026, 1er juillet 2026 et 1er octobre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 23 janvier 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,  » Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice sollicite la condamnation de la SCI HOPE à lui verser la somme de 702,00 euros au titre des frais de poursuites rendus nécessaires, se décomposant comme suit :
– Mise en demeure : 54,00 euros
– Constitution dossier avocat : 350,00 euros
– Suivi dossier avocat : 298,00 euros

L’article 9.1 du contrat de syndic prévoit une tarification spécifique pour les frais de recouvrement. Une tarification est ainsi prévue pour les mises en demeure à hauteur de 54,00 euros toutes taxes comprises, pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice à hauteur de 398,52 euros toutes taxes comprises et pour le suivi du dossier transmis à l’avocat, tarifé en fonction du temps passé.

Le syndic produit les factures d’honoraires suivantes :
– Facture en date du 02 septembre 2025 relative à la mise en demeure du 02 septembre 2025 pour un montant de 54,00 euros toutes taxes comprises,

– Facture du 14 octobre 2025 relative à la constitution du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 350,00 euros toutes taxes comprises,
– Facture du 14 octobre 2025 relative au suivi du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 298,00 euros toutes taxes comprises.

Ainsi, le syndicat de copropriété, représenté par son syndic en exercice, justifie des sommes sollicitées au titre des frais de recouvrement.

Dès lors, il convient de considérer que ces frais sont imputables à la SCI HOPE.

Par conséquent, la SCI HOPE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3], la somme de 702,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, une simple résistance ne suffisant pas à la caractériser.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite la condamnation de la SCI HOPE à lui verser la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans son obligation d’avoir à acquitter ses charges aux termes convenus.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui du simple retard de paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais d’exécution forcée

Le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, de juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

Toutefois, il n’appartient pas au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de se prononcer sur ce point, aucune contestation n’ayant été soulevée à ce stade sur ce point, et le juge de l’exécution étant compétent pour statuer en cas de contestation, notamment par la débitrice, de la charge des frais d’exécution forcée.

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HOPE, partie perdante, sera condamnée aux dépens relatifs à la présente instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond ;

CONDAMNE la SCI HOPE à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3] :
– la somme de 5 192,60 euros, au titre des charges échues, arrêtée au 24 février 2026,
– la somme de 2 378,46 euros, au titre des échéances devenues exigibles pour l’exercice en cours,
– la somme de 702,00 euros au titre des frais de recouvrement,
avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2026 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3], de sa demande relative aux frais d’exécution forcée ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI HOPE aux dépens ;

CONDAMNE la SCI HOPE à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE [Localité 3], la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé le 13 Octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT