TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53686 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DCOF4

N° : 1

Assignation du :
14 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 septembre 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE, Société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS – #P0164

DEFENDERESSE

S.A.S. FOJO [Localité 1] 11
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DÉBATS

A l’audience du 26 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2 mars 2023, la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE a donné à bail commercial à la société FOJO [Localité 1] 11 des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 130.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire, par acte du 28 janvier 2026, puis par acte du 13 février 2026, à la société FOJO [Localité 1] 11.

Par acte du 14 avril 2026, la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE a fait assigner la société FOJO [Localité 1] 11 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 14 mars 2026,

– ordonner l’expulsion de la société FOJO [Localité 1] 11 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– condamner la société FOJO [Localité 1] 11 à payer à la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme provisionnelle de 109.163,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026 (2ème trimestre inclus),

– condamner la société FOJO [Localité 1] 11 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

– condamner la société FOJO [Localité 1] 11 au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par la partie défenderesse, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 août 2026.

La partie défenderesse a sollicité un nouveau renvoi compte-tenu des écritures et pièces reçues la veille de l’audience.

Le renvoi a été refusé et les parties invitées à prendre connaissance des derniers éléments en audience. Le dossier a été rappelé plus tard. Les deux parties ont indiqué être en état et la partie défenderesse a indiqué ne plus contester la recevabilité des dernières pièces versées par son contradicteur.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE a maintenu les termes de son assignation, et a sollicité en outre :
A titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bailLa fixation de la dette locative à la somme de 150.656,47 euros, arrêtée au 25 août 2026Le rejet de toutes les prétentions adverses.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société FOJO [Localité 1] 11 a sollicité :
Le rejet de toutes les prétentions de la société bailleresseSubsidiairement ; l’octroi de délais suspensifs de 24 moisLa condamnation de la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

Le conseil de la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE a adressé au tribunal le 26 août, après l’audience, une pièce, correspondant à la « copie complète de l’acte conservé à l’étude » de la sommation du 13 février 2026.

Le conseil de la société FOJO [Localité 1] 11 a soulevé l’irrecevabilité de cette pièce au visa de l’article 445 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité de la pièce et des échanges postérieurs à l’audience

En application de l’article 445 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent, après la clôture des débats, déposer aucune note à l’appui de leurs observations, sauf si cette communication a été expressément autorisée par le Président et si elle faite contradictoirement. Dans le cas contraire, ces notes sont irrecevables.

En l’espèce, la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE a adressé au tribunal une note en délibéré en date du 26 août 2026 accompagnée d’une pièce. Or cette communication n’avait pas été autorisée. Par conséquent cette pièce, et les échanges postérieurs, seront déclarée irrecevables et écartés des débats.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mais la partie défenderesse soulève trois contestations, la première relative à la validité de l’acte délivré, intitulé « sommation » et non « commandement », la deuxième relative à la bonne foi du bailleur qui a fait délivrer l’acte au siège social du preneur, et non au domicile élu stipulé dans le bail commercial, et la troisième relative à l’absence de décompte annexé à la sommation de payer.

S’agissant de l’intitulé de l’acte visant la clause résolutoire

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, qui doit contenir une interpellation suffisante du débiteur, la reproduction de la clause résolutoire et la volonté du bailleur de s’en prévaloir, le rappel du délai et de certains textes. Mais l’intitulé de l’acte, « commandement » ou « sommation » est sans incidence, quand bien même la clause résolutoire emploie l’un ou l’autre terme.

En l’espèce, la circonstance que l’acte extra-judiciaire délivré le 13 février 2026 soit intitulé « sommation visant la clause résolutoire » et non « commandement de payer » est donc sans incidence sur sa régularité.

Cette contestation, non sérieuse, ne sera pas retenue.

S’agissant de la délivrance de l’acte au siège social

Aux termes de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. L’article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’article 690 du même code précise que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement

Par conséquent, un acte destiné à une personne morale non délivré à son siège social est susceptible d’être irrégulier, peu importe que le preneur ait, aux termes du bail commercial, élu domicile dans les lieux loués.

En l’espèce, la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée, par dépôt à l’étude, à l’adresse du siège social de la partie défenderesse, de telle sorte qu’elle est régulière quand bien même le preneur avait élu domicile, dans le bail commercial, dans les lieux loués. Les diligences du commissaire de justice ne sont pas remises en cause.

Par conséquent la seule circonstance que le bailleur n’a pas tenté, en plus, une délivrance de l’acte dans les lieux loués, ne suffit pas à établir que la sommation a été délivrée de mauvaise foi.

Cette contestation, non sérieuse, ne sera pas retenue.

S’agissant de la présence d’un décompte locatif dans la sommation

Tout commandement, ou sommation, de payer doit contenir un décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur, que ce soit dans le corps du commandement ou par l’annexion d’un décompte.

En l’espèce la société FOJO [Localité 1] 11 soutient que la sommation du 13 février 2026, produite par la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE, ne contient aucun décompte, et de telle sorte ne peut permettre au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE s’oppose à ce moyen en faisant valoir que l’acte délivré comportait bien un décompte annexé, qui a seulement été omis dans la copie de l’acte produite pour la présente instance.

Il est exact que la copie de la sommation du 13 février 2026, produite dans le cadre de l’instance, ne comporte aucun décompte, alors même que la sommation fait état d’une dette de 75.153,03 euros, en mentionnant « correspondant au décompte de la société PLURIMMO édité le 16 janvier 2026 et ci-après annexé ».

Cependant le demandeur a produit, à la suite de la contestation soulevée, un mail du 25 août 2026 de la SCP [G] [B], commissaires de justice qui ont délivré l’acte litigieux, dans lequel il est indiqué que « le décompte locatif était effectivement joint à la signification », et qui précise que le nombre de feuilles mentionné par le PV de remise en atteste. Le demandeur a également produit un décompte locatif, édité le 16 janvier 2026 par la société PLURIMMO, sur une feuille (recto/verso) qui mentionne un solde de 75.153,03 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments la preuve suffisante que l’acte délivré le 13 février 2026 comportait bien une page supplémentaire par rapport à la copie incomplète produite avec l’assignation, à savoir le décompte locatif du 16 janvier 2026, permettant au preneur de comprendre, et le cas échéant de critiquer, la dette réclamée.

La contestation ne sera pas retenue.

Sur le montant de la dette visé dans la sommation

La société FOJO [Localité 1] 11 élève des contestations sur le montant de la dette relatives à des « reprises de solde » incompréhensibles, à l’appel des provisions sur charges sans opérations annuelles de régularisation ni justificatifs et à la succession de plusieurs décomptes incohérents.

La société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE s’oppose à ces contestations en indiquant avoir produit de nouveaux décomptes qui justifient les reprises et permettent de justifier précisément de la dette en chacun de ses éléments. S’agissant des charges elle précise que la provision contractuelle sur charge est due, la question des régularisations annuelles étant indépendantes.

En droit, il convient de rappeler que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle due reste valable à hauteur du montant réel de la dette.

En l’état des pièces produites, il convient de retenir, s’agissant du décompte du 16 janvier 2026, que les premières lignes du décompte, jusqu’au 2ème trimestre 2025, sont difficilement compréhensibles, de telle sorte qu’il convient de déduire du décompte la somme de 6.066,87 euros.

En outre, sur la période ultérieure, plusieurs frais ne sont pas justifiés, et seront donc déduits pour un total de 675,60 euros (495,60 + 40 + 40 + 100).

Enfin, aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Toutefois, il résulte de ces textes que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai légal ou contractuel, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3ème, 29 janvier 2026, 24-16.270).

En l’espèce, et malgré la contestation élevée, le bailleur n’a produit, même dans le cadre de la présente instance, aucune opération de régularisation ni aucun justificatif. Par conséquent les provisions seront déduites, pour un montant total de 6.000 euros.
Ainsi la sommation du 13 février 2026 a été valablement délivrée pour la somme de 62.410,56 euros (75.153,03 – 6.066,87 – 675,60 – 6.000).

En faisant délivrer ce commandement, la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de cette sommation n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 14 mars 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société FOJO [Localité 1] 11 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce la société FOJO [Localité 1] 11 sollicite 24 mois de délais sans apporter d’explication, ni a fortiori aucun justificatif, sur l’origine de ses difficultés, sa situation financière et ses perspectives de retour à meilleure fortune. La dette représente aujourd’hui plus d’une année complète de loyers, et le preneur n’a procédé à aucun paiement, même partiel, depuis près de 6 mois.

Dans de telles conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

IV – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société FOJO [Localité 1] 11 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE, et des contestations déjà jugées ci-dessus, l’obligation de la société FOJO [Localité 1] 11 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 août 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 135.397,22 euros, 3ème trimestre 2026 inclus (150.656,47 – 6.066,87 – 675,60 – 6.000 – 2.000 – 516,78) somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société FOJO [Localité 1] 11, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FOJO [Localité 1] 11, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FOJO [Localité 1] 11 ne permet d’écarter la demande de la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables la pièce adressée par la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE le 26 août 2026 et les échanges postérieurs à l’audience ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mars 2026 ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société FOJO [Localité 1] 11 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FOJO [Localité 1] 11 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société FOJO [Localité 1] 11, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société FOJO [Localité 1] 11 à payer à la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 135.397,22 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 août 2026 (3ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société FOJO [Localité 1] 11 à payer à la société FINANCIERE [Localité 1] RIVE GAUCHE la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FOJO [Localité 1] 11 aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de la levée de l’état d’endettement et de la dénonciation aux créanciers inscrits ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Fanny LAINÉ