Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05398 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JABL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Juillet 2026

ENTRE :

Société SFHE SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Armelle BOUBA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [A] [D]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jacques SERNA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 4222182025020388 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Madame [J] [K]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jacques SERNA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [XXXXXXXXXX01] du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat à effet du 6 décembre 2024, la Société française des habitations économiques (SFHE) a donné à bail à Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 350,9 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 157,07 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 350,9 euros.

Ce dernier comporte, en sa page 4, une clause de solidarité.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Par courrier électronique du 8 janvier 2025, la bailleresse, tout en reconnaissant le départ de ses locataires, a rappelé les formalités légales relatives à leur préavis et a confirmé que celui-ci devait courir jusqu’au 3 mars 2025, sauf si une nouvelle candidature était rapidement validée.

Puis, à cette date, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SFHE a fait délivrer le 25 février 2025 à Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 961,46 euros, outre 89,49 euros relatif au coût de l’acte toutes taxes comprises, signifié à étude pour les deux parties défenderesses.

Par voie électronique du 11 mars 2025, la SFHE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par courrier électronique du 8 mai 2025, Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] ont saisi la commission départementale de conciliation de la [Localité 2] d’un différend portant, notamment, sur la présence de blattes dans le logement susvisé, les conditions de leur départ ainsi que les sommes réclamées par la bailleresse.

Par lettre recommandée retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » – à leur nouvelle adresse postale –, en date du 27 mai 2025, la SFHE a mis en demeure Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] de régler la somme de 1548,7 euros au principal, outre 6,9 euros relatif au coût des frais d’exécution toutes taxes comprises.

Conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile, le commissaire de justice a transmis, le 28 mai 2025, la présente affaire à la Maison de justice et du droit de [Localité 1] aux fins de conciliation. Puis, le 15 septembre 2025, un procès-verbal de constat de carence d’une conciliation conventionnelle, ayant trait à un différend entre la SFHE, Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] à la suite d’un défaut de paiement des loyers après leur départ du logement précité, a été dressé, faute de réponse de ces derniers à l’invitation adressée par le conciliateur de justice.

Suivant assignations délivrées par commissaire de justice les 25 novembre 2025 et 19 janvier 2026 – et signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses, puis à étude, pour les deux parties défenderesses –, la SFHE a assigné ces dernières devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
– à titre principal, les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
– 1548,7 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date de la mise en demeure conformément à l’article 1231-6 du code civil,
– 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,
– aux dépens de l’instance,
– rappeler que la décision à venir est exécutoire par provision de droit, la nature de l’affaire ne justifiant pas que l’exécution provisoire de droit soit écartée et ne risquant pas d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Le coût de ces actes toutes taxes comprises est de 195,8 (86,58 + 60,71 + 48,51) euros.

L’audience s’est tenue le 6 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, après avoir fait l’objet d’un renvoi.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience, la SFHE, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1529,67 euros, arrêtée au 31 décembre 2025, échéance proratisée du mois de mars 2025 incluse. Il est versé, en ce sens, une liasse de dix-neuf documents.

Par conclusions, reprises oralement, Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des contentieux de la protection de :
– dire et juger que le logement loué n’était pas conforme aux exigences de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
– dire et juger que la SFHE a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du logement susmentionné,
– dire que leur départ est exclusivement imputable aux manquements de la bailleresse,
– dire en conséquence qu’ils ne sont pas redevables du préavis de trois mois,
– la débouter de toutes ses demandes,
– la condamner aux dépens de l’instance.

Ils exposent avoir découvert, peu après leur entrée dans les lieux susvisés, une infestation de blattes. Ils produisent notamment l’affiche annonçant une campagne de désinsectisation, la preuve de leur départ, l’état des lieux de sortie, leur saisine de la commission départementale de conciliation de la [Localité 2], des photographies et leurs échanges avec la SFHE. Ils soutiennent que le passage annoncé n’a pas donné lieu à un traitement effectif de leur logement, qu’aucun rapport d’intervention individualisé n’est produit et qu’ils ont dû quitter les lieux en raison de la persistance des nuisibles. Il est versé, en ce sens, 13 pièces justificatives. Pour un exposé complet des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– Copie au dossier

Sur les demandes en paiement formulées par les parties

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués.

En l’espèce, les parties défenderesses produisent une affiche intitulée « [Localité 3] de désinsectisation 2024 », annonçant une intervention le 6 janvier 2025, entre 9 heures et 17 heures, dans les parties privatives et les parties communes des allées A, B, C et D du [Adresse 4] à [Localité 4]. Si la discordance entre l’année figurant dans l’intitulé de cette affiche et la date d’intervention qui y est mentionnée traduit une information imprécise, ce document établit néanmoins qu’une infestation de blattes affectait l’immeuble et qu’une campagne collective de désinsectisation avait été programmée peu après l’entrée dans les lieux de Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D], intervenue le 6 décembre 2024. Il ressort en outre des autres pièces versées aux débats que le foyer d’infestation était principalement localisé dans l’allée D, dans laquelle se situait précisément le logement occupé par les parties défenderesses, tandis que les photographies produites et leurs échanges avec la SFHE corroborent la présence de nuisibles dans leur environnement immédiat.

La SFHE justifie, pour sa part, de l’intervention de la société Eden Vert 3D à l’occasion d’opérations menées les 20 janvier et 3 février 2025, les documents produits faisant état de traitements collectifs de plusieurs logements, des parties communes et du local à poubelles par application de gel, pulvérisation et, selon les cas, gazage. Ces éléments démontrent que la bailleresse n’est pas demeurée inactive face à l’infestation affectant l’immeuble. Toutefois, ils ne permettent pas d’établir qu’un traitement effectif du logement litigieux a été réalisé, aucun rapport individualisé ne précisant que le technicien y a effectivement pénétré, ni la nature et l’importance de l’infestation qui y auraient été constatées, ni le traitement qui y aurait été appliqué, ni davantage le résultat de celui-ci.

S’il n’est pas contesté que les locataires étaient absents lors du passage annoncé et que leurs patronymes ne figuraient pas sur la porte du logement, ces seules circonstances ne suffisent pas à caractériser de leur part une entrave à l’intervention. Elles doivent être appréciées au regard de leur installation récente, le contrat de bail ayant pris effet le 6 décembre 2024 et l’intervention ayant été annoncée un mois plus tard. La SFHE ne produit, en outre, ni convocation individuelle établissant que les locataires avaient été spécialement avisés de la nécessité de permettre l’accès à leur appartement, ni avis de passage faisant état d’un refus d’accès, ni proposition de nouveau rendez-vous destinée à assurer le traitement du logement litigieux. Il en résulte que, si la bailleresse établit avoir engagé des mesures générales de désinsectisation à l’échelle de l’immeuble, elle ne justifie pas avoir assuré, dans un délai utile, le traitement effectif et individualisé du logement donné à bail, alors même que celui-ci se situait dans l’allée principalement affectée par l’infestation. Ce manquement à l’obligation de délivrer, et de maintenir notamment un logement exempt de nuisibles, doit dès lors être retenu.

Il ne résulte toutefois pas des pièces versées aux débats que le logement aurait été totalement impropre à l’habitation ou que les parties défenderesses auraient été placées, pendant toute la durée de leur occupation, dans l’impossibilité absolue d’en faire usage. Les photographies produites établissent la présence de nuisibles, mais aucun constat de commissaire de justice, rapport administratif, expertise ou autre élément objectif ne permet d’apprécier avec précision l’ampleur de l’infestation à l’intérieur du logement litigieux ni de caractériser une privation totale de jouissance. Le manquement retenu à l’encontre de la bailleresse ne saurait, dès lors, avoir pour effet de les dispenser du paiement de l’ensemble des loyers et charges correspondant à la période pendant laquelle elles ont effectivement occupé les lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] se sont installés dans un nouveau logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] le 30 janvier 2025 (pièce n° 5 sur 13, parties défenderesses), soit moins de deux mois après leur entrée dans les lieux litigieux, et soutiennent avoir cessé, à compter de cette date, d’occuper le logement donné à bail par la SFHE. La proximité temporelle entre leur entrée dans les lieux, la campagne de désinsectisation et leur départ, conjuguée à l’existence établie d’un foyer d’infestation dans leur allée et à l’absence de preuve d’un traitement effectif de leur appartement, permet de retenir que leur départ trouve directement sa cause dans les conditions de jouissance du logement susmentionné. Si le congé délivré par les locataires était assorti d’un délai de préavis, il convient néanmoins, au regard du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer et de maintenir un logement exempt de nuisibles et du trouble de jouissance qui en est résulté, de ne pas laisser à la charge des parties défenderesses les loyers et charges afférents à la période postérieure au 30 janvier 2025. Les sommes correspondantes viendront ainsi réparer le préjudice subi du fait de cette infestation.

Il convient, en conséquence, d’écarter du décompte l’échéance du mois de février 2025, d’un montant de 535,42 euros, ainsi que le prorata du mois de mars 2025, d’un montant de 51,82 euros, soit la somme totale de 587,24 (535,42 + 51,82) euros.

*

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

L’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose, par ailleurs, au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SFHE produit un relevé faisant apparaître, au 31 décembre 2025, un solde débiteur de 1529,67 euros.

Toutefois, tirant les conséquences des développements qui précèdent, la somme due au titre de l’arriéré locatif s’établit à 942,43 (1529,67 – 587,24) euros.

De plus, ce dernier comporte les sommes de 99,51 euros et 114,29 euros, portées sous l’intitulé « F. Pour. Loc », qui ne sont assorties d’aucun élément suffisant permettant d’en déterminer la nature, le fondement contractuel ou le caractère récupérable.

Quant au dépôt de garantie d’un montant de 350,9 euros ayant déjà été imputé par la SFHE au crédit du compte des locataires, il n’y a pas lieu de le déduire une seconde fois.

Après défalcation des sommes susvisées, la créance de la SFHE s’établit donc à 728,63 euros.

Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, conformément à la clause de solidarité stipulée en page 4 du contrat de bail litigieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Quant à la SFHE, elle sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SFHE obtient partiellement paiement de sa créance locative, tandis que les parties défenderesses obtiennent le rejet d’une part substantielle des sommes réclamées en raison, notamment, du manquement de la bailleresse à ses obligations et de l’insuffisante justification de plusieurs sommes portées au relevé susvisé.

Il convient, dans ces circonstances, de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’équité et la situation respective des parties à la présente instance commandent de débouter la demande formée par la SFHE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [A] [D] à payer à la SFHE la somme de 728,63 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SFHE du surplus de sa demande en paiement ;

DÉBOUTE la SFHE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 1], le 14 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE