Du 11 septembre 2026

72A

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00521 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3T7Q

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[W] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT DU 11 septembre 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Maître CHAVANT substituant Maître Philippe MILANI (SELARL MILANI – WIART), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 08 Avril 2026

Procédure accélérée au Fond

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 5] à [Localité 2] est soumis au statut de copropriété et est administré par la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 es qualité de syndic de copropriété.
M. [W] [A] est propriétaire des lots 0013 et 0121 de l’immeuble situé [Adresse 1], sis [Adresse 5] à [Localité 2].
Le 26 novembre 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] a fait délivrer à M. [W] [A] un commandement de payer les charges de copropriété pour la somme globale de 2929,20 euros, resté sans effet.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] a adressé à M. [W] [A] une mise en demeure de payer la somme de 3220,17 euros le 30 juin 2025.
Par acte délivré le 4 novembre 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] a fait assigner M. [W] [A] devant le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
Le recevoir en ses demandes et y faisant droit Condamner M. [W] [A] à lui payer les sommes suivantes : 3626,27 euros au titre des charges de copropriété et provisions arrêtées au 1er octobre 2025408 euros au titre des frais de recouvrement Condamner M. [W] [A] à lui payer la somme de 729,56 euros au titre des appels de charges à intervenir au titre de l’année 2026, provisions non encore échues mais devenues exigibles. Ordonner que ces sommes portent intérêts au taux légal depuis le 26 novembre 2024, date du commandement de payer les charges de copropriété Condamner M. [W] [A] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa défaillance fautive Condamner M. [W] [A] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024. A la suite de l’audience du 9 mars 2026 tenue par la première section REFERES du tribunal judiciaire de Bordeaux, le dossier a fait l’objet d’un renvoi devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux eu égard au montant de la demande inférieure à 10 000 euros à l’audience du 26 juin 2026.
Lors de cette audience, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales. Il précise qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [W] [A], en sa qualité de propriétaire au sein de la résidence est redevable du paiement des charges de copropriété en ce que les budgets prévisionnels, les comptes de copropriété et les travaux ont été régulièrement approuvés par les assembles générales des copropriétaires. Par ailleurs, selon Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] , M. [W] [A] est redevable des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] sollicite l’allocation de dommages et intérêts en arguant que la défaillance de M. [W] [A] dans le paiement des charges de copropriété crée un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété qui est tenue de faire l’avance des sommes dues et le préjudice ainsi causé à la copropriété est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
M. [W] [A], cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.
MOTIFS
Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

M. [W] [A] non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues (années 2021 à 2025) et des provisions sur charges (année 2026) :
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
En vertu de l’article 14-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« I- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».
Selon l’article 14-2-1 de la même loi, « I- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.-L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».
Au soutien de sa demande de paiement des charges de copropriété des années 2021 à 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] produit aux débats les pièces suivantes :
▸ le contrat de mandat du syndic
▸ les procès-verbaux des Assemblées Générales des 1er juillet 2023, 23 mars 2024, 22 mars 2025 – portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux,
▸ les mises en demeure des 18 octobre 2024 et 30 juin 2025 ainsi que le commandement de payer délivré le 26 novembre 2024
▸le détail du compte de M. [W] [A] arrêté au 1er octobre 2025.
Au vu de ces pièces et notamment du compte arrêté au 1er octobre 2025, il convient de constater que le solde débiteur de 2654,68 euros pour l’année 2024 comprend de nombreuses sommes qui ne relèvent pas des charges de copropriété et des cotisations de fonds de travaux et qui doivent ainsi être déduites à savoir :
Le 17 janvier 2022 : 36 euros au titre d’une mise en demeure Le 17 mars 2022 : 252 euros au titre des frais de remise au dossier contentieux Le 24 mai 2022 : 76,97 euros au titre des frais d’huissierLe 30 décembre 2022 : 720 euros au titre des honoraires d’avocatLe 15 décembre 2023 : 2021,57 euros au titre de la condamnation à l’article 700 CPC et dommages et intérêts30 décembre 2023 : 493 euros au titre d’honoraires d’avocat30 janvier 2024 : 48 euros de frais de mise en demeure16 octobre 2024 : 48 euros de frais de mise en demeure 21 novembre 2024 : 252 euros de frais d’huissier1er décembre 2024 : 277,86 euros de frais d’huissier 2 décembre 2024 : 148,29 euros de frais du commandement de payer. Ainsi, déduction faite des sommes qui ne relèvent pas des charges de copropriété et des cotisations de fonds de travaux, le solde de l’année 2024 était positif de 1719,11 euros.
Pour l’année 2025, le montant des cotisations et provisions sur charges était d’un montant de 971,59 euros dès lors qu’il convient de déduire du décompte les sommes suivantes :
48 euros ( mise en demeure du 30 juin 2025)108 euros (le suivi de contentieux du 4 juillet 2025)252 euros (remise dossier avocat du 24 septembre 2025). En effet, ces sommes ne correspondent pas à des charges de copropriété.
Ainsi, le montant des charges de copropriété de l’année 2025 d’un montant de 971,59 euros est absorbé par le solde positif de l’année 2024 laissant ainsi un solde positif de 747,52 euros au 31 décembre 2025 de sorte que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ne dispose d’aucune créance au titre des charges de copropriété pour les années 2021 à 2025.
En conséquence, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES JARDINS DE LA [Adresse 6] de sa demande de paiement de la somme de 3626,27 euros.
En ce qui concerne les provisions sur charges pour l’année 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2025 approuvant le budget provisionnel de l’exercice à venir ainsi que les appels de provisions pour l’année 2026 faisant apparaitre un montant de 729,56 euros pour l’année 2026.
Le solde positif des années précédentes d’un montant de 747,52 euros absorbe de nouveau les provisions sur charge de l’année 2026 d’un montant de 729,56 euros de sorte que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ne dispose pas d’une créance à ce titre puisque le solde est positif de 17,96 euros.
Ainsi, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de sa demande au titre des provisions sur charges de l’année 2026.
Sur la demande au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le recouvrement selon la procédure accélérée au fond est applicable aux sommes dues au titre des dispositions des articles 14-1 et 14-2-1.
L’examen de la demande présentée au titre de l’article 10-1 n’entre pas dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
La demande présentée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il résulte des développements précédents que le compte de M. [W] [A] relatif uniquement au paiement des charges de copropriété présente un solde positif.
Ainsi, aucun retard de paiement des charges de copropriété ne peut être relevé de nature à justifier l’allocation de dommage et intérêts.
Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du code procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront supportés par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] partie perdante à l’instance.

Selon l’article 700 du code procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accéléré au fond, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES JARDINS DE LA [Adresse 6] de sa demande en paiement de la somme de 3626,27 euros au titre des charges de copropriété et provisions arrêtées au 1er octobre 2025 ;

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 729,56 euros au titre des appels de charges à intervenir au titre de l’année 2026 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] aux dépens ;

DÉBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu’en application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code procédure civile.

Ainsi mis à disposition au greffe, les jour, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LA JUGE