Du 11 septembre 2026

[Adresse 1]

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 26/00522 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3T7W

Syndic. de copro. SDC NOBILIS BAT B REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CAB INET ELYADE SERVICES IMMOBILIERS

C/

[E] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]

JUGEMENT DU 11 septembre 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC NOBILIS BAT B REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CAB INET ELYADE SERVICES IMMOBILIERS
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Maître Lara TAHTAH (SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES) avocat au barreau de Bordeaux, avocat postulant, et Maître Adam LAKEHAL (SELARL REDON- REY LAKEHAL AVOCATS), avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [V]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 08 Avril 2026

Procédure accélérée au fond

EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] », sis [Adresse 7] à [Localité 3] est soumis au statut de copropriété. Le syndic en exercice est le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS.
M. [E] [V] est propriétaire du lot n°6 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] correspondant à un appartement T3.
Le 13 juin 2024, [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B a fait délivrer à M. [E] [V] un commandement de payer les charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2024 pour la somme globale de 4922,43 euros, resté sans effet.
Le 28 juillet 2025, [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B a adressé à M. [E] [V] une mise en demeure de payer la somme de 6756,29 euros correspondant aux charges de copropriété impayées exigibles au 1er juillet 2025.
Par acte délivré le 5 novembre 2025, Le Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS a fait assigner M. [E] [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
recevoir [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS en ses demandes, fins et prétentions et les déclarer recevables et bien fondées ; constater la déchéance du terme par suite du non-respect du non-paiement du budget prévisionnel voté par les assemblées générales des 28 mars 2023, 13 mai 2024 et 16 avril 2025 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes Condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 7107,19 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 1er août 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus ;Condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2 744,27 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er octobre 2025 et le 31 décembre 2026 ; Condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 295,71 euros au titre des dépens non payés dans le cadre de la procédure d’IP de 2022 ;Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2025 ;Condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; Condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner M. [E] [V] aux entiers dépens y incluant le coût de la tentative de médiation ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A la suite de l’audience du 9 mars 2026 tenue par la première section REFERES du tribunal judiciaire de Bordeaux, le dossier a fait l’objet d’un renvoi devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux eu égard au montant de la demande inférieure à 10 000 euros à l’audience du 26 juin 2026.
Lors de cette audience, [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales. Il précise qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [E] [V], en sa qualité de propriétaire au sein de la résidence est redevable du paiement des charges de copropriété en ce que les budgets prévisionnels, les comptes de copropriété et les travaux ont été régulièrement approuvés par les assembles générales des copropriétaires. Par ailleurs, selon [Localité 4] des copropriétaires, M. [E] [V] est redevable des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le requérant sollicite l’allocation de dommages et intérêts en arguant que la défaillance de M. [E] [V] dans le paiement des charges de copropriété crée un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété et désorganise le fonctionnement de celui-ci. Le syndic ajoute que cette carence constante et récurrente constitue une faute qui cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
M. [E] [V], cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.
MOTIFS
Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

M. [E] [V] non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues : et des provisions sur charges:
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
En vertu de l’article 14-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« I- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».
Selon l’article 14-2-1 de la même loi, « I- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.-L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».
Au soutien de sa demande de paiement des charges de copropriété échues arrêtées au 3ème trimestre de l’année 2025, [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS produit aux débats les pièces suivantes :
▸ le contrat de mandat du syndic
▸ les procès-verbaux des Assemblées Générales des 2 novembre 2022, 28 mars 2023 et 7 mai 2024, portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux,
▸ les mises en demeure des 17 novembre 2023 et 28 juillet 2025 ainsi que le commandement de payer délivré le 13 juin 2024
▸ les justificatifs des frais 
▸le détail du compte de M. [E] [V] arrêté au 19 septembre 2025.
Au vu de ces pièces et notamment du compte arrêté au 19 septembre 2025, M. [E] [V] est redevable de la somme de 6811,48 euros (7107,19- 295,71) au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 19 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus. Il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 (date de mise à disposition du courrier de mise en demeure).
Sur la demande en paiement au titre des provisions sur charges:
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En l’espèce, [Localité 4] des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2025 approuvant le budget provisionnel de l’exercice à venir ainsi que les appels de provisions du 1er octobre 2025, 1er janvier 2026 et 1er avril 2026. A ce titre, M. [E] [V] est redevable de la somme de 2744,27 euros. Cette somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision dès lors que la mise en demeure du 28 juillet 2025 ne mettait pas en demeure le défendeur de régler les charges à échoir.
En conséquence, il convient de condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2744,27 euros au titre des provisions sur charges du 4ème trimestre 2025 et de l’année 2026.
Sur la demande en paiement au titre des dépens de la procédure d’injonction de payer :
Par ordonnance rendue le 31 août 2022, le juge du tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné dans le cadre d’une injonction de payer M. [E] [V] aux dépens. Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un recours.
Le Syndicat des copropriétaires justifie des frais de procédure engagés dans le cadre de cette procédure pour un montant de 295,71 euros.
Ainsi, il convient de condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 295,71 euros et il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le requérant que M. [E] [V] a cessé de payer les charges de copropriété depuis plusieurs années et malgré sa condamnation au paiement par ordonnance rendue le 31 août 2022, il n’a pas repris les paiements. Le fait, pour M. [E] [V] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, est constitutif d’un trouble grave au bon fonctionnement de la copropriété, de sorte que le Syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice distinct de celui qui résulte du retard dans le paiement.
En conséquence, il lui sera alloué la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du code procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront supportés par M. [E] [V] partie perdante à l’instance. Dès lors qu’il n’est pas justifié du coût de la tentative de médiation, il convient de rejeter cette demande de prise en charge au titre des dépens.

Selon l’article 700 du code procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accéléré au fond, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE [Localité 4] des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS recevable en ses demandes ;
CONDAMNE M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 6811,48 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 19 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2744,27 euros au titre des provisions sur charges du 4ème trimestre 2025 et de l’année 2026 ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 295,71 euros au titre du paiement des dépens de la procédure d’injonction de payer avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 600 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC NOBILIS BAT B représenté par son syndic en exercice le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi mis à disposition au greffe, les jour, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LA JUGE