TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/00995 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JH

N° MINUTE :
2026/1

JUGEMENT
rendu le vendredi 11 septembre 2026

DEMANDEURS
Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine LABUSSIERE BUISSON de l’AARPI G.B AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1889

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1053

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 4] 75006, représenté par son syndic, la Société [Y] [V] – [Adresse 5]-représenté par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 11 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/00995 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JH

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2021, Monsieur [E] [R], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Century 21 Olympierre, a consenti au profit de Mademoiselle [W] [I], étudiante, un bail d’habitation meublée à titre de résidence principale dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 2].

Le bien concerné était un studio en rez-de-chaussée d’une superficie de 13,25 m2 comprenant une pièce à vivre avec mezzanine, une kitchenette équipée et une salle d’eau avec wc.

Le bail était souscrit pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à effet du 22 octobre 2021.

Le loyer principal s’élevait initialement à 570 € par mois, outre 30 € de provisions sur charges.

A compter du 24 août 2022, Mademoiselle [I] a rencontré des problèmes électriques qu’elle a signalés au mandataire de gestion de son bailleur. Par la suite, Mme [I] a constaté des infiltrations d’eau. Il a été constaté que les désordres électriques avaient pour origine lesdites infiltrations. Par mail du 19 octobre 2022, sa mère réclamait son relogement pendant la durée des travaux à réaliser.

Le 25 octobre 2022, le plombier missionné par le syndic a établi le rapport de recherche de fuites et procédé aux réparations.

Le 5 décembre 2022, l’assureur du bailleur confirmait un taux d’humidité de 100% dans le studio.

Les dégâts des eaux se sont poursuivis au cours de l’année 2023 avec l’apparition de nouvelles fuites en mai 2023.

Par courriel du 09 mai 2023, Mme [I] sollicitait d’urgence l’intervention d’un plombier, les réparations nécessaires et son relogement.

En septembre 2023, le plombier dépêché a constaté une fuite en provenance des parties communes. Il a remplacé la chute fuyarde.

Mademoiselle [I] a fait intervenir son assurance protection juridique lequel a diligenté une expertise amiable dont le rapport a été rendu le 26 décembre 2023.

En février 2024, la situation s’est à nouveau détériorée avec l’apparition de nouvelles fuites, outre des coupures d’électricité récurrentes et l’absence d’eau chaude.

Le syndic a fait procéder à une recherche de fuite selon ordre de service du 09 février 2024.
Le 18 mars 2024, il a été établi que la fuite trouvait son origine dans la descente des eaux usées.

Les travaux de réparation ont été effectués le 25 mars 2024.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 5 juin 2024, le conseil de Mme [I] a adressé à Monsieur [R] une mise en demeure aux fins d’indemnisation du trouble de jouissance subi outre la remise en état, en urgence, du logement et du mobilier.

Par mail du 28 juin 2024, le mandataire de gestion de Monsieur [R] a décliné toute responsabilité invoquant celle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, précisant que les fuites ayant cessé, les assurances étaient en charge des demandes d’indemnisation et que les travaux pourraient être entrepris après séchage des murs. Il précisait qu’une priorité serait donné au relogement de Mme [I].

Un constat de commissaire de justice relatif aux désordres dans le logement de Mme [I] était dressé le 06 juin 2024.

Par mail du 1er juillet 2024, le conseil de la requérante réitérait sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance subi ainsi que le relogement de sa cliente et la remise en état du logement.

Le 03 juillet 2024, le gestionnaire de bien de M. [R] informait le conseil de Mme [I] qu’un rendez- vous était organisé le 04 juillet pour la mise en œuvre des travaux de remise en état de l’appartement.

Une nouvelle fuite est intervenue au cours du mois de septembre 2024. Le syndic a fait procéder à une recherche de fuite selon ordre de service du 16 septembre puis du 19 novembre 2024 . Il était constaté par l’entreprise missionnée une fuite d’eau importante sur l’alimentation en plomb de la colonne montante de l’immeuble. L’ordre de service de la réparation de cette fuite était donné par le syndic le 26 novembre 2024.

Par courrier du 6 janvier 2025, Mme [I] a donné son congé des lieux, son préavis arrivant à terme le 7 février 2025.

Par acte du 21 janvier 2025, Mme [I] a assigné Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de PARIS en réparation de ses préjudices.

Par acte du 5 novembre 2025, Monsieur [R] a assigné en intervention forcée le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 7] aux fins de le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Les affaires ont été jointes. Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2026.

Madame [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite du Tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [E] [R] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à lui régler les montants suivants :
– 14.718,40 € au titre du trouble de jouissance subi du 1er septembre 2022 au 7 février 2025 ;
– 6.000 € au titre du préjudice moral subi ;

Condamner Monsieur [E] [R] à lui régler la somme de 3.000 € au titre de sa particulière mauvaise foi et inexécution à ses obligations contractuelles ;

Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 € au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [E] [R] représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite du Tribunal de :

Débouter Madame [W] [I] de sa demande de condamnation au titre de la mauvaise foi du bailleur ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic le [Y] [V] à le relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre à la requête de Madame [W] [I],

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 9] représenté par son syndic le [Y] [V] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le dispenser de participer à la dépense commune de la copropriété qui sera exposée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] / [Adresse 9] portant sur les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de la garantie due à Monsieur [R] si le Juge faisait droit aux demandes de Madame [W] [I], l’indemnité allouée à Monsieur [R] au titre de l’article 700 CPC et aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] / [Adresse 9] représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il sollicite du Tribunal de :

A titre principal

Débouter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [R] ou Madame [I] à son encontre ;

A titre subsidiaire

Sur le trouble de jouissance
Dire que le syndicat ne pourra être tenue qu’à partir de 2023 et à hauteur de 50% au regard de la négligence de Monsieur [R] à délivrer un bien conforme aux normes de décence et n’ayant pas entrepris les travaux nécessaires pour sa remise en état

Sur le trouble moral
Dire que seul Monsieur [R] sera tenu à la réparation du trouble moral
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne devra en aucun cas relever ni garantir Monsieur [R] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre d’un éventuel préjudice moral ou de la prétendue mauvaise foi du bailleur.
Dire et juger que Monsieur [R] ne pourra se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour être dispensé de participer à la dépense commune correspondant aux condamnations qui pourraient être mises à la charge du syndicat des copropriétaires au titre du présent litige.

En tout état de cause

Condamner Monsieur [R] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [V] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Le condamner aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Mme [I] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux tandis que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation au titre de l’entretien des parties communes. Elle fait valoir que son indemnisation doit être intégrale et immédiate sans que les débats juridiques internes entre le bailleur et le syndicat des copropriétaires ne puissent la priver de la protection renforcée que lui offrent le droit des baux d’habitation et le statut de la copropriété. M. [R] soutient qu’il a respecté ses obligations dès lors que la cause des désordres n’a pas pour origine le bien loué mais les parties communes et qu’aucun document officiel ne qualifie le bien d’insalubre. Le syndicat des copropriétaires fait valoir, quant à lui, que les fuites de 2022 ont pour origine une partie privative, que s’agissant des fuites provenant des parties communes, il n’est pas resté inactif et est intervenu promptement.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les dispositions de l’article 6 de la loi n° 29-462 du 06 juillet 1989 sont par ailleurs applicables aux contrats de location de logements meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire, en application de l’article 25-3 de ladite loi.

Aux termes de cet article 6, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De telles obligations sont des obligations de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure. La seule démonstration d’un trouble de jouissance suffit à engager sa responsabilité, indépendamment de toute faute.

Le manquement du bailleur à ses obligations est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l’origine des désordres proviendrait de parties communes dont le bailleur n’a pas la responsabilité, à charge pour lui d’exercer son recours contre le tiers responsable.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l’obligation légale d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes. L’existence et la constatation de dommages ayant pour origine les parties communes sont suffisantes pour engager cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, il est établi et au demeurant non contesté que les désordres ont consisté en de multiples infiltrations d’eau dans le logement, générant un fort taux d’humidité, la présence de moisissures abondantes, des mauvaises odeurs et des dysfonctionnements électriques.

Les premières infiltrations d’eau (2022) sont imputables à des parties privatives (logement de Mme [S]) ainsi qu’il ressort du rapport d’intervention du plombier en date du 25 octobre 2022. La « chute fuyarde » dont fait état M. [R] date de septembre 2023 et non de septembre 2022.

Les infiltrations d’eau subies à compter de 2023 et qui n’étaient pas été résolues de manière définitive lors du départ des lieux de la locataire le 07 février 2025 sont, quant à elles, imputables aux parties communes de l’immeubles (descente des eaux usées puis colonne montante).
Les dommages subis par Mme [I] résultent à la fois du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux, et du défaut d’entretien des parties commune imputable au syndicat des copropriétaires à compter de janvier 2023 pour ce dernier.

Dès lors que le bailleur et le syndicat des copropriétaires ont concouru à la réalisation d’un même dommage, il y aura lieu de les condamner in solidum à compter de janvier 2023 à réparer les préjudices subis par Mme [I].

Les rapports bailleur / syndicat des copropriétaires au titre de la contribution à la dette seront examinés infra.

Sur la réparation des préjudices

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué. La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il n’en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [I] fait valoir que les conditions de vie, illustrées par les pièces versées aux débats justifient une diminution de son loyer et charges à hauteur de 80 % sur la période de septembre 2022 à janvier 2025. M. [R] soutient que rien ne permet de justifier une demande de diminution à hauteur de 80%, que la demanderesse n’a donné congé qu’au mois de janvier 2025 alors qu’elle fait état d’un très important préjudice de jouissance, qu’elle ne peut critiquer l’absence de relogement alors que le gestionnaire du bien lui a proposé de quitter le logement en la rendant prioritaire.

Comme indiqué supra, les désordres ont consisté en de multiples infiltrations d’eau dans le logement, générant un très fort taux d’humidité, la présence de moisissures abondantes, du salpêtre, des mauvaises odeurs et des dysfonctionnements électriques récurrents.

Les désordres ont affecté l’entièreté du logement (studio de 13,25 m2). Mme [I] a été empêchée d’habiter normalement les lieux.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que le bailleur ait proposé à Mme [I] de la reloger ; il n’a pas été proposé un relogement mais seulement la possibilité de le faire « si un bien similaire venait à être mis en location. »

Les désordres ont débuté au mois de septembre 2022 ; ils ont perduré jusqu’au départ des lieux de la locataire.

Au regard de la récurrence des infiltrations d’eau, de ses conséquences, de la surface du logement concernée ainsi que du loyer contractuellement convenu, il y a lieu de fixer le montant du préjudice de jouissance à la somme de 9 717,11 euros

Détail du calcul :

Septembre à décembre 2022 : 50 %
570 euros x 50% x 2 mois = 570
597,23 euros x 2 mois= 1194,46

Janvier à décembre 2023 : 50%
597,23 euros x 50 % x 10 mois = 2986,15
618 euros x 50% x 2 mois = 618

Janvier à février 2024 : 50 %
618 euros x 50% x 2 mois = 618

Mars 2024 : 100 % (Mme [I] justifie n’avoir pu occuper son logement, faute d’électricité et d’eau et avoir été hébergée par l’une de ses amies)
618 euros x 100% x 1 mois = 618

Avril 2024 à octobre 2024 : 50 %
618 euros x 50% x 7 mois = 2163

Novembre 2024 à janvier 2025 : 50 %
633 euros x 50% x 3 mois = 949,50

Sur le préjudice moral

La durée des désordres, leur aggravation, l’incertitude quant à leur résolution, les difficultés rencontrées dans la gestion du sinistre, l’absence de relogement ont nécessairement généré un préjudice moral à Mme [I]. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que ses conditions de vie ont eu des répercussions sur ses études et sur sa santé.

Aussi, sa demande de dommages et intérêts sera accueillie à hauteur de 1 500 euros.

Sur les appels en garantie

M. [R] fait valoir que les désordres ont pour origine exclusivement les parties communes et n’ont aucun lien avec une problématique de VMC, qu’il ne peut par ailleurs lui être reproché de ne pas avoir entrepris des travaux de remise en état dès lors que l’appartement n’a jamais pu sécher. Le syndicat des copropriétaires fait valoir quant à lui s’agissant du préjudice de jouissance que les premières fuites en 2022 sont d’origine privative de sorte qu’il ne peut être tenu à garantie et que pour les infiltrations d’eau postérieures, il y a lieu d’opérer un partage de responsabilité dès lors que l’insalubrité durable de l’appartement et la situation de la locataire résultent aussi de la décision du bailleur de ne pas entreprendre rapidement les travaux de remise en état dans les parties privatives et de l’absence de mesure pour reloger la locataire. S’agissant du préjudice moral, il fait valoir qu’il ne peut être tenu à garantie dès lors qu’un tel préjudice ne peut trouver sa source que dans la relation bailleur- locataire (gestion du bail, absence de relogement, modalités de prise en charge du trouble de jouissance).

S’agissant du préjudice de jouissance

Il ne ressort pas du dossier que les désordres aient un lien avec une problématique de VMC.

S’agissant de l’année 2022, M. [R] sera débouté de son appel en garantie dès lors qu’il n’est pas établi que les désordres aient pour cause les parties communes.
S’agissant de l’année 2023, 2024 et 2025, le syndicat des copropriétaires sera condamné à relever et garantir intégralement M. [R] étant précisé que ce dernier n’a, certes, pas proposé de relogement à sa locataire mais, si tel avait été le cas, le coût en aurait été supporté in fine par le syndicat des copropriétaires, la cause des désordres procédant des parties communes. Par ailleurs, il ne peut être tiré argument de ce qu’il n’a pas été procédé à la remise en état de l’appartement dès lors que les murs étaient gorgés d’humidité et que les infiltrations d’eau ont perduré jusqu’au départ de Mme [I].

S’agissant du préjudice moral

Le préjudice moral aurait été inexistant si le bailleur avait procédé au relogement de sa locataire de sorte que M. [R] devra le supporter entièrement.

S’agissant des frais de procédure

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à relever et garantir intégralement M. [R] des condamnations prononcées au titre des demandes accessoires (article 700 du code de procédure civile).

Sur la demande tendant à la condamnation du bailleur au titre de sa mauvaise foi.

Mme [I] fait valoir que son bailleur n’a entrepris aucune démarche pour lui permettre de profiter d’un logement décent, n’a pas répondu au courrier de son conseil ni suggéré une proposition de diminution ou de suspension de loyer, ni de relogement et qu’il a été indifférent à l’égard de ses conditions de vie.

M. [R] conteste toute mauvaise foi, faisant valoir les diligences réalisées dans la limite de son champ d’action par son gestionnaire de bien et rappelle la proposition formulée de quitter le logement sans préavis avec priorité pour la location d’un autre logement.

M. [R] ayant été condamné, exclusivement, à réparer le préjudice moral de Mme [I], cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [R] sera condamné à payer à Mme [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rappelé que le syndicat des copropriétaires devra le relever et garantir intégralement.

M. [R] sera dispensé de toute participation à la dépense de la copropriété pour les frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [R] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [E] [R] à payer à Mme [W] [I] la somme de 1764,46 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de l’année 2022 ;

Condamne in solidum M. [E] [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [W] [I] la somme de 8 522,65 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période postérieure au 01 janvier 2023 ;

Condamne M. [E] [R] à payer à Mme [W] [I] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [E] [R] à payer à Mme [W] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice à relever et garantir intégralement M. [E] [R] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance pour la période postérieure au 01 janvier 2023 et au titre de l’article de 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [E] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice aux dépens ;

Dispense M. [R] de toute participation à la dépense de la copropriété pour les frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge

Décision du 11 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/00995 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65JH