AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

REFERE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Septembre 2026

DOSSIER : N° RG 26/00173 – N° Portalis DBWS-W-B7K-ETMV
AFFAIRE : S.C.I. SCI DES SOURCES / S.A.R.L. [Z]

Exp:
Me Sébastien SAID
Me Vincent SALVAT

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI DES SOURCES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Sébastien SAID, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Vincent SALVAT, avocat au barreau d’ALES
Monsieur [L] [O] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

Nous, Jean-Paul RISTERUCCI – Président du Tribunal Judiciaire de PRIVAS, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de PRIVAS, assisté de Frédérique PENAUD, Greffier lors du prononcé de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 23 Juillet 2026;

Après mise en délibéré au 03 septembre 2026, prorogé au 10 Septembre 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2021, la SCI des Sources a consenti à la Sarl [Z] un bail commercial sur un local à usage de boucherie, charcuterie, rôtisserie, traiteur et vente de vins et spiritueux, situé [Adresse 4].

Le droit au bail a été transféré à Monsieur [L] [O] [E] par acte sous seing privé du 14 juin 2024 organisant la cession du fonds de commerce.

Le 31 mars 2026, la SCI des Sources a fait délivrer à Monsieur [L] [O] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 10 954,32 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2026, la SCI des Sources a fait citer Monsieur [L] [O] [E] et la Sarl [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 avril 2026 pour défaut de paiement des loyers et ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] [E], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de le condamner par provision à lui payer la somme de 12 780,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2026 au titre des loyers impayés et de fixer à la somme de 120,05 euros le montant de l’indemnité d’occupation journalière due à compter du 31 mars 2026, jusqu’à complète libération, de condamner la Sarl [Z] à lui payer par provision la somme de 12 780,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2026 au titre de son engagement de solidarité avec Monsieur [L] [O] [E] sur les loyers restés impayés et aux indemnités d’occupation et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de ses écritures reprises à l’audience, la SCI des Sources sollicite de manière complémentaire la condamnation des défendeurs aux dépens comprenant le coût du commandement, de réquisition d’état d’endettement et de notification de l’assignation. Elle soutient en réponse que la société [Z] était parfaitement informée de la situation de Monsieur [L] [O] [E] dès les premiers impayés de loyer et que son obligation s’étend aux indemnités d’occupation.

La Sarl [Z] demande de juger que l’acquisition de la clause résolutoire est fixée au 30 avril 2026 et que le bailleur a fait preuve de négligence en attendant plusieurs mois avant de prendre des dispositions pour résilier le bail, de constater l’absence de toute information entre le 1er octobre 2025 et le 30 avril 2026 en violation de l’article L 145-16-1 du code de commerce. Elle demande de prendre acte de sa proposition d’acquitter le mois précédent l’information reçue au titre des impayés transmise par exploit de commissaire de justice du 28 avril 2026 jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, puis de l’accord du bailleur formulé via l’étude de commissaires de justice pour cantonner sa garantie à partir du mois de mars 2026 jusqu’à la résiliation du bail, de constater encore la remise d’un chèque de 3 651,44 euros sur audience et de débouter la SCI des Sources du surplus de ses demandes à son égard au motif de la négligence du bailleur dans le cadre de son obligation d’information au titre de la garantie et de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [L] [O] [E], citée à personne, n’a pas constitué avocat et ne comparaît pas.

L’état certifié des inscriptions mentionne la Banque populaire du Sud en qualité de créancier inscrit auquel la présente assignation a été dénoncée par exploit du 26 juin 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;

En l’espèce, il est acquis que les parties sont liées par un bail commercial, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur le 31 mars 2026 n’a pas été honoré dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies et qu’il convient de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 1er mai 2026 ;

En conséquence de l’occupation du local devenue sans droit ni titre, constitutive d’un trouble manifestement illicite après la résolution du contrat de bail, il convient d’ordonner sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile l’expulsion de Monsieur [L] [O] [E], avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Le bailleur sollicite le versement d’une provision d’un montant de 12 780,04 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’octobre 2025 à avril 2026 dont le versement est prévu le premier jour de chaque mois ;

La situation du preneur doit être appréciée, tout d’abord à la date de la résiliation du bail, puis au-delà de cette date où il est redevable d’une indemnité d’occupation en raison de son maintien dans les lieux ;

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [L] [O] [E] était redevable, à la date de résiliation du bail le 1er mai 2026, d’un arriéré de loyers et charges depuis le mois d’octobre 2025, c’est-à-dire d’un montant de 14 605,76 euros ;

Monsieur [L] [O] [E] sera condamné à lui payer cette somme à titre de provision ;

Les intérêts sont dus au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;

En outre, Monsieur [L] [O] [E] est redevable, en raison de son occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’une provision sur indemnité d’occupation que les dispositions contractuelles prises en son article 15 qualifient d’indemnité d’occupation sans titre fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard ;

Le paiement d’une somme déterminée en cas de retard du locataire dans la restitution des lieux, prévu au contrat de bail, revêt le caractère d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil;

Il ne rentre pas dans les attributions du juge des référés de modérer une clause pénale, mais il peut être relevé que la réclamation d’une indemnité qui représente deux fois et demi le montant journalier du loyer rend la contestation soulevée sérieuse en considération de la valeur du dommage constaté ;

Dès lors, il peut être au moins accordé à la bailleresse une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation qui sera considérée à hauteur du loyer applicable d’un montant de 1 825,72 euros ;

Sur la garantie de la Sarl [Z]

Aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce du 14 juin 2024, la Sarl [Z] reste garante et répond au solidaire du cessionnaire pour le paiement de toute somme et l’exécution des charges et conditions du bail, et ce pendant une période de trois années à compter de la date de cession ;

La mise en œuvre de cette clause de solidarité doit être analysée à la lumière des dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce qui impose au bailleur d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ;

La SCI des Sources, personnellement tenue de la délivrance de l’information, ne peut tout d’abord prétendre qu’elle a satisfait à son obligation en se référant à des échanges verbaux aux termes desquels Monsieur [L] [O] [E] a informé Monsieur [X] [Z] de ses difficultés financières et de leurs conséquences sur le paiement des loyers ;

Elle ne justifie donc pas avoir rempli son obligation après la survenance de chaque impayé de loyer et n’a pas permis à la Sarl [Z] de prendre les mesures nécessaires, notamment pour pallier la défaillance du preneur ;

Par ailleurs, il est débattu de l’étendue de l’obligation qui porte sur les charges et conditions du bail, excluant donc le paiement des indemnités d’occupation, sauf convention contraire ;

La SCI des Sources reprend le libellé des articles 10.2, 15 et 17 du bail énonçant certaines obligations du preneur, accessoires au paiement du loyer, qu’elle analyse comme une convention contraire s’appliquant au garant ;

Une telle analyse des clauses de la convention excède manifestement la compétence du juge des référés qui doit constater que la solidarité au titre de l’indemnité d’occupation n’est pas exposée en termes explicites dans le contrat de bail et qu’elle repose donc sur une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour être appliquée à la Sarl [Z] ;

En ce cas, la solidarité sera limitée au montant dû à compter de l’information reçue par la Sarl [Z] qui s’élève à la somme de 3 651,44 euros, soit  les mois d’avril et mai 2026 ;

En exécution de son engagement, la Sarl [Z] sera condamnée in solidum avec le débiteur principal, dans la limite de cette somme ;

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [O] [E] et la Sarl [Z] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance en référé, ainsi que le coût du commandement de payer ;

Les dépens de l’instance sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Ils ne comprennent pas les frais de réquisition d’état d’endettement et de dénonce aux créancier inscrit ;

Monsieur [L] [O] [E] et la Sarl [Z] seront condamnés in solidum à payer à la SCI des Sources la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Sarl [Z] sera déboutée de sa demande en paiement présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

Constatons la résiliation à la date du 1er mai 2026 du bail commercial liant la SCI des Sources à Monsieur [L] [O] [E], ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé [Adresse 4] ;

Ordonnons à Monsieur [L] [O] [E], de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, le local commercial, à compter de la signification de la présente ordonnance

Ordonnons, à défaut de ce faire, l’expulsion de Monsieur [L] [O] [E], ainsi que tous occupants de son chef, des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons Monsieur [L] [O] [E] à payer à la SCI des Sources, à titre provisionnel, la somme de 14 605,76 euros, in solidum avec la Sarl [Z] à hauteur de la somme de 3 651,44 euros, au titre des loyers et provisions de charges impayés à la date de la résiliation du bail ;

Condamnons Monsieur [L] [O] [E] à payer à la SCI des Sources, à titre provisionnel, la somme de 1 825,72 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel sur les indemnités d’occupation contre la Sarl [Z] ;

Condamnons in solidum Monsieur [L] [O] [E] et la Sarl [Z] aux dépens de l’instance en référé, ainsi qu’au coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum Monsieur [L] [O] [E] et la Sarl [Z] à payer à la SCI des Sources la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la Sarl [Z] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT