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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

N° RG 23/03670 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EOCA
Minutage électronique

DEMANDEURS :

Madame [O] [E] veuve [Z]
née le 17 Mars 1936 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Florence DEVOUARD, avocate au barreau de BLOIS, absente à l’audience de plaidoirie du 7 mai 2026

Monsieur [J] [X] [H] [Y] [Z]
né le 03 Mars 1969 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Florence DEVOUARD, avocate au barreau de BLOIS, absente à l’audience de plaidoirie du 7 mai 2026

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [W]
né le 27 Juillet 1977 ,
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Aurore DOUADY, avocate au barreau de BLOIS

Madame [V] [C] épouse [W]
née le 15 Mai 1980,
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Aurore DOUADY, avocate au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 07 Mai 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président: Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,
Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Maiwenn LE BIHAN, Greffière lors des débats et de Gaël FAVREAU, Greffier lors de la mise à disposition

GROSSES et EXPEDITIONS à Me Florence DEVOUARD
EXPEDITIONS à Me Aurore DOUADY
Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 avril 2005, [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z] (ci-après dénommés « les consorts [Z] ») ont cédé à la SCI ANJEMA la propriété d’un lot comprenant deux logements et un grenier dans un immeuble sis [Adresse 5] à BLOIS. Les consorts [Z] sont restés propriétaires d’un garage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SCI ANJEMA a vendu son lot à [G] [W] et [I] [C] épouse [W] (ci-après dénommés « les époux [W] »), qui ont mis en location les deux logements.

Suite à des désordres affectant l’immeuble, la ville de BLOIS a requis un expert technique auprès du tribunal administratif d’ORLEANS lequel a rendu deux rapports le 18 juillet 2018 et le 4 octobre 2018.

Le 6 décembre 2018, un arrêté de la ville de [Localité 3] a fait interdiction à l’habitation et à toute utilisation des seuls appartements du R+1 et R+2, à l’exclusion du garage jusqu’à réalisation de travaux spécifiques.

Alléguant l’existence d’un dégât des eaux dans les appartements des époux [W] qui aurait endommagé le plafond de leur garage, les consorts [Z] ont sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 17 décembre 2019. Le rapport a été déposé le 4 octobre 2021.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 14 décembre 2022, les consorts [Z] ont fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2025, le juge de la mise en état a condamné solidairement les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 2304 euros à titre de provision sur la réparation du préjudice de jouissance relatif à leur garage.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 8 décembre 2025 par la voie électronique, les consorts [Z] demandent au tribunal de :
– DIRE n’y avoir lieu à sursis à statuer ;
– DEBOUTER les époux [W] de toutes leurs demandes ;
– DECLARER les époux [W] entièrement responsables du préjudice subi par les consorts [Z] ;
– CONDAMNER solidairement les époux [W] sous astreinte de 300 euros par mois de retard à effectuer les travaux de reprise du dégât des eaux provenant du 2e étage leur appartenant tel que fixé par l’expert ;
– CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 2367,46 euros avec indexation sur l’indice BT01 du jour du dépôt du rapport jusqu’au jour où ils justifieront de la réalisation des travaux préconisés par l’expert concernant la réparation faite suite au dégât des eaux provenant du 2e étage ;
– CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 24 euros par mois qui courra du mois de décembre 2024 jusqu’au jour où ils justifieront de la réalisation des travaux préconisés par l’expert concernant la réparation faite suite au dégât des eaux provenant du 2ème étage ;
A titre subsidiaire :
– CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer aux consorts [Z] à titre provisionnel la somme de 24 euros par mois à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à justification de la réalisation des travaux préconisés par l’expert mettant fin à l’étaiement du plafond du garage et à la dégradation de son plafond ;
En tout état de cause :
– CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront à recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile par Me Florence DEVOUARD ;
– REJETER la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par les époux [W].

Il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2026 par la voie électronique, les époux [W] demandent au tribunal de :
– ORDONNER un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue par le tribunal judiciaire de Blois dans le cadre de l’instance référencée RG n°22/03054 ;
– DEBOUTER les consorts [Z] de leurs demandes ;
– CONDAMNER les consorts [Z] à verser aux époux [W] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 10 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 7 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 9 juillet, prorogé au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du Code de procédure civile dispose que « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».Hors les cas où le sursis à statuer est prévu par la loi, les juges du fond apprécient de manière discrétionnaire l’opportunité d’une telle mesure, et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, le sursis à statuer sollicité par les défendeurs est motivé par une instance en cours. Les époux [W] ne produisent néanmoins aucune pièce relative à cette procédure distincte en dehors d’un avis d’attribution d’un numéro RG et d’un calendrier de mise en état datant de 2024. En tout état de cause, il n’est pas établi que cette instance distincte soit utile à la solution du présent litige.

Par conséquent, la demande de sursis à statuer est rejetée.

Sur les troubles anormaux du voisinage

Les demandeurs invoquent dans un premier temps, au soutien de leurs prétentions, les troubles anormaux du voisinage.

L’article 1253 du Code civil dispose en son premier alinéa que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

L’expert judiciaire a conclu que, s’agissant du garage situé au rez-de-chaussée et appartenant aux consorts [Z] :
« Seule la travée du fond de ce garage est affectée de désordres. La totalité du plafonnage type plâtre sur lattis a été déposée par les services de la ville de [Localité 3] ou une entreprise dépêchée par elle. Cela rend apparent tout le solivage de cette travée : plan p.20.
Un étayage a été mis en place sur l’ensemble des extrémités de solives, côté cour au nord, le long de la poutre muraillère, et à l’opposé centre la poutre maîtresse. La sous-face de la volée d’arrivée d’escalier au palier du premier étage a également été étayée. (…)
A l’examen du plancher haut on relève :
– une attaque fongique modérée des solives (constats visuels et quelques sondages très ponctuels),
– dans la zone centrale (localisée sur plan p.20, destruction par centre quasi complète du planchéiage support du renformis (gravats et plâtre), lui-même support de chape ou revêtement plus récents,
– la libération d’une partie des gravats constituant ce renformis, du fait de la disparition localisée du planchéiage,
– la substitution d’une partie du planchéiage (½ m2) entre deux solives par des planelles de terre cuite ».

Les constatations de l’expert judiciaire permettent de considérer que les consorts [Z] subissent des désordres excédant les inconvénients normaux de voisinage.

S’agissant des désordres constatés dans le garage des consorts [Z], l’expert judiciaire retient les responsabilités, de manière indissociable, des époux [W] (propriétaires des appartements du dessus) et de Madame [A] (locataire de l’appartement du 2e étage) : « Si Madame [A] avait fait intervenir le plombier début janvier 2017, les assureurs saisis et qui avaient donc vocation à indemniser leurs assurés pour un classique dégât des eaux, dans le cadre ou non de la convention CIDRE, ne seraient intervenus que pour des dommages limités aux embellissements 1er étage et rez-de-chaussée. (…) Malgré les actions de Mme [Z] auprès de Mme [W] de novembre 2016 à août 2018, cette dernière n’interviendra pas auprès de Mme [A] et, de mon point de vue, elle accompagne de fait la responsabilité de sa locataire dans la situation actuelle. Leurs responsabilités sont difficilement dissociables ». Il est constant à la lecture de l’expertise que les désordres subis par les propriétaires du garage trouvent leur origine dans les dégâts des eaux survenus dans un appartement appartenant aux époux [W].

La victime d’un trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en tout état de cause en demander réparation au propriétaire. Conformément à l’article 1253 précité, il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

En conséquence, la responsabilité des époux [W] est engagée à l’égard des consorts [Z], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Sur les demandes en réparation

Sur la partie de son rapport dédié à l’estimation des réparations, l’expert judiciaire a relevé que l’exécution des travaux dans le garage des consorts [Z] restait « dépendante des réparations suite au dégât des eaux en provenance du 2e étage ». Il appartient par conséquent aux époux [W] de faire le nécessaire quant aux travaux de reprise du dégât des eaux de leur appartement situé au 2e étage de l’immeuble. Ils seront condamnés pour ce faire, sous astreinte de 300 euros par mois de retard.

L’expert estime les travaux de reprise devant être réalisés par les consorts [Z] dans leur garage à hauteur de 2367,46 euros (page 40 du rapport). Il sera par conséquent fait droit à la demande des demandeurs consistant en l’octroi de cette somme, avec indexation sur l’indice BT01 à la date du 4 octobre 2021, date du rapport d’expertise.

Les consorts [Z] sollicitent enfin l’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. L’expert judiciaire a évalué ce préjudice à 80 euros par mois X 30 %. En conséquence, les époux [W] seront condamnés à leur payer la somme de 504 euros selon le calcul suivant :
21 mois (décembre 2024 à septembre 2026) X 80 euros X 30 % = 504.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner les époux [W] aux dépens.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats en la cause seront autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, il convient de condamner les époux [W] à payer aux consorts [Z] la somme de 1500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le jugement sera de droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DECLARE [G] [W] et [I] [C] épouse [W] responsable des préjudices subis par [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

CONDAMNE [G] [W] et [I] [C] épouse [W] à exécuter les travaux de reprise du dégât des eaux préconisés par le rapport d’expertise de [D] [L] dans l’appartement du 2e étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte provisoire de 300 euros par mois, due par eux à [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z] en cas d’inexécution, et pendant un délai de six mois ;

CONDAMNE IN SOLIDUM [G] [W] et [I] [C] épouse [W] à payer à [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z] la somme de 2367,46 euros à titre de dommages et intérêts (travaux de reprise), étant précisé que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE en la multipliant par le dernier indice publié à la date du prononcé du jugement et en la divisant par le dernier indice publié au 4 octobre 2021 ;

CONDAMNE IN SOLIDUM [G] [W] et [I] [C] épouse [W] à payer à [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z] la somme de 504 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE IN SOLIDUM [G] [W] et [I] [C] épouse [W] aux entiers dépens ;

AUTORISE les avocats en la cause à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM [G] [W] et [I] [C] épouse [W] à payer à [J] [Z] et [O] [E] veuve [Z] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Jugement prononcé le 10 Septembre 2026.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE