RG – N° RG 25/00715 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFTX
Me Quentin FOUREL-GASSER
Me Frédéric GAULT
la SARL PERRINE CORU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 SEPTEMBRE 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LDLA
Sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA FABRE GIBERT, au capital de 171458 euros, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “[Etablissement 1]”
agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS FONCIA FABRE GIBERT immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n° 478 180 243 dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, avocats au barreau D’AVIGNON

S.C.I. SAINT HOMEBON,
société civile immobilière, ayant son siège social sis [Adresse 6], RCS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Frédéric GAULT, avocat au barreau D’AVIGNON

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Cadre Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 16 juillet 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

RG – N° RG 25/00715 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFTX
Me Quentin FOUREL-GASSER
Me [U] [C]
la SARL PERRINE CORU
EXPOSE DU LITIGE

La SCI LDLA a, par actes de commissaire de justice en date des 29 septembre et 3 novembre 2025, assigné la SCI SAINT HOMEBON et le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT devant Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 544 du Code civil et 734 du Code de procédure civile :
S’entendre CONDAMNER la SCI HOMEBON à :DEMOLIR le coffrage en placo situé dans le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la requérante ; REMETTRE en état le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la requérante ; DEMOLIR / DEPOSER les installations sur la toiture terrasse ; ENLEVER toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant la toiture terrasse et le lot de la requérante ; REMETTRE en état la toiture ; RENDRE ces obligations assorties d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification de la décision à intervenir ; RENDRE la décision à intervenir commune et opposable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic FONCIA FABRE GIBERT ; CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Les affaires RG 25/00715 et RG 25/00800 sont respectivement venues à l’audience du 15 octobre 2025 puis 26 novembre 2025, date à laquelle les affaires ont été jointes sous le RG 25/00715.
L’affaire RG 25/00715 a été retenue à l’audience du 16 juillet 2026 après cinq renvois et une tentative de médiation qui n’a pas abouti.

A la dernière audience, la SCI LDLA a repris oralement les termes de ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle demande au juge des référés, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 544 du Code civil et 834 et 835 du Code de procédure civile, de :
CONDAMNER la SCI HOMEBON à :DEMOLIR le coffrage en placo situé dans le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la requérante ; REMETTRE en état le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la requérante ; DEMOLIR / DEPOSER les installations sur la toiture terrasse ;ENLEVER toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant la toiture terrasse et le lot de la requérante ; REMETTRE en état la toiture ; RENDRE ces obligations assorties d’une astreinte d’un montant de 100,00 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification de la décision à intervenir ; RENDRE la décision à intervenir commune et opposable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic FONCIA FABRE GIBERT ; Vu l’article 10-1 de la loi n°65577 du 10 juillet 1965,
DISPENSER la SCI LDLA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ; CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI SAINT HOMEBON a repris oralement les termes de ses conclusions en réplique n°3 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle demande au juge des référés, au visa des articles 544, 1199 et 1371 du Code civil, 835 du Code de procédure civile, 3, 8, 9, 10-1, 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
À titre principal,
DIRE n’y avoir lieu à référer sur les demandes de la SCI LDLA relatives à la démolition du coffrage, à la remise en état du lot n°9, à l’enlèvement des gaines, tuyaux, câbles et canalisations traversant ce lot, ainsi qu’à toute mesure de dépose des réseaux techniques litigieux, en l’état des contestations sérieuses portant sur l’origine, la qualification, l’imputabilité et la faisabilité technique des mesures sollicitées ;DIRE qu’en toute hypothèse, les clauses du règlement de copropriété relatives aux parties communes susceptibles d’être incluses dans les parties privatives et au passage des câbles, canalisations, prises d’air et conduits de fluides excluent le caractère manifeste de l’illicéité alléguée par la SCI LDLA, en l’état des pouvoirs du juge des référés ;REJETER l’ensemble des demandes formées par la SCI LDLA au titre du coffrage, de la remise en état du lot n°9 et de l’enlèvement des gaines traversant ce lot ;REJETER les demandes générales et indéterminées de démolition, de dépose ou d’enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles et canalisations situés en toiture terrasse ;REJETER la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours ; REJETER la demande de dispense de participation à la dépense commune formée par la SCI LDLA sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;DÉBOUTER la SCI LDLA de l’intégralité de ses prétentions ;DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la copropriété DOMAINE DE [Adresse 8] de sa demande de condamnation dirigée contre la SCI SAINT HOMEBON au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;CONDAMNER la SCI LDLA à verser à la SCI SAINT HOMEBON la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI LDLA aux entiers dépens de l’instance ;À titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés devait ordonner une mesure de remise en état de la toiture,
LIMITER toute mesure de remise en état aux seuls percements, réservations, ouvrages ou désordres d’étanchéité situés en toiture au droit du lot n°1 de la SCI SAINT HOMEBON et effectivement imputables aux équipements liés à l’exploitation de ce lot ;ORDONNER préalablement à toute exécution la tenue d’une réunion de chantier contradictoire en présence du syndic de la copropriété, des parties et d’une entreprise qualifiée, afin d’identifier précisément les éléments relevant de la responsabilité de la SCI SAINT HOMEBON, ceux relevant d’autres copropriétaires et ceux relevant des parties communes ;DIRE que la mesure ne pourra porter ni sur les ouvrages d’origine dont la qualification demeure discutée, ni sur les équipements desservant d’autres lots, ni sur les éléments communs dont la suppression excéderait la stricte reprise d’étanchéité éventuellement nécessaire ;FIXER le délai d’exécution à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;ÉCARTER l’astreinte sollicitée ou, à tout le moins, la réduire très significativement et dire qu’elle ne commencera à courir qu’à l’expiration du délai de trois mois ;En tout état de cause,DÉBOUTER la SCI LDLA et le syndicat des copropriétaires de toute demande plus ample ou contraire dirigée contre la SCI SAINT HOMEBON ;CONDAMNER la SCI LDLA à verser à la SCI SAINT HOMEBON la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT a repris oralement les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Il s’en rapporte à justice s’agissant des parties privatives. Et il sollicite de voir :
CONDAMNER la SCI HOMEBON à enlever tout élément au droit de son local, en toiture, et à remettre cette dernière en état, sous astreinte de 100 € par jour de retard dans le délai de 15 jours du prononcé de la décision ; CONDAMNER la SCI HOMEBON à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « BELCOMBE ACTIVITES » la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En l’espèce, la copropriété « DOMAINE DE [Localité 3] ACTIVITÉS », sise [Adresse 9] à [Localité 4], est un ensemble immobilier à usage commercial composé de trois bâtiments, édifié par la SCCV [Localité 3] ACTIVITÉS et commercialisé dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

La SCI SAINT HOMEBON est propriétaire du lot n°1, local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment 1.

La SCI LDLA est propriétaire du lot n°9, local à usage de bureau situé au premier étage du même bâtiment, au-dessus du lot n°1.

1- Sur les demandes sous astreinte de démolition du coffrage en placo situé dans le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA, de remise en état du coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA et d’enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant le lot appartenant à la SCI LDLA

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

La SCI LDLA déplorant un empiétement sur sa propriété, a fait procéder à un constat par commissaire de justice le 11 juillet 2025 (pièce 10). Le commissaire de justice a mis en évidence les éléments suivants :
« présence d’un coffrage vertical en plaques de plâtre (type placo) positionné contre le mur droit en entrant dans la pièce à proximité immédiate de la porte d’issue de secours. Il empiète de manière fixe et non démontable sur la surface de la pièce occupée par le requérant sans possibilité apparente de retrait ni d’utilisation de cet espace. »
Des débats et des pièces versées, s’il est constant que le coffrage contenant les gaines d’extraction d’air et de ventilation qui partent du lot n°1 se situe sur le lot n°9, propriété de la SCI LDLA, coffrage existant lors de la prise de possession des lieux en 2023, il n’est pas établi que ce coffrage a été érigé en violation manifeste des plans de construction initiaux et du plan de conception du bâtiment par l’architecte.

La SCI LDLA échoue donc à démontrer un trouble manifestement illicite à savoir l’empiètement illicite constitué par le coffrage en placo dans son lot de copropriété et le passage des gaines dans ce coffrage.

Aucun dommage imminent n’est évoqué.

En conséquence, les demandes de démolition du coffrage en placo situé dans le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA, de remise en état du coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA et d’enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant le lot, sont rejetées.

2- Sur la demande sous astreinte de démolition/dépose des installations sur la toiture terrasse, d’enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant la toiture terrasse et de remise en état de la toiture 

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

En l’espèce, le toit terrasse est une partie commune.

La SCI LDLA déplorant un empiétement sur sa propriété et craignant un risque d’infiltration, a fait procédé à un constat par commissaire de justice le 11 juillet 2025 (pièce 10). Le commissaire de justice mis en évidence les éléments suivants :
« Me déplaçant sur le toit terrasse de l’immeuble j’y constate la présence d’un équipement technique de type ventilation ou traitement d’air installé sur la toiture au droit du coffrage intérieur précédemment observé, … L’état de l’installation laisse apparaître plusieurs éléments de raccords scotchés, de joints apparents et des traces d’humidité ou ruissellement sur la paroi verticale. Ce conduit dont la courbure descendante semble traverser la dalle explique la présence du coffrage observé dans la pièce située chez le requérant. Je constate que la surface supérieure est recouverte de bandes adhésives métalliques, partiellement déchirées, avec une perforation centrale laissant apparaître un endommagement interne. »« Je constate qu’un câble électrique sort d’un appareil de ventilation de marque ATLANTIC installé sur la toiture terrasse. Je constate que ce câble est posé en apparence sans protection spécifique directement sur le revêtement d’étanchéité. »
Des investigations du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE, il ressort que les équipements susvisés ont été installés sur la toiture au droit du lot n°1 (propriété de la SCI SAINT HOMEBON) en 2024 avant d’être démontés sans dispositifs d’étanchéité ou protections.

Tenant les trous béants non contestables et les constatations ci-dessus développées, le dommage imminent tenant en un risque d’infiltration lié à l’absence d’étanchéité des installations sur le toit terrasse est caractérisé.

Il appartient au juge des référés de prononcer la mesure adaptée à cette situation de dommage imminent.

En conséquence, la SCI SAINT HOMEBON est condamnée à faire réaliser tous travaux permettent de garantir l’étanchéité des équipements installés sur la toiture au droit de son lot n°1, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous deux astreintes de 50 euros chacune par jour de retard passé ce délai (une astreinte au bénéfice de la SCI LDLA et une astreinte au bénéfice du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE), pour une période de 3 mois.

L’astreinte est donc prononcée au bénéfice d’une part de la SCI LDLA et d’autre part, du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE qui devront respectivement saisir le juge de l’exécution, s’il l’estime justifiée, d’une demande de liquidation de l’astreinte provisoire.

Les autres demandes de condamnation à faire sont rejetées en ce qu’elles ne sont pas adaptées à se prémunir du dommage imminent mis en évidence.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

La SCI LDLA n’est pas une partie engagée dans une « instance judiciaire l’opposant au syndicat » puisqu’elle n’a formé aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE et que ce dernier s’est associé à une partie de ses demandes à l’endroit de la SCI SAINT HOMEBON, celles relatives à la partie commune.

La demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE [Localité 3] est rejetée.

La SCI SAINT HOMEBON qui succombe, est condamnée aux dépens.

La SCI SAINT HOMEBON est également condamnée à verser la somme de 800 euros à la SCI LDLA et la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

 
PAR CES MOTIFS
 
Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,
 
Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Vu l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile :

REJETONS les demandes sous astreinte suivantes :
– démolition du coffrage en placo situé dans le coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA,
– remise en état du coin Sud-ouest du lot de copropriété appartenant à la SCI LDLA,
– enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant le lot appartenant à la SCI LDLA,

CONDAMNONS la SCI SAINT HOMEBON à faire réaliser tous travaux permettant de garantir l’étanchéité des équipements installés sur la toiture au droit de son lot n°1, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous deux astreintes de 50 euros chacune par jour de retard passé ce délai (une astreinte au bénéfice de la SCI LDLA et une astreinte au bénéfice du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE), pour une période de 3 mois ;

DISONS que l’astreinte est prononcée au bénéfice d’une part de la SCI LDLA et d’autre part, du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE qui devront respectivement saisir le juge de l’exécution, s’il l’estime justifiée, d’une demande de liquidation de l’astreinte provisoire ;

REJETONS les demandes sous astreintes présentées ainsi :
– démolition/dépose des installations sur la toiture terrasse,
– enlèvement de toutes gaines, tuyaux, câbles, canalisations traversant la toiture terrasse,
– remise en état de la toiture

REJETONS la demande de dispense de tout participation aux frais présentée sur le fondement de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNONS la SCI SAINT HOMEBON aux dépens ;

CONDAMNONS la SCI SAINT HOMEBON à payer à la SCI LDLA la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SAINT HOMEBON à payer au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE BELLECOMBE la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
RAPPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
 
La Greffière                                                                     La 1ère vice-présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance, à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.