TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 24/00563 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MEOP

AFFAIRE :

Société BOISSON

C/

S.C.I. LES CASSAIRES

GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à

– Me PIERI

– Me MONTEIL

DEMANDERESSE

Société BOISSON 13, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie laetitia PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LES CASSAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente, Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté de Mme MILLET Nathalie, greffier, lors des débats et de Mme BOYER Anaïs, greffier,lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,prononcé publiquement par mise à disposition au greffesigné par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciauxassisté de Mme [Q] [G],

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail non daté, la SCI LES CASSAIRES a consenti à la SARL BOISSON 13 un bail commercial portant sur un local en RDC donnant sur l’[Adresse 6] et un garage en RDC donnant [Adresse 4], à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2014 pour un usage exclusif de  «  vente de boissons aux particuliers et aux professionnels », moyennant un loyer annuel de 42.000€ et provisions pour accessoires de loyer en sus.

Suivant acte extrajudiciaire du 30 mars 2023, la SARL BOISSON 13 a fait signifier à la SCI LES CASSAIRES une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er septembre 2023 en sollicitant la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la valeur locative et en tout état de cause sans pouvoir excéder le prix résultant de la règle de plafonnement instituée par l’article L 145-34 du Code de commerce su la valeur locative des lieux loués n’y était pas inférieure.

En l’absence de réponse de la SCI LES CASSAIRES, la SARL BOISSON 13 lui a notifié par lettre recommandée avec accusé réception du 27 septembre 2023, reçue le 29 suivant, son mémoire justifiant de sa demande de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 15.240€ à compter du 1er septembre 2023 correspondant à la valeur locative avec intérêts de retard sur le différentiel de loyer entre loyers acquittés et loyers effectivement dues, toutes autres clauses et conditions du bail liant les parties demeurant inchangées.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2024, la SARL BOISSON 13 a fait assigner la SCI LES CASSAIRES devant la présente juridiction aux fins de :
à titre principal,
Voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 15.240€ hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2023 le prix du loyer de renouvellement des locaux qu’elle lui a donné à bail,Voir majorer le trop-perçu de loyer résultant du différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers effectivement dus du fait de la fixation du loyer du bail renouvelé des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023,Voir ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement,Voir condamner la SCI LES CASSAIRES aux dépens,Voir ordonner l’exécution provisoire.
Par jugement du 18 novembre 2024, la présente juridiction a constaté l’absence de contestation quant à la fixation de la date de renouvellement du bail au 1er septembre 2023, avant-dire-droit a commis Monsieur [L] en qualité d’expert, a mis la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la SARL BOISSON 13, a dit que pendant la durée de l’instance cette société continuera de payer le loyer au prix ancien, a réservé les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile et a dit que l’exécution provisoire est de droit.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 18 novembre 2025.

Par mémoire notifié par LRAR le 23 juin 2026, la SARL BOISSON 13 demande à la juridiction de :

fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 15.585€ hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2023, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, condamner la SCI LES CASSAIRES au paiement des intérêts de droit sur le trop-perçu du loyer qui résultera de cette fixation,ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement,ordonner l’exécution provisoire,débouter la SCI LES CASSAIRES à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,Voir condamner la SCI LES CASSAIRES aux dépens.

Par mémoire notifié par LRAR 11 mai 2026, la SCI LES CASSAIRES demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce,
Vu les dispositions des articles R 145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la SARL BOISSON 13 de toutes ses demandes,Fixer à 49.812€ hors taxes et hors charges et avant indexation le montant du loyer annuel à compter du 1er septembre 2023,A titre subsidiaire, fixer à 25.860€ hors taxes et hors charges et avant indexation le montant du loyer annuel à compter du 1er septembre 2023 en application de la valeur retenue par Monsieur l’expert judiciaire,En toute hypothèse, si par extraordinaire il était fait droit, même partiellement, aux demandes de la SARL BOISSON 13, écarter l’exécution provisoire de droit en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile et, plus subsidiairement, si la juridiction ne devait pas l’écarter, subordonner l’exécution provisoire de droit à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations à l’instar d’un cautionnement bancaire, en application de l’article 514-5 du code de procédure civile,Condamner la SARL BOISSON 13 à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire si elle devait être ordonnée d’office par la juridiction.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :
“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

En l’espèce, l’expert judiciaire retient une valeur locative initiale de 25.860€ au regard d’une surface utile pondérée de 54,80m2, d’un prix de référence du secteur compte-tenu des prix constatés de 450€ le m2, d’une ventilation du prix entre le loyer du local commercial ( 24.660€) et du loyer du garage ( 1.200€) , et après abattement de 10% pour charges exorbitantes du droit commun, une valeur locative finale de 23.275€ HT par an.

Les contestations faites par la société BOISSON 13 sur les conclusions de l’expert se concentrent sur les valeurs locatives de secteur qu’il a retenues puisqu’elle lui reproche d’avoir exclu les valeurs retenues par son propre expert ( Monsieur [E]) ainsi que sur l’application du plafonnement de l’ILC aux valeurs qu’il a retenus. La société BOISSON 13 conteste en conséquence la valeur locative moyenne retenue par l’expert judiciaire de 450€ par m2 et par an qu’elle estime supérieure au loyer moyen ( 411€) et médian ( 401€) et demande qu’il soit pris en considération une valeur locative de 350€ par m2 et par an, valeur confortée par une annonce commerciale de décembre 2023 pour un local voisin d’une surface utile de 125m2 pondérée à 112,50m2 et dont le loyer ressort à 267€ par m2 et par an. Ensuite, la société BOISSON soutient que le développement du quartier invoqué par la SCI LES CASSAIRES ne lui a pas profité et qu’en tout état de cause celui-ci est sans incidence sur la fixation du loyer dès lors que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné mais aussi au loyer d’origine. La société BOISSON 13 demande à la juridiction d’écarter les deux références produites par la SCI LES CASSAIRES, la première ( [Adresse 5]) puisqu’elle concerne un bail ayant pris effet après la date de renouvellement, et la seconde ( [X] [M]) puisqu’elle concerne une société placée en liquidation judiciaire par jugement du 25 février 2025 et dont l’activité avait cessé depuis octobre 2024 si bien que la valeur était décorrélée de la valeur de marché.
Ensuite, la société BOISSON 13 demande à la juridiction d’appliquer un abattement de 25% sur une valeur théorique de 350€ par m2 et par an pour une surface de 54,80m2, les abattements étant justifiés par la clause relative à la taxe foncière ( 10%) , la clause pour destination restrictive ( 10%) et la clause pour travaux de mise en conformité ( 5%).

La SCI LES CASSAIRES rappelle les caractéristiques du bien, à savoir un local dont les caractéristiques sont adaptées à l’activité exercée, en parfait état d’entretien, avec des facilités d’accès ( le parking ayant été rénové et agrandi), dans une zone attractive, dotée d’un bon dynamisme et d’une commercialité de quartier, du fait qu’il s’agit du seul commerce destiné à la vente de boissons dans le quartier.
La SCI LES CASSAIRES conteste la surface retenue par l’expert judiciaire ( 54,80m2) dès lors qu’il n’a pas répondu à sa demande tendant à voir clarifier les différences de surface et les coefficients de pondération retenus.
La SCI LES CASSAIRES rappelle les principes applicables au regard des obligations des parties faisant valoir que la clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière ne justifie pas ici de minoration du loyer dès lors que les baux de comparaison comportent la même clause et qu’il n’est pas invoqué par la partie adverse dans ses écritures que des travaux, améliorations ou embellissements ont été réalisés en cours de bail si bien que la clause d’accession ne profitera pas au bailleur.

Ensuite, la SCI LES CASSAIRES adopte les conclusions de l’expert judiciaire relatives à l’attractivité du quartier et estime qu’il y a eu sur la période de référence une amélioration incontestable des facteurs de commercialité du quartier.

En outre, la SCI LES CASSAIRES conteste les conclusions de l’expert [E] requis par son preneur, estimant que la société BOISSON 13 fait un mauvais usage des termes de comparaison en effectuant simplement une moyenne sans analyser l’ensemble des variables prises en considération dans la fixation des différents loyers. La SCI LES CASSAIRES rappelle les valeurs retenus par l’expert judiciaire et par l’expert [R] qu’elle avait elle-même requis, ces derniers termes de comparaison étant situés dans l’[Adresse 6] à [Localité 2] et dont il ressort un prix moyen de 437€ par m2 et par an.
Enfin, la SCI LES CASSAIRES relève que la valeur de l’indice trimestriel des loyers commerciaux n’a pas été pris en considération, alors qu’il permet d’apprécier la variation du cours des loyers au moment de la fixation du loyer renouvelé.

Sur les caractéristiques du bien, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité

Les parties s’accordent sur le fait qu’il s’agit d’un bien adapté à l’activité exercée, en bon état d’entretien, bénéficiant d’un accès facile, dans une zone attractive.

Seule la question de la surface utile pondérée fait débat, la SCI LES CASSAIRES se prévalant de la surface retenue par son expert Monsieur [R] à savoir 65,82m2 après avoir retenu un local zone 1 de 31,50m2, un local zone 2 ( pondération 0,90) de 28,35m2 après pondération et au titre d’annexes reliées directement ( pondération de 0,40) de 5,97m2 après pondération tandis que la société BOISSON 13 s’en remet au calcul de l’expert judiciaire, soit une surface utile pondérée de 54,80m2.

Or, la surface utile pondérée de 54,80m2 retenue l’expert judiciaire correspond à :
Une surface zone 1 de 30m2 ( non pondérée)Une surface zone 2 de 20,32m2 après pondération de 0,80,Une surface de 4,49m2 correspondant à la réserve et aux wc, après pondération de 0,30.
Préalablement, il y a lieu de constater que les contestations de la SCI LES CASSAIRES ne sont pas motivées par un mesurage inexact des surfaces, dont elle ne rapporte pas la preuve

Ensuite, il faut rappeler que la pondération de la surface brute des locaux est destinée à proportionner les surfaces mises à disposition en fonction de leur utilité pour l’exercice de l’activité commerciale. En l’espèce, il résulte de la description du bien à savoir une première zone de vente avec vitrine, laquelle n’a pas à être pondérée en vertu de la charte de l’Expertise pour les boutiques en centre-ville RDC ( 6ème édition novembre 2025, une réserve en L pour laquelle la charte de l’Expertise prévoit une pondération de 0,8 à 1 pour les boutiques en centre-ville RDC , et une réserve à l’arrière du bâtiment, pour laquelle la charte de l’Expertise prévoit une pondération de 0,1 à 0,4.

Ainsi, les préconisations de la charte de l’Expertise quant à la pondération des surfaces ont été respectées. Les contestations seront donc écartées et il sera retenu une surface utile pondérée de 54,80m2.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R 145-8 du Code de commerce dispose que «  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

1 . la taxe foncière à la charge du preneur

Une telle clause présente dans le bail liant les parties justifie une minoration du loyer de 10% lorsque les termes de comparaison pris pour déterminer les prix pratiqués dans le voisinage ne comportent pas une telle clause. Or, il convient de constater que l’ensemble des termes de comparaison visés par l’expert judiciaire comportent une clause identique. Aucun abattement n’est donc justifié de ce chef sauf si la juridiction retient d’autres termes de comparaison retenus par les autres experts directement requis par les parties. La question doit donc être examinée ci-dessous.

2. la clause d’accession directe des travaux en fin de bail

Il s’agit précisément des travaux de mise en conformité, notamment normes PMR, lesquels justifient dès à présent une minoration du loyer de 5, notamment car les termes de comparaison retenus par l’expert judiciaire ne comportent pas une telle clause.

3. sur la destination restrictive

Le contrat de bail prévoit un usage exclusif de vente de boissons aux particuliers et aux professionnels. Il s’agit donc d’une clause restrictive mais la quasi-totalité des termes de comparaison visés par l’expert judiciaire comportent une clause identique. Aucun abattement n’est donc justifié de ce chef sauf si la juridiction retient d’autres termes de comparaison retenus par les autres experts directement requis par les parties. La question doit donc être examinée ci-dessous.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les termes de comparaison retenus par l’expert judiciaire concernent tous des locaux commerciaux situés dans la même avenue , avec des surfaces relativement comparables et des clauses exorbitantes ou notables identiques à l’exception du terme n°5 dont la destination est élargie.

Il s’agit donc de termes de comparaison très pertinents puisque les locaux bénéficient de la même commercialité et d’un nombre suffisant pour qu’il ne soit pas justifié de prendre en considération d’autres valeurs.

Le valeurs au m2 s’échelonnent de 338€ à 488€, la première valeur concernant un local d’une surface comparable avec une destination restrictive tandis que la dernière concerne un local de moitié plus petit, toujours avec une destination restrictive.

L’expert judiciaire précise que la valeur moyenne est de 411€ par an et la médiane de 401€ par an.

L’article L 145-33 du Code de commerce fixent les critères de détermination de la valeur locative si bien qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération l’indice des loyers commerciaux.

En conséquence de ces éléments, et du bon état du local, il est justifié de retenir une valeur locative de 450€/m2/an pour la surface de 54,80m2 ( 24.660€), outre, comme le conclut l’expert judiciaire, un loyer de 1.200€ par an pour le garage, soit une somme totale de 25.860€, et d’y appliquer un correctif de 5% du fait de la clause d’accession en fin de bail. Il convient donc de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 24.567€ ( 25.860 x 95%) HT HC à compter du 1er septembre 2023.

Sur les demandes relatives aux intérêts
En l=absence de convention contraire sur les intérêts, les intérêts dus sur le trop-perçu par le bailleur entre le loyer du bail renouvelé et le loyer en cours courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, soit à compter du 7 février 2024.
Ensuite, lorsqu=elle est demandée en justice, la capitalisation est de droit dans les conditions prévues à l=article 1343-2 du code civil.
En conséquence, la SCI LES CASSAIRES sera condamnée à payer à la société BOISSON 13 les intérêts de droit sur le trop-perçu du loyer résultant de la fixation, et ce à compter du 7 février 2024 pour le premier terme échu et à compter de chaque terme suivant échu.

Enfin, la capitalisation des intérêts le cas échéant dus pour une année entière sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte du présent jugement que la société BOISSON 13 sollicitait la fixation d’un loyer plus faible de l’ordre de 15.240€ l’an tandis que les prétentions initiales et principales de la SCI LES CASSAIRES étaient aussi hors de proportion avec la valeur fixée par la juridiction ( de l’ordre de 42.000€ l’an). En conséquence, il convient de considérer que les deux parties avaient intérêt au présent litige, lequel a abouti à la fixation de la valeur locative, et de dire que chacune conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés, à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés par moitié.

Ensuite, pour le même motif, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter ou de la subordonner à la constitution d’une garantie.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 24.567€ HT HC à compter du 1er septembre 2023,

CONDAMNE la SCI LES CASSAIRES à payer à la société BOISSON 13 les intérêts de droit sur le trop-perçu du loyer résultant de la présente fixation, et ce à compter du 7 février 2024 pour le premier terme échu et à compter de chaque terme suivant échu,

ORDONNE la capitalisation des intérêts le cas échéant dus pour une année entière,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés, à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés par moitié,

DIT que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ou de la subordonner à la constitution d’une garantie.

Fait à AIX EN PROVENCE le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX, la minute étant signée par :
Le greffier Le juge des loyers commerciaux

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE