PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/00046 – N° Portalis DB3U-W-B7K-OR72

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[Z] [Q] [N]
[J] [Q] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 15 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreazu de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [Z] [Q] [N], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

défaillante

Monsieur [J] [Q] [N], demeurant [Adresse 5] [Localité 2]

défaillant
–==o0§0o==–

M. [J] [Q] [N] et Mme [Z] [W] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par jugement en date du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [Q] [N] et Mme [W] au paiement de la somme de 6 788,33 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2021 inclus.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné [S] [V], Convergence Immobilier, comme administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette désignation a été renouvelée à deux reprises, par décisions du 11 juillet 2024 et du 21 octobre 2025.

Par acte en date du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Argenteuil, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner devant ce tribunal M. [Q] [N] et Mme [W] et demande leur condamnation solidaire à payer les sommes de :

– 24 430,84 euros au titre des charges de copropriété,
– la capitalisation des intérêts,
– 3 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [Q] [N] et Mme [W] soient condamnés solidairement aux dépens et à la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Q] [N] et Mme [W] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à établir leur mauvaise foi.

M. [Q] [N] et Mme [W], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 2 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de cette disposition, lors que le défendeur n’a pas constitué avocat, le juge contrôle la régularité de la demande, sa recevabilité et son bien-fondé.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

– la matrice cadastrale dont il résulte que M. [Q] [N] et Mme [W] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 14, 32 et 60.
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– le règlement de copropriété,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2021 et 30 novembre 2022 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour les années 2021, 2022 et 2023,
– un relevé de compte individuel détaillé,
– un commandement de payer en date du 8 avril 2024 ;
– deux lettres de mise en demeure en date des 25 février 2023 et 8 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun des procès-verbaux de décision pris par l’administrateur provisoire à compter de sa nomination le 7 juillet 2023.

En conséquence, seuls les appels de charges correspondant aux budgets prévisionnels ou aux comptes approuvés par l’assemblée générale antérieurement à sa désignation, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2023, peuvent être retenus

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 250,03 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager certains frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais antérieur au commandement de payer du 8 avril 2024 ne pourra être retenu.

Par ailleurs, les frais de commandement de payer à la charge de l’administrateur ainsi que la prise d’hypothèque judiciaire ne sont justifiés par aucune pièce et seront rejetés.

Les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais.

Les honoraires d’avocat sont couverts par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit aux frais de commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 194,32 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne sont versés aux débats permettant de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [Q] [N] et Mme [W] ont déjà été condamnés par tribunal judiciaire de Pontoise le 30 juin 2022, et continuent de pas régler les charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

La situation financière du syndicat des copropriétaires est fortement compromise et a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire.

Il convient en conséquence de condamner M. [Q] [N] et Mme [W] à verser la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Q] [N] et Mme [W], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande au titre des charges échues pour la période du 31 décembre 2023 au 1er octobre 2025 ;

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision – M. [Q] [N] et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 13 444,35 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023 et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [Q] [N] et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [Q] [N] et Mme [W] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [Q] [N] et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :
Me Aurélie GUERRE