RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12213 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJWSK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny- RG n° 23/02098

APPELANTE

Madame [N] [Z] née [P]

née le 1er janvier 1980 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/009271 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉ

Monsieur [U] [D]

né le 05 avril 1979 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Chaouki DAKHLI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 77

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 22 septembre 2026 et prorogé plusieurs fois jusqu’au 20 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 mai 2012, M. [U] [D] a donné à bail à Mme [N] [P] épouse [Z] un appartement situé au dernier étage d’un immeuble lui appartenant, [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 4] (93), moyennant un loyer mensuel de 850 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Se plaignant notamment de moisissures, d’infiltrations, d’une chaudière défectueuse, d’un carrelage dégradé dans le séjour et du mauvais entretien des parties communes, Mme [Z] a obtenu, par ordonnance de référé du 14 décembre 2018, la désignation d’un expert judiciaire, M. [Q].

L’expert a tenu une réunion dans le logement le 2 juillet 2019. M. [D], convoqué, ne s’est ni présenté ni excusé. L’expert a adressé aux parties une note n° 1 consignant ses constatations, puis trois lettres. Par ordonnance du 21 juillet 2020, il a été autorisé à déposer son rapport en l’état.

Mme [Z] a quitté les lieux le 30 novembre 2019, après avoir été relogée au titre du droit au logement opposable (DALO).

Par acte du 6 octobre 2023, elle a assigné M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2023, ce juge l’a déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens. Il a estimé qu’en l’absence de rapport d’expertise définitif, rien ne permettait d’apprécier si le bailleur avait manqué à ses obligations ni d’évaluer les préjudices allégués.

Mme [Z] a interjeté appel le 3 juillet 2024.

Par conclusions notifiées le 1er octobre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de condamner M. [D] à lui payer, à titre de dommages-intérêts :

14 000 euros pour l’humidité et l’absence de ventilation efficace et conforme ;

5 000 euros pour les fuites d’eau et l’humidité qui en est résultée ;

14 000 euros pour la dangerosité et la défectuosité de la chaudière ;

3 000 euros pour l’état du sol du séjour ;

5 000 euros pour l’état délabré des parties communes.

Elle sollicite en outre la condamnation de M. [D] aux dépens de première instance et d’appel, frais d’expertise compris.

M. [D], à qui ces conclusions ont été signifiées le 9 octobre 2024, a constitué avocat le 26 novembre 2024 mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, M. [D], qui n’a pas conclu, est réputé s’approprier les motifs du jugement.

Sur les obligations du bailleur,

En vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et lui en assurer la jouissance paisible.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est notamment protégé contre les infiltrations d’eau, dispose d’une ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté à une occupation normale, et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.

Lorsque le locataire établit l’existence de désordres, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure.

Sur les désordres établis,

L’expertise a été menée contradictoirement. M. [D], régulièrement convoqué, ne s’est pas présenté à la réunion du 2 juillet 2019 et n’a répondu à aucune des demandes de l’expert. Celui-ci a donc été autorisé, par ordonnance du 21 juillet 2020, à déposer son rapport en l’état.

L’absence de rapport définitif chiffré ne prive pas de valeur probante les constatations matérielles faites par l’expert sur place et consignées dans ses notes aux parties, que le bailleur n’a jamais contestées. Ces constatations suffisent à établir les désordres. L’évaluation du préjudice qui en résulte relève de l’appréciation du juge.

Il ressort de ces éléments que le logement présentait les désordres suivants :

– sur les moisissures, l’absence de ventilation et les infiltrations. L’expert a constaté des moisissures dans le séjour, les deux chambres et la salle d’eau, malgré les travaux de nettoyage réalisés par les locataires. Il a mesuré un débit de ventilation nul et conclu que le logement « n’est pas ventilé », en méconnaissance des critères de décence. Il a également relevé, dans la chambre des enfants, un taux d’humidité anormal par temps sec, des traces de coulures du plafond au sol et un parquet détruit, résultant d’infiltrations dont l’origine se situe dans la toiture, laquelle n’a pu être examinée faute d’accès sécurisé. Le service d’hygiène de la commune avait déjà constaté ces moisissures et le manque de ventilation lors de sa visite du 2 mars 2016.

– sur le revêtement de sol du séjour. L’expert a constaté un carreau cassé et de nombreux carreaux décollés ou en cours de décollement, qu’il attribue à un défaut de mise en ’uvre du revêtement ou de son support, ce qui exclut toute réparation locative.

– sur la chaudière. Le compte rendu d’intervention de la société Home Services Habitat indique que la chaudière, défectueuse et trop vétuste, pose des problèmes de sécurité et doit être changée. Le service d’hygiène avait dès 2016 demandé son contrôle par une entreprise qualifiée. Le bailleur ne justifie d’aucun entretien ni remplacement. La nécessité du remplacement de la chaudière est ainsi établie.

Ces désordres caractérisent un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien. M. [D] n’invoque ni ne démontre aucun cas de force majeure. Sa responsabilité doit dès lors être engagée.

En revanche, l’état des parties communes n’a été constaté qu’une seule fois, en juillet 2019, sans élément sur son ancienneté ni sur une incidence propre sur la jouissance du logement. La détérioration alléguée du matériel audiovisuel n’est pas justifiée. Ces chefs de demande ne peuvent être retenus.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] de la totalité de ses demandes au titre des désordres allegués.

Sur le préjudice de jouissance,

Mme [Z] réclame une indemnisation depuis le début du bail en 2012. Toutefois, aucune pièce n’établit l’existence des désordres avant le rapport de visite du service d’hygiène du 2 mars 2016. Le bailleur a ensuite été mis en demeure d’y remédier par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2017, sans y donner suite. Le trouble de jouissance ne peut donc être retenu que de mars 2016 au départ de la locataire, le 30 novembre 2019.

Ce trouble résulte de la conjugaison des différents désordres retenus, qui ont affecté ensemble les conditions de vie de la famille. Il n’y a pas lieu de l’indemniser poste par poste.

Compte tenu de sa nature, de sa durée et de ce que le logement est demeuré habité, la cour fixe la réparation de ce trouble de jouissance à la somme globale de 3 000 euros. Mme [Z] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les frais irrépetibles et les dépens,

M. [D], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront les frais de l’expertise judiciaire. Le jugement sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à Mme [N] [P] épouse [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [N] [P] épouse [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 14 décembre 2018, et seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,