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MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 20 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00203 – N° Portalis DB3I-W-B7K-DBAF
AFFAIRE : SCI LES CREVETTES BLEUES C/ [M] [Y]–[A], [I] [Y], E.U.R.L. EURL LES EMBRUNS IMMOBILIER, S.E.L.A.R.L. SELARL PELLETIER ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LES CREVETTES BLEUES, dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE
représentée par Me Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSES

Madame [M] [Y] veuve [A], demeurant [Adresse 2]/FRANCE
représentée par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par Me Laure GERMA, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 3]/FRANCE
représentée par Me Ludivine VENTURINI, avocat au barreau de ST QUENTIN, avocat plaidant et Maître Mandy LALLIER de la SELARL LEXICA, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

EURL LES EMBRUNS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]/FRANCE
représentée par Me Thibaud HUC, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et Maître David DURAND de la SELARL CNTD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant substitué par Me Catherine MICHENAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.E.L.A.R.L. PELLETIER ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président
GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et de la mise à disposition de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  14 Septembre 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 20 Octobre 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2026
grosse délivrée

le 20.10.2026

à Mes [Adresse 6]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 janvier 2026, la SCI LES CREVETTES BLEUES a acquis auprès de Madame [M] [Y] veuve [A] et Madame [I] [Y], sa nièce, un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 7] à BARBÂTRE (85630), pour un montant de 240.400 euros. La vente était intervenue par l’entremise de l’Agence L’ADRESSE.

Quelques jours après la vente, la SCI LES CREVETTES BLEUES a constaté d’importantes infiltrations d’eau, notamment dans le salon. Les premières investigations réalisées permettaient d’établir que ces désordres trouveraient leur origine dans l’état de dégradation avancé de la toiture et il était préconisé par les professionnels intervenant la nécessité d’une réfection complète de la couverture.

Contactée, la société BD MAÇONNERIE expliquait être intervenue antérieurement à la vente, début 2025, afin de procéder à une réparation provisoire.

Une expertise amiable en recherche de fuite a été réalisée. L’expert a conclu le 27 mars 2026 à la présence de multiples infiltrations, à l’état très dégradé de la couverture ainsi qu’à une atteinte de la charpente et des éléments structurels.

Par courrier en date du 29 avril 2026, la SCI LES CREVETTES BLEUES a mis en demeure les consorts [Y], sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour solliciter la prise en charge de ces devis, pour un montant total de 27.284,88 euros.

Cette demande était néanmoins refusée par les consorts [Y], exposant notamment que le DPE termites avant-vente mentionnait des traces de champignons à pourriture molle et que la SCI LES CREVETTES BLEUES ne pouvait l’ignorer.

La SCI LES CREVETTES BLEUES exposait avoir interrogé l’Agence L’ADRESSE sur ces traces de champignons à pourriture molle avant la vente. Néanmoins, cette dernière avait répondu que cette situation était due à une fuite en toiture désormais réparée par la société BD MACONNERIE, joignant une facture conforme du 31 janvier 2025.

La SCI LES CREVETTES BLEUES a cependant reproché aux venderesses d’avoir fait réalisé des réparations à l’économie en dépit des préconisations de la société BD MACONNERIE.

Les échanges n’ont cependant pas permis d’aboutir à un règlement amiable du différend.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 juin, du 3 et 8 juillet 2026, la SCI LES CREVETTES BLEUES a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne Madame [M] [S], Madame [I] [Y], l’EURL LES EMBRUNS IMMOBILIERS (L’ADRESSE) et la SELARL PELLETIER ET ASSOCIES, es-qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement, afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Le dossier a été appelé à l’audience du 14 septembre 2026.

La SCI LES CREVRETTES BLEUES a comparu et a confirmé sa demande d’expertise judiciaire. Elle a également sollicité le rejet de toutes demandes reconventionnelles tendant à la mise hors de cause des défenderesses.

Au soutien de sa demande d’expertise, elle a rappelé le contexte de la vente et des travaux réalisés sur la toiture, constatant 5 jours seulement après la vente d’importantes infiltrations, notamment dans le salon. Elle a précisé que le rapport d’expertise amiable mettait en évidence l’état catastrophique de la toiture ainsi qu’une partie de la charpente. Elle a contesté toute réfection de la toiture par ses soins, sauf à préciser avoir remis en place une bâche le 13 juillet 2026, ce à défaut de possible intervention urgente de la société PHD COUVERTURE. Elle a soutenu démontrer l’existence d’un litige potentiel entre les parties, notamment au titre des vices cachés. Elle a enfin rappelé que la société LES EMBRUNS IMMOBILIER, elle lui a reproché une dissimulation d’information factuelle et connue sur l’état réelle de la toiture, ce qui constitue le motif légitime attendu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Madame [M] [S] a comparu. Elle a formulé ses protestations et réserves sur la demandes d’expertise, sollicitant également la condamnation de la SCI LES CREVETTES BLEUES aux entiers dépens.

Madame [I] [Y] a comparu. Elle a également formulé ses protestations et réserves sur la demandes d’expertise, sollicitant également la condamnation de la SCI LES CREVETTES BLEUES aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

L’EIRL LES EMBRUNS IMMOBILIER a comparu. Elle a sollicité, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :
Débouter la SCI LES CREVETTES BLEUES de sa demande d’expertise judiciaire dirigée contre la société LES EMBRUNS IMMOBILIER, Prononcer la mise hors de cause de la société LES EMBRUNS IMMOBILIER, Condamner la SCI LES CREVETTES BLEUES à verser à la société LES EMBRUNS IMMOBILIER la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la défenderesse a soutenu devoir être mise hors de cause au regard de son rôle limité à l’entremise entre les parties et à son obligation d’assurer la loyale information des parties. Elle a contesté avoir disposé d’informations sur les désordres évoqués. En tout état de cause, elle a expliqué n’avoir aucune compétence technique pour apprécier l’étendue des problèmes touchant la toiture, étant précisé n’avoir disposé que d’une facture de démoussage de la société BD MACONNERIE. Elle a également fait valoir ne pas avoir été informée par les venderesses de l’existence d’éventuels vices cachés. Elle a conclu que toute action à son encontre serait vouée à l’échec, contestant l’ensemble des propos tenus à son encontre.

La SELARL PELLETIER ET ASSOCIES, es-qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement, n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 13 octobre 2026, délibéré prorogé au 20 octobre 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de mise hors de cause

S’agissant des demandes de mise hors de cause formulées par la société LES EMBRUNS IMMOBILIER, il n’est pas contesté qu’elle est intervenue dans le cadre de cette vente et a pu prendre connaissance notamment de documents en lien avec le diagnostic DPE termites avant-vente, mettant en exergue l’existence de champignons à pourriture molle (courriels du 22 et 23 septembre 2025). S’il ne peut être conclu pour autant à un manquement à ses obligations à ce stade, il apparaît très anticipé de la mettre hors de cause dès lors que la recherche de l’intérêt légitime ne se confond pas avec les chances de succès d’une action au fond. Son intervention est également pertinente afin de mieux apprécier l’historique des échanges relatifs à cette difficulté et les suites données au regard de devis et factures transmises en réponse le 23 septembre 2025.

La demande de mise hors de cause de la société LES EMBRUNS IMMOBILIER, agence L’ADRESSE, sera donc rejetée à ce stade.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, la SCI LES CREVETTES BLEUES justifie d’un motif légitime dès lors que son bien immobilier semble souffrir de désordres relatifs notamment à des infiltrations en toiture comme précisé par le rapport d’expertise amiable du 27/03/2026. Il convient de rappeler que l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or, au regard des premières constatations effectuées, la responsabilité des sociétés pourrait être engagée.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire.

En outre, il est constant qu’il n’y a pas de partie perdante, au sens de l’article 699 du code civil, dans le cadre des demandes d’expertise in futurum. Il ne peut donc être prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

REJETONS la demande de mise hors de cause de la l’EURL LES EMBRUNS IMMOBILIERS ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,
Désignons en qualité d’expert :
[N] [Q] – [Adresse 8]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,
Se rendre sur place, [Adresse 7] à [Localité 1],
Visiter les lieux et les décrire,
Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et, si possible, la date de leur apparition, en rechercher les causes, et les effets,
Préciser, le cas échéant, l’historique des travaux réalisés sur la toiture,
Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,
Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment d’une non-conformité, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions, d’une exécution défectueuse ou de la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre,
Pour les désordres dont il est vérifié l’existence au moment de la vente,
Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination,
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;
Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise;
Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d’apporter aux parties les premières réponses techniques sur l’existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;
Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que la SCI LES CREVETTES BLEUES devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;
LAISSONS les dépens à la charge provisoire de la SCI LES CREVETTES BLEUES, demanderesse à l’expertise judiciaire ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO