N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00948 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRFG

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. [E]

C/

[M] [J]
[A] [B]
[N] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 16 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 16 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ,
GREFFIERE présente lors de l’audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 :

Entre :

S.C.I. [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [M] [J]
né le 12 Mai 1992 à [Localité 1] (974)
demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté ;

Madame [A] [B]
née le 12 Février 1993 à [Localité 2] (974)
demeurant [Adresse 3]
comparante;

Monsieur [N] [X]
né le 28 Octobre 1993 à [Localité 2] (974)
demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement par les parties entre le 08 avril 2025 et le 11 avril 2025, la SCI [E] a donné à bail à M. [N] [X], sa concubine Mme [A] [B] et M. [M] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 900 € outre les charges récupérables et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 €. Le bail a pris effet le 16 avril 2025, pour une durée de trois ans reconductible.

Par acte de commissaire de justice signifié 09 octobre 2025, remis à personne, la SCI [E] a fait délivrer à M. [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J], un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire prévue au contrat, pour un montant en principal de 2900,01 euros.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 10 décembre 2025 à personne à l’égard de Mme [B] et de M. [J] et à domicile à l’égard de M. [X], la SCI [E] a fait assigner les trois locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les 06 semaines du commandement ;
▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
▸ condamner solidairement les locataires au paiement à titre provisionnel de la somme de 4700.01 € arrêtée au 1er novembre 2025 et à valoir sur les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail ;
▸ condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer, application faite de l’indexation prévue au contrat à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires ;
▸ condamner solidairement les locataires au paiement des intérêts de droit sur la créance principale, à compter de la délivrance du commandement et en application de l’article 1231-6 du code civil ;
▸ condamner solidairement les trois défendeurs au paiement de la somme de 800 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la dénonciation au Préfet et des frais d’exécution à venir ;
▸ ordonner l’exécution sur minute de l’ordonnance à intervenir
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2026, lors de laquelle ont comparu d’une part la SCI [E] représenté par son conseil et d’autre part Mme [A] [B] en personne. M. [F] et M. [X] n’étaient ni présents ni représentés.
Après avoir été renvoyée, l’affaire a été retenue et évoquée à l’audience du 20 mai 2026.
A cette audience, la SCI [E] représentée par son avocat, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 6307.10 euros selon décompte arrêté au 07 mai 2026, échéance de mai 2026.
Aucun des trois locataires n’est présent ou représenté lors de cette audience.
Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
Par décision avant dire droit du 19 juin 2026, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la SCI [E] à justifier de la recevabilité de sa demande principale en constat de la résiliation du bail au regard des dispositions prévues à l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 septembre 2026.
Lors de ladite audience, la SCI [E], représentée par son avocat, communique une copie de ses statuts justifiant de son caractère familial au regard de la qualité de ses deux associés s’agissant des époux [V] et [I] [Q]. La SCI [E] indique pour le reste maintenir l’intégralité des ses précédentes demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance et actualisée lors de l’audience précédente.
Les défendeurs, bien que régulièrement convoqués, ne sont ni comparants ni représentés
EXPOSE DES MOTIFS :
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’article 24 II de la loi au 06 juillet 1989 , prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ( CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce le commandement de payer à été notifié à la CCAPEX par voie electronique le 10 octobre 2025 soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025.
Cependant la SCI [E] justifie, par la production de ses statuts, être une personne morale constituée exclusivement entre parents. En conséquence les dispsotions de l’article 24 II précité ne lui sont pas opposables et la SCI [E] sera déclarée recevable en sa demande.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au bail en cause, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire ( paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice signifié 09 octobre 2025, remis à personne, la SCI [E] a fait délivrer à M. [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J], un commandement de payer les loyers et charges échus, visant la clause résolutoire prévue au contrat, pour un montant en principal de 2900,01 euros, selon décompte arrêté au 11 septembre 2025, cet acte reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le décompte produit aux débats par le bailleur établit que le commandement est demeuré infructueux puisque les locataires n’ont effectué aucun règlement entre le jour de la délivrance du commandement et le 20 février 2026.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies passé le délai de 6 semaines ( 42 jours) après la délivrance du commandement soit à compter du 20 novembre 2025 à 24H et par suite que le bail est résilié depuis le 21 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et le décompte actualisé au 7 mai 2026, ne fait pas apparaitre de reprise du paiement du loyer courant.

Le bailleur sollicite la somme de 6307,10 €, selon décompte arrêté au 7 mai 2026 et cette créance n’est pas sérieusement contestable et non contestée par les défendeurs qui ne comparaissent pas.

En conséquence et en application de la clause de solidarité contractuelle prévue au contrat et à laquelle les locataires se sont engagés, il convient de condamner solidairement M. [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 307,10 € arrêtée au 7 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2025, date de la délivrance du commandement de payer, à hauteur de 2900,01 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2025, M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 907,09 € (selon quittancement de mai 2026) et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [E] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. En conséquence, M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 novembre 2025 à 24H ;

DISONS que le bail signé entre les parties et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], est résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2025 ;

AUTORISONS la SCI [E], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], à faire procéder à l’expulsion de M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] et à celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI [E] la somme de 6307,10 € (six mille trois cent sept euros et dix centimes), arrêtée au 7 mai 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 2900,01 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI [E] une indemnité mensuelle d’occupation de 907,09 € (neuf cent sept euros et neuf centimes) du 21 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 21 novembre 2025 et le 7 mai 2026 se confondant avec la dette de 6307,10 €) ;

CONDAMNONS solidairement M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] à payer à la SCI [E] la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M [N] [X], Mme [A] [B] et M. [M] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fanny HERVÉ