Du 16 octobre 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00974 – N° Portalis DBX6-W-B7K-33D4

S.C.I. FONCIERE DI 01/2010

C/

[J] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 octobre 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2010
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS (Avocat au barreau de Bordeaux)

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [X]
né le 10 Juillet 1976 à [Localité 2]
[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Avril 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2012, à effet du 08 juin 2012, la Société Civile Immobilière (ci-après SCI) FONCIERE DI 01/2010 a donné à bail à Monsieur [J] [X] et à Monsieur [B] [L] un logement avec parking situé Résidence [Adresse 8] ([Adresse 9]), moyennant un loyer initial de 597,27 euros charges comprises.

Par courrier du 1er octobre 2020, Monsieur [B] [L] a délivré congé, si bien que seul Monsieur [J] [X] reste titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.350,35 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2026, la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 a assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10 juillet 2026 aux fins de voir :
– Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 22 mars 2026, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 25 mai 2012 ;
– Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, avec, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;
– Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
– Ordonner l’enlèvement et le dépôt de meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lien approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

– Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [X] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 682,21 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
– Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [J] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 3.995,40 euros à parfaire, au titre de la dette locative ;
– Condamner, à titre provisionnel et en tant que de besoin, Monsieur [J] [X] à payer par provision le 1er de chaque mois, l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 682,21 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;
– Condamner Monsieur [J] [X] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner Monsieur [J] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 21 janvier 2026, soit 182,99 euros.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 juillet 2026.

Lors de l’audience du 10 juillet 2026, la S.C.I FONCIERE DI 01/2010, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.893,16 euros au 09 juillet 2026 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.C.I FONCIERE DI 01/2010.

En défense, Monsieur [J] [X], comparant en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [J] [X] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

La S.C.I FONCIERE DI 01/2010 justifie s’être acquittée du timbre au titre de la contribution à l’aide juridique conformément aux dispositions des articles 62 et suivants du code de procédure civile l’exigeant à peine d’irrecevabilité.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 avril 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10 juillet 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 23 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 à Monsieur [J] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La S.C.I FONCIERE DI 01/2010 a fait signifier à Monsieur [J] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.350,35 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 janvier 2026.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 22 mars 2026, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [J] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et dès lors que la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 ne s’y oppose pas, il y a lieu d’accorder à Monsieur [J] [X] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [J] [X].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [J] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit une somme de 682,21 euros par mois telle que sollicitée dans l’assignation, à compter du 24 juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Aux termes de l’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte de 80 euros par jour de retard.

Il n’y a non plus lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.693,16 euros à la date du 6 juillet 2026. Monsieur [X] a versé lors des débats un décompte plus récent faisant mention d’une dette de 2.893,16 euros à la date du 09 juillet 2026 que la bailleresse ne conteste pas.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (199,99 + 63 + 182,99), sommes qu’il convient de déduire de la créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Monsieur [J] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.447,18 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, SLS, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation dues à la date du 09 juillet 2026 – échéance du mois de juillet 2026 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [J] [X] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 24 juillet 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [X].

Tenu aux dépens, Monsieur [J] [X] sera également condamné à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 une indemnité que l’équité commande de fixer à 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 22 mars 2026 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 25 mai 2012, à effet du 08 juin 2012 entre d’une part, la Société Civile Immobilière (SCI) FONCIERE DI 01/2010 et d’autre part, Monsieur [J] [X], relatif au logement situé [Adresse 10] à TALENCE ([Adresse 9]) ainsi que l’emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 la somme de 2.447,18 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, SLS, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation à la date du 09 juillet 2026 (échéance du mois de juillet 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [J] [X] la faculté de se libérer de sa dette en 24 mensualités successives de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
– qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 682,21 euros par mois et CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à son paiement à la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 à compter du 24 juillet 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2010 la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ainsi que la contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 euros ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la S.C.I FONCIERE DI 01/2010;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE