Troubles anormaux de voisinage et mur mitoyen : absence de préjudice malgré consolidation et remblai autorisés

La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute. La régularité administrative des travaux ne fait pas obstacle à l’action, mais elle ne suffit pas à caractériser l’anormalité du trouble ; elle peut seulement la conforter. L’atteinte doit être concrètement établie au regard des circonstances de l’espèce.

La cour retient que le mur mitoyen a été partiellement démoli puis consolidé et reconstruit aux frais des voisins, sans modification du mur privatif édifié par le propriétaire voisin. Les allégations de fragilisation, de perte d’isolation phonique et de dépréciation ne sont pas étayées par une preuve pertinente. La demande de contre-expertise est donc rejetée.

L’exhaussement du terrain et le mur de clôture ne caractérisent pas un trouble anormal : l’absence de droit acquis à une vue dégagée et l’existence d’autorisations d’urbanisme sont prises en compte. Les infiltrations ne sont pas imputées à la propriété voisine faute de document technique établissant un lien de causalité direct et certain. La demande pour procédure abusive échoue également, faute de malveillance, de légèreté blâmable et de préjudice spécifique.

Les articles 1240 et suivants du Code civil, 678 et suivants du Code civil, ainsi que les articles 455, 700, 1532 et suivants et 1532-2 du Code de procédure civile sont mentionnés dans l’arrêt.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des propriétaires voisins se reprochaient des atteintes à un mur mitoyen, des vues irrégulières, des clôtures non conformes et des infiltrations. Une expertise judiciaire avait été ordonnée. Le tribunal a rejeté les demandes principales et reconventionnelles, tout en ordonnant le déplacement de gaines électriques. La cour confirme le jugement, faute de preuve d’un préjudice personnel, d’un trouble anormal de voisinage ou d’un lien causal certain concernant les remontées d’humidité.

Un propriétaire a acquis plusieurs parcelles issues d’un partage ancien, avec maintien de la mitoyenneté des murs séparatifs et obligation de murer certaines ouvertures. Il a construit un mur privatif à distance du mur mitoyen, puis comblé l’espace entre les deux ouvrages.

Des voisins, devenus propriétaires du fonds contigu, ont entrepris des travaux ayant entraîné la démolition partielle puis la consolidation du mur mitoyen. Une expertise judiciaire a été ordonnée. Le propriétaire leur reprochait une atteinte au mur, un remblaiement créant une vue plongeante, des clôtures irrégulières et des troubles anormaux de voisinage.

Les voisins invoquaient également des vues irrégulières depuis la toiture-terrasse et des remontées d’humidité imputées au fonds voisin. Le tribunal a rejeté les demandes principales et reconventionnelles, tout en ordonnant le déplacement de gaines électriques implantées sur le fonds voisin. La cour confirme le jugement, faute de preuve d’un préjudice personnel, d’un trouble anormal ou d’un lien causal certain concernant les infiltrations.

• Établir une atteinte personnelle et un préjudice directement lié aux travaux
• Déterminer si le mur a été supprimé ou seulement consolidé et reconstruit
• Caractériser concrètement l’anormalité du trouble de voisinage
• Ne pas déduire l’anormalité du seul non-respect allégué des règles administratives
• Établir un lien causal direct et certain pour les infiltrations
• Produire des éléments techniques ou contradictoires suffisamment probants

• Rapport d’expertise judiciaire du 7 mai 2021
• Photographies du constat de commissaire de justice du 5 septembre 2019
• Planche photographique établissant la consolidation du mur mitoyen
• Constat du 31 août 2021 jugé insuffisant pour prouver la suppression du mur
• Rapports de recherche de fuite ne localisant pas l’origine des infiltrations

Le propriétaire demandeur reste débouté de ses demandes concernant le mur, le remblai, la clôture et les infiltrations, faute de preuve suffisante. Les voisins conservent la charge de leurs frais d’appel, tandis que les mesures de première instance, notamment relatives aux gaines électriques, sont confirmées.

• Absence d’indemnisation pour la prétendue fragilisation du mur
• Maintien des travaux de consolidation du mur mitoyen
• Rejet des demandes fondées sur la seule non-conformité alléguée au PLU
• Rejet des demandes relatives aux infiltrations faute de lien causal
• Confirmation de la suppression ou du déplacement des gaines électriques

À faire

• Documenter contradictoirement l’état initial et final du mur
• Faire établir un rapport technique sur toute infiltration
• Relier précisément chaque dommage aux travaux voisins
• Conserver les autorisations d’urbanisme et plans approuvés
• Chiffrer et justifier tout préjudice personnel allégué

À éviter

• Fonder l’action sur la seule irrégularité administrative
• Alléguer une fragilisation sans preuve technique
• Confondre constat de sondage et constat direct
• Produire des rapports de fuite sans conclusion causale
• Demander une expertise sans éléments rendant son utilité nécessaire

La preuve du préjudice lié au mur mitoyen

La démolition partielle était destinée à consolider et reconstruire le mur mitoyen. Les photographies et planches produites établissent que le mur privatif voisin n’a pas été modifié. Le constat ultérieur ne prouve pas la suppression du mur, l’huissier n’ayant pas constaté directement la réalité de l’affirmation. Les allégations de fragilisation, de perte d’isolation et de dépréciation ne sont pas suffisamment démontrées.

La caractérisation des troubles anormaux de voisinage

La responsabilité est de plein droit et indépendante d’une faute. La conformité administrative des travaux ne suffit toutefois pas à exclure ou à établir l’anormalité. Le remblaiement et le mur de clôture ne caractérisent pas un trouble anormal, notamment parce qu’aucun droit acquis à une vue dégagée n’est reconnu et que les constructions ont été autorisées.

Le lien causal des infiltrations d’eau

Les remontées d’humidité ne peuvent être imputées au fonds voisin sans document technique établissant un lien de causalité direct et certain. Les rapports de recherche de fuite produits ne permettent pas d’identifier l’origine des désordres. L’absence de constat contradictoire ou d’expertise concluante justifie le rejet des demandes.

Article 678 et suivants du Code civil, Article 1240 et suivants du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1532 et suivants du Code de procédure civile, Article 1532-2 du Code de procédure civile