RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01594 – N° Portalis DBVC-V-B7G-HAJL

ARRÊT N°

KB

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 08 Avril 2022 RG n° 20/00566

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

La S.C.I. EDILOR

prise en la personne de son représentant légal

N° RCS : 420 386 542

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat postulant au barreau de CAEN et assistée de Me Agathe MICHAUT avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Madame [U] [K]

née le 19 Mars 1952 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 10 juin 2025

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : Mme COLLET

ARRÊT : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 22 octobre 2026 après plusieurs prorogations du delibéré initialement le 10 juin 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [U] [K] est propriétaire d’une résidence secondaire située [Adresse 3] à [Localité 5].

Propriétaire depuis 2004 d’une maison située [Adresse 4], la SCI Edilor a acquis, dans le courant de l’année 2013, un fonds sis [Adresse 5] contigu à la maison de Mme [K]. La SCI Edilor y a fait édifier un nouvel immeuble en 2015.

Mme [K] s’est plainte de désordres causés à sa maison par les travaux entrepris par la SCI Edilor. Elle a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 26 juillet 2019, un expert judiciaire a été désigné. Il a déposé son rapport le 6 avril 2020. L’expert a conclu que les désordres constatés chez Mme [K] provenaient des travaux réalisés sur le fonds de la SCI Edilor et estimé les travaux de reprise pour reboucher les fissures extérieures, remplacer les ardoises synthétiques par des ardoises naturelles de même que les bandes de rives ainsi que refaire l’étanchéité du pied de souche de la cheminée à la somme totale de 5 628,07 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2020, Mme [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lisieux, la SCI Edilor en paiement des travaux de reprise.

Par jugement du 8 avril 2022, le tribunal a :

– condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 4 264 euros en réparation des troubles anormaux du voisinage avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 3 054,07 euros en réparation de l’atteinte à son droit de propriété, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– rejeté la demande de Mme [K] liée à l’enduit de souche de la cheminée,

– rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à l’application de l’indice du coût de la construction,

– rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à la condamnation sous astreinte de la SCI Edilor à faire ôter l’essentage en ardoise d’Espagne qu’elle a fait poser côté rue sur le pignon de sa maison et à remettre le mur du pignon en son état antérieur,

– rejeté la demande de Mme [U] [K] liée au remplacement sous astreinte des bandes de plomb,

– rejeté la demande de Mme [U] [K] liée aux frais de raccord entre les façades,

– dit que Mme [K] bénéficiera d’une servitude de tour d’échelle depuis le fonds de la SCI Edilor pour lui permettre de faire refaire l’enduit de la souche de cheminée,

– condamné la SCI Edilor à respecter cette servitude sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux, étant précisé que Mme [U] [K] devra informer la SCI Edilor de cette date par courrier recommandé avec avis de réception,

– dit que l’astreinte aura un délai maximum de quatre mois,

– dit que la liquidation de l’astreinte sera de la compétence du juge de l’exécution,

– rejeté la demande de Mme [U] [K] lié au coût de pose d’un nouvel échafaudage,

– rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,

– condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Edilor aux entiers dépens lesquels comprennent les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 24 juin 2022, la SCI Edilor a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 30 mai 2025, elle demande à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 4 264 euros en réparation des troubles anormaux du voisinage avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 3 054,07 euros en réparation de l’atteinte à son droit de propriété, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– infirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [K] bénéficiera d’une servitude de tour d’échelle depuis le fonds de la SCI Edilor pour lui permettre de faire refaire l’enduit de la souche de cheminée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux, l’astreinte ayant un délai maximum de 4 mois,

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Edilor aux entiers dépens lesquels comprennent les frais d’expertise,

– infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par la SCI Edilor tendant à la condamnation de Mme [K] à la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de M. [J],

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté la demande de Mme [K] liée à l’enduit de souche de la cheminée,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à l’application de l’indice du coût de la construction,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à la condamnation sous astreinte de la SCI Edilor à faire ôter l’essentage en ardoise d’Espagne qu’elle a fait poser côté rue sur le pignon de sa maison et à remettre le mur du pignon en son état antérieur,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée au remplacement sous astreinte des bandes de plomb,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée aux frais de raccord entre les façades,

rejeté la demande de Mme [U] [K] lié au coût de pose d’un nouvel échafaudage,

Statuant à nouveau,

– juger irrecevable la demande nouvelle de Mme [K], développée à titre subsidiaire et pour la première fois dans ses écritures d’appel n°2 tendant à la condamnation de la SCI Edilor sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à faire ôter la bande de rive en zinc qu’elle a fait poser sur la maison de Mme [K],

– juger irrecevables les demandes formées par Mme [K] fondées sur le trouble anormal de voisinage, notamment au titre du désordre relatif à l’apparition de fissure sur son habitation en raison de la prescription de son action,

– rejeter l’ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de Mme [K] et en conséquence la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

– rejeter l’ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de Mme [U] [K],

– condamner Mme [U] [K] à verser à la SCI Edilor la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, Mme [K] forme appel incident et demande à la cour de :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

– débouter la SCI Edilor de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement prononcé le 8 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a :

condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] les frais de remise de l’essentage côté cour en ardoises d’Angers et du remplacement des bandes de rive soit 3 054,07 euros (2157,41 euros et 896,65 euros) au total actualisés à 3 998,23 euros (2 811,82 euros et 1 186,41 euros),

dit que Mme [K] bénéficiera d’une servitude de tour d’échelle depuis le fonds de la SCI Edilor pour lui permettre de faire refaire l’enduit de la souche de cheminée,

condamné la SCI Edilor à respecter cette servitude sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le début des travaux, étant précisé que Mme [U] [K] devra informer la SCI Edilor de cette date par courrier recommandé avec avis de réception

A titre subsidiaire, s’agissant de la bande de rive en zinc, condamner la SCI Edilor, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, à faire ôter la bande de rive en zinc qu’elle a fait poser sur la maison de Mme [U] [K] sans l’autorisation de cette dernière,

– infirmer le jugement prononcé le 8 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a:

condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 4 264 euros en réparation des troubles anormaux du voisinage avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– rejeté la demande de Mme [K] liée à l’enduit de souche de la cheminée,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à l’application de l’indice du coût de la construction,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée à la condamnation sous astreinte de la SCI Edilor à faire ôter l’essentage en ardoises d’Espagne qu’elle a fait poser côté rue sur le pignon de sa maison et à remettre le mur du pignon en son état antérieur,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée au remplacement sous astreinte des bandes de plomb,

rejeté la demande de Mme [U] [K] liée aux frais de raccord entre les façades,

rejeté la demande de Mme [U] [K] lié au coût de pose d’un nouvel échafaudage,

condamné la SCI Edilor à verser à Mme [U] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– juger que les condamnations seront indexées sur l’indice trimestriel FFB du coût de la construction,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 2 472,80 euros TTC au titre des travaux de reprise des fissures, avec indexation sur l’indice trimestriel FFB du coût de la construction,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 6 600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant onze années, outre 250 euros pour le préjudice de jouissance résultant des travaux intérieurs à venir, soit 6 850 euros au total,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 1 039,17 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité du pied de souche de la cheminée, avec indexation sur l’indice trimestriel FFB du coût de la construction,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 450 euros TTC au titre des travaux réalisés sur l’enduit de souche de la cheminée,

– condamner la SCI Edilor, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, à faire ôter l’essentage en ardoises d’Espagne qu’elle a fait poser côté rue sur le pignon de la maison de Mme [U] [K] sans l’autorisation de cette dernière, et à remettre le mur du pignon dans son état antérieur en rebouchant les éventuels trous et fissures résultant de la pose de l’essentage, ces travaux devant faire l’objet d’une information écrite de la SCI Edilor à Mme [U] [K] quinze jours au moins avant leur réalisation,

– condamner la SCI Edilor,sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, à faire ôter les bandes de plomb qu’elle a fait poser côté rue et côté cour sur la façade de la maison de Mme [K],

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 2 698,30 euros au titre du raccord à effectuer entre les façades, avec indexation sur l’indice trimestriel FFB du coût de la construction,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une somme de 786,50 euros TTC à titre de dommages-intérêts correspondant au coût de l’échafaudage à installer pour la réfection de la souche de cheminée, avec indexation sur l’indice trimestriel FFB du coût de la construction,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

– condamner la SCI Edilor à payer à Mme [U] [K] une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi que les entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire pour 4 441,11 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 4 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Mme [K] a assigné la SCI Edilor devant le juge des référés, puis devant le juge du fond aux fins d’obtenir notamment, d’une part, la réparation de troubles anormaux de voisinage résultant des travaux entrepris par celle-ci sur le fonds dont elle est propriétaire depuis 2013 au [Adresse 5] à Villerville et d’autre part, l’indemnisation de l’atteinte à son droit de propriété résultant de travaux entrepris par la SCI Edilor sur sa maison sans son autorisation.

L’expert judiciaire M. [J], dont elle a obtenu la désignation dans le cadre de l’instance en référé, a établi un rapport définitif le 6 avril 2020. Il conclut que les désordres consistent en des fissures intérieures sur le mur pignon et le conduit de cheminée de la maison de Mme [K], le remplacement d’ardoises naturelles par des ardoises artificielles, des espaces entre les deux immeubles non fermés, des bandes de rives disgracieuses, une gouttière modifiée trop courte, une étanchéité de souche non assurée et une souche en mauvais état. Il estime que ces désordres proviennent des travaux réalisés sur le fonds de la SCI Edilor et qu’ils relèvent de défauts de conception et de prévisions, d’une erreur dans le choix des matériaux ou de défauts d’exécution par les entreprises. Selon M. [J], ces désordres ne mettent pas en péril la maison de Mme [K] ni ne la rendent impropre à sa destination, mais ils affectent le confort d’habitation et modifient l’aspect de la couverture et de la partie haute du pignon.

S’appuyant sur le rapport d’expertise, le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI Edilor pour les troubles anormaux de voisinage subis par Mme [K] résultant de l’existence de fissures intérieures, d’un déficit de chauffage et du défaut d’étanchéité du pied de souche, la condamnant au paiement de la somme de 4 264,00 euros, soit le montant des travaux de reprise chiffrés par l’expert. Il a également considéré que la SCI Edilor avait porté atteinte au droit de propriété de Mme [K] en procédant au remplacement d’ardoises d’Angers sur le mur pignon et à l’installation d’une bande de rive en zinc sans son accord. Il l’a condamnée à verser à Mme [K] la somme de 3 054,07 euros en réparation. Enfin, il a accédé à la demande de Mme [K] de bénéficier d’une servitude de tour d’échelle pour procéder aux travaux de réfection de sa cheminée sous astreinte de 100 euros par jour de retard en raison du refus manifesté dans le passé par la SCI Edilor pour autoriser l’accès à son fond.

La SCI Edilor demande à la cour de réformer le jugement sur les condamnations prononcées à son encontre. Elle soutient que l’expert comme le premier juge ont mal apprécié la situation et les faits qui leur étaient soumis, faisant peser sur elle une responsabilité qui n’est pas la sienne.

Mme [K] sollicite quant à elle la réformation du jugement déféré sur la réparation de certains préjudices dont elle a été déboutée en première instance ou dont elle considère la réparation trop faible.

Sur les troubles anormaux du voisinage :

Les troubles anormaux du voisinage invoqués par Mme [K] concernent des fissures intérieures apparues entre le mur pignon et le conduit de cheminée lui appartenant, un défaut d’étanchéité du pied de souche de cette cheminée et l’enduit de rebouchage de la souche de cheminée.

La SCI Edilor reproche au premier juge d’être parti du postulat, comme l’expert, que l’apparition des fissures dans la maison de Mme [K], le défaut de chauffage et d’étanchéité du pied de souche étaient consécutifs à des travaux de démolition qu’elle aurait effectués pour l’édification de la construction en 2015. Elle soutient n’avoir procédé à aucune démolition sur les lieux au motif que l’immeuble en ruine, qui se trouvait sur le fonds et qui était mitoyen de la maison de Mme [K], a été totalement démoli en 2011 par l’ancien propriétaire, M. [D], et qu’elle a acquis un fonds vierge de toute construction. Elle ajoute que la construction qu’elle a édifiée ne s’adosse pas à la propriété de Mme [K] mais est distante de plusieurs centimètres de sorte qu’elle n’avait pas à procéder à une quelconque démolition.

Mme [K] ne conteste pas que la démolition de l’immeuble mitoyen à sa maison ait été entreprise par M. [D] en 2011 mais prétend que cette démolition n’était pas complète et que c’est en procédant à la démolition des restes de construction, que la SCI Edilor a causé les fissures apparues à l’intérieur de sa maison. Elle considère de surcroît, que même à supposer que les troubles anormaux du voisinage soient consécutifs aux travaux de démolition entrepris par M. [D], la SCI Edilor, en sa qualité de propriétaire actuelle du fonds, serait tenue de l’indemniser pour ces troubles causés par les travaux du précédent propriétaire.

Il est de principe que la seule existence d’un trouble anormal de voisinage suffit à engager la responsabilité du maître de l’ouvrage en sa qualité de voisin qui a pris l’initiative de l’opération immobilière et en bénéficie personnellement. Comme le tribunal l’a rappelé, il s’agit d’une responsabilité de plein droit qui n’est pas fondée sur la faute mais sur l’anormalité du trouble.

– sur la recevabilité de l’action de Mme [K] :

L’action en indemnisation d’un préjudice résultant des troubles anormaux du voisinage est une action extra-contractuelle soumise à la prescription quinquennale de droit commun depuis la loi du 17 juin 2008, dont le point de départ est la première manifestation des troubles.

C’est à tort que la SCI Edilor soutient que l’action de Mme [K] serait prescrite alors que le désordre affectant le pied de souche est consécutif aux travaux qu’elle a entrepris en 2015 et qu’il résulte d’un courrier que Mme [K] a adressé en octobre 2018 à M. [I], gérant de la SCI Edilor, que la constatation par elle de fissures à l’intérieur de la maison sur toute la longueur des deux étages a été faite dans les premiers mois de l’année 2015.

Les photographies prises de l’extérieur de la maison après démolition de l’immeuble en ruine en 2011 sur lesquelles s’appuie la SCI Edilor pour soutenir que les troubles anormaux du voisinage ont été subis à ce moment-là ne peuvent attester de la présence concommitante des fissures intérieures ni de la connaissance de leur existence par Mme [K]. L’attestation établie par M. [C] selon laquelle, Mme [K] qu’il ne connaissait pas, lui aurait proposé d’entrer chez elle afin de constater les fissures sur son mur mitoyen à la ruine de M. [D], est insuffisamment précise pour attester de la présence de fissures dans sa maison dès 2011, outre le fait que Mme [K] conteste avoir fait une telle proposition à M. [C] qu’elle ne connait pas. L’affirmation de la SCI Edilor selon laquelle les fissures ’sont nécessairement apparues dès 2011’ et leur constatation par Mme [K] à cette date n’est donc corroborée par aucun élément tangible.

Il s’ensuit que l’action en indemnisation entreprise par Mme [K], n’était pas prescrite au moment de son assignation au fond le 18 juillet 2020, étant observé que le délai de prescription quinquennal s’est trouvé interrompu en 2018 par l’assignation en référé jusqu’à l’ordonnance désignant l’expert, puis pendant la mesure d’instruction.

– sur la responsabilité de la SCI Edilor

La SCI Edilor est à la fois le propriétaire du fonds situé [Adresse 5] et le maître de l’ouvrage de la construction qui a été édifiée sur ce fonds. Elle ne remet pas en cause l’existence des fissures intérieures constatées par l’expert ni le fait qu’elles excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage mais les impute aux travaux de démolition effectués par M. [D] en 2011 de sorte que sa responsabilité ne pourrait, selon elle, être engagée.

Mais, même s’il est établi que la ruine présente sur le fonds a été démolie en 2011, avant que la SCI Edilor ne fasse l’acquisition du bien immobilier, la distinction que l’appelante effectue quant à l’imputabilité de l’apparition des fissures, importe peu puisqu’en sa qualité de propriétaire actuelle du fonds, elle est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage quand bien même elle n’était pas la propriétaire du bien immobilier à l’époque de la réalisation du dommage ou qu’elle n’en soit pas l’auteur. Sa responsabilité peut en effet être engagée sur le fondement du trouble du voisinage même si elle n’était pas le maître de l’ouvrage des travaux de démolition.

En outre, il n’est pas discuté que la construction démolie en 2011 était mitoyenne à celle de Mme [K] et de même hauteur de sorte que les cheminées des deux maisons étaient accolées.

Or, il résulte de l’expertise judiciaire diligentée en juin 2011 à la demande de la SCI Edilor alors propriétaire du seul fonds situé [Adresse 4], dans un litige l’opposant à M. [D], que l’habitation située au [Adresse 5] n’avait pas été détruite en totalité et que la partie basse de façade était restée en place avec l’ancienne porte d’entrée sur rue, laissant l’accès à la plate forme du rez-de chaussée laissée à l’air libre. La photographie produite par Mme [K] en pièce 13 en atteste.

Il est donc manifeste que pour procéder à l’édification d’une maison non mitoyenne, plus basse que la précédente, la SCI Edilor a dû faire procéder à la démolition des restes de la construction initiale. Ainsi, il ne peut être exclu qu’elle ait alors procédé à une démolition des restes du conduit de cheminée, qui apparaissent encore présents sur une photographie après démolition du bâtiment en ruine, produite par les parties ( pièce 3-2 pour Mme [K] et 24 pour la SCI Edilor).

Il sera rappelé que l’expert considère que les travaux de démolition du premier conduit n’ont pu que provoquer les fissures litigieuses par les chocs et vibrations de la démolition. Il a conclu que ces désordres prévisibles auraient pu être anticipés et qu’ils résultent d’une malfaçon d’exécution.

Dès lors, la responsabilité de la SCI Edilor est engagée en sa qualité de propriétaire actuelle du fonds pour les troubles anormaux du voisinage causés par le précédent propriétaire lors de la première démolition en 2011 mais également en sa qualité de maître de l’ouvrage pour toute démolition postérieure en 2015 menée sur les restes de cheminée.

M. [J] a estimé le montant des travaux de reprise à la somme totale de 1 840 euros HT. Mme [K] produit deux devis actualisés pour un montant de 2 248 euros HT. Il n’est pas contesté que la SCI Edilor n’a pas exécuté le jugement déféré, pourtant assorti de l’exécution provisoire. Les travaux de réparation n’ont donc pas été effectués. En conséquence, la SCI Edilor devra payer la somme de 2 248 euros HT soit 2 472,80 euros TTC à Mme [K] au titre des troubles du voisinage résultant de l’apparition des fissures.

L’expert a retenu un déficit de chauffage dans l’occupation des chambres de l’étage du fait des fissures intérieures affectant le conduit de cheminée qu’il a estimé à la somme de 1 080 euros à raison de 30 euros par mois pendant les six mois d’hiver.

La SCI Edilor conteste cette évaluation de l’expert et reproche au tribunal de l’avoir entérinée alors qu’elle ne repose sur aucun relevé de l’expert et qu’il n’est pas établi que cette résidence secondaire soit occupée en hiver. Elle considère qu’il n’est pas davantage démontré que le prétendu déficit en chauffage soit en lien direct avec le trouble anormal de voisinage dans une maison qui n’était pas entretenue et dont une partie était laissée à l’air libre jusqu’à l’intervention sur le toit, pourtant contestée dans le cadre de l’atteinte au droit de propriété.

De son côté, Mme [K] soutient qu’elle subit, comme l’expert l’a relevé, un préjudice de jouissance résultant de la baisse de température occasionnée par les fissures dans la maison. Elle conteste l’évaluation que l’expert a fait de ce préjudice, la trouvant particulièrement faible au regard de la valeur locative de la maison comprise entre 500 et 600 euros par mois. Elle précise ne plus faire de feu dans la cheminée depuis 2015 dans la mesure où la fumée ressort par les fissures dans la chambre et que le chauffage électrique est insuffisant pour chauffer la maison compte tenu de l’air qui passe par les fissures. Elle prétend se rendre très régulièrement dans cette résidence secondaire, y compris les mois d’hiver et envisage d’en faire sa résidence principale dès que les travaux de reprise seront réalisés. Elle demande donc, par infirmation du jugement, la somme de 6 600 euros à titre de dommages-intérêts pour l’inconfort subi.

Si l’existence d’un préjudice de jouissance ne peut être contestée en raison des fissures constatées par l’expert dans le conduit de cheminée et dans les chambres de l’étage, il n’en demeure pas moins qu’aucun relevé de température n’a été effectué par celui-ci et qu’aucune pièce attestant d’une surconsommation excessive en électricité n’est communiquée par Mme [K]. Il sera constaté en outre que celle-ci ne s’est pas prévalue de l’absence d’exécution du jugement pour demander éventuellement la radiation de l’appel et obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues alors que, comme elle le soutient, son désir de résider de façon permanente à [Localité 6] était conditionné à la réalisation des travaux. Il s’ensuit que sa demande d’indemnisation à hauteur de 6 600 euros n’est pas suffisamment étayée alors qu’elle disposait du temps de la procédure d’appel pour justifier de son évaluation.

En conséquence, l’indemnisation du préjudice de jouissance sera justement appréciée, au regard de la durée pendant laquelle il a été subi, à la somme de 1870 euros, par infirmation du jugement.

S’agissant du défaut d’étanchéité du pied de souche, soit ce que M. [J] a précisé comme étant le pied de souche au raccord de la couverture, la SCI Edilor conteste en appel l’existence de ce désordre. Or, dans sa réponse au dire de son conseil, l’expert a caractérisé ce désordre par le manque d’un morceau de bande de solin, permettant les infiltrations d’eau dans la maçonnerie, ajoutant dans une autre réponse en mars 2020,que ’le dispositif de pied de souche présente une discontinuité qui provoque nécessairement une infiltration même si celle n’est pas visible’.

La SCI Edilor qui se contente de conclure que les conclusions de l’expert seraient hâtives, ne produit aucune pièce de nature à contredire les constatations de M. [J] et notamment à établir que la bande de solin litigieuse a été posée correctement, sans aucun espace susceptible de laisser passer l’eau dans la maçonnerie.

Dès lors, le premier juge sera approuvé pour avoir considéré que le défaut d’étanchéité du pied de souche constituait un trouble anormal du voisinage.

Mme [K] sollicite l’infirmation du jugement sur le montant de la somme allouée en réparation correspondant à l’estimation de l’expert, alors qu’elle a produit, devant le tribunal, un devis pour la reprise de ce désordre s’élevant à la somme de 799,15 euros TTC, actualisé en appel à la somme de 1 039,17 euros.

Le premier juge n’a pas retenu le devis produit par Mme [K] au motif que l’expert avait fait son estimation tout en disposant du devis.

Mais si effectivement l’expert s’est bien vu communiquer le devis de réparation que Mme [K] avait fait établir par l’entreprise [M], celui-ci apparaissant au nombre des pièces qui lui ont été transmises par les parties, il ne précise nullement la raison qui l’amène à ne pas le retenir et à faire une estimation moindre de cette réparation. Il convient de souligner notamment qu’il n’indique nullement qu’il serait excessif comme la SCI Edilor l’affirme.

La cour constate que le devis initial comme le devis actualisé par l’entreprise [M], qui a procédé à la pose des ardoises en 1984, mentionnent le détail des travaux de reprise de l’entourage de la cheminée en lien avec le défaut constaté par l’expert. Il sera donc fait droit à la demande de Mme [K] et la SCI Edilor sera condamnée à lui payer la somme de 1 039,17 euros.

En revanche, il résulte des photographies produites devant la cour et de l’avis de l’expert, que l’enduit de souche était en mauvais état avant les travaux menés par la SCI Edilor mais également avant la démolition de l’immeuble en ruine par M. [D]. Le premier juge a donc justement rejeté la demande de reprise de l’enduit de souche..

Sur les atteintes au droit de propriété :

– sur le remplacement des ardoises:

La SCI Edilor soutient avoir été condamnée à tort par le tribunal pour le remplacement des ardoises au titre d’une atteinte au droit de propriété de Mme [K] qu’elle réfute. Elle prétend que le remplacement des ardoises sur le mur pignon de la maison de celle-ci par des ardoises d’Espagne a été fait avec l’accord de l’intimée et qu’il a en outre été procédé à cette occasion à une isolation du mur. Elle considère donc avoir apporté une amélioration au bien immobilier de sa voisine.

La SCI Edilor précise que c’est parce que la maison qu’elle s’apprêtait à construire allait être plus basse que celle de Mme [K] qu’elle a proposé à cette dernière de poursuivre l’essentage de son mur pignon qui était à l’air libre. Elle souligne que l’expert a considéré que ces travaux étaient parfaitement exécutés. Elle ajoute n’avoir pu utiliser des ardoises d'[Localité 7] puisque celles-ci ne sont plus commercialisées et qu’elle a mis en place des ardoises d’Espagne d’une qualité équivalente comme l’expert a pu le confirmer. Elle soutient que Mme [K] n’a contesté l’exécution de ces travaux que lorsque la facture lui a été présentée, alors qu’elle était à l’origine de ces travaux.

Mme [K] soutient, au contraire, en appel comme elle l’a fait en première instance, n’avoir jamais donné son accord à ces travaux. Elle fait valoir que le pignon du mur de sa maison côté cour était recouvert d’ardoises d’Angers posées en 1984 ainsi qu’elle en justifie et que c’est la SCI Edilor qui a souhaité combler la surface entre sa maison et la maison construite plus basse, en déposant les ardoises en place pour les remplacer par des ardoises artificielles côté cour et des ardoises d’Espagne côté rue. Elle souligne que les ardoises déposées ne lui ont même pas été restituées.

Comme l’a justement relevé le premier juge, la SCI Edilor ne rapporte nullement la preuve de l’accord de Mme [K] pour le remplacement des ardoises et l’essentage sur le mur pignon. Ainsi, alors qu’elle lui a présenté la facture de ces travaux en paiement, elle ne justifie pas d’un devis correspondant, signé par Mme [K], avant toute exécution. Or, il est pour le moins curieux, si ces travaux ont été effectués avec l’accord de Mme [K], comme en atteste l’architecte de la SCI Edilor, M. [E], que l’appelante ne puisse établir que cet accord a été donné à hauteur du montant des travaux qu’elle a exécutés et dont elle a réclamé le paiement . Il apparaît au contraire, comme cela résulte du courrier de Mme [K] en date du 8 octobre 2018 dans lequel elle se plaint de ce que le remplacement des ardoises a été fait sans son accord, que la SCI Edilor n’a pas valablement recueilli l’accord de sa voisine sur les travaux, ni sur leur importance ni sur leur montant.

L’expert a néanmoins retenu que seul le remplacement des ardoises côté cour par des ardoises artificielles pouvait être considéré comme un préjudice pour Mme [K], retenant que l’essentage côté rue était bien exécuté, qu’il était impossible de trouver des ardoises d'[Localité 7] désormais et que les ardoises d’Espagne posées étaient de qualité équivalente. Il en a chiffré la réparation à la somme de 2 157,42 euros TTC. Il a estimé que les ardoises artificielles ne répondaient pas à l’état antérieur de l’immeuble.

Mme [K] demande à ce que cette somme retenue par le tribunal soit actualisée à la somme de 2 811,82 euros TTC. Puis faisant valoir que le remplacement des ardoises a été fait sans son accord et qu’il importe peu que les travaux côté rue soient bien exécutés, elle demande à ce que les ardoises d’Espagne soient également déposées pour que l’ensemble de l’essentage soit repris en ardoises d'[Localité 7] afin d’assurer une harmonie esthétique, précisant que la société [M] en possède dans ses stocks. Elle sollicite en conséquence, outre la somme de 2 811,82 euros TTC, la dépose des ardoises d’Espagne et la remise du mur dans son état antérieur par la SCI Edilor sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il est établi que la SCI Edilor a procédé au remplacement des ardoises d’Angers posées sur le mur par des ardoises d’Espagne et a poursuivi l’essentage du mur, initialement masqué par le mur mitoyen de la construction démolie, côté cour, par la pose d’ardoises artificielles sans avoir, au préalable, recueilli l’accord de Mme [K] sur la nature et l’ampleur des travaux ainsi que sur leur montant. Elle a donc porté atteinte à son droit de propriété.

Dès lors, il importe peu de relever, comme l’a fait le tribunal, que l’expert n’a pas retenu l’essentage en ardoises d’Espagne côté rue comme faisant partie des désordres causés puisque la seule atteinte au droit de propriété justifie l’existence d’un préjudice, peu importe la qualité de l’exécution des travaux. Mme [K] est en droit de prétendre au remplacement de la totalité des ardoises et à la remise en état de son mur côté [Adresse 6] à l’identique, la société [M] ayant établi un devis en 2020 puis un devis actualisé en 2023 avec des ardoises d'[Localité 7] de sorte qu’il peut être conclu que cette entreprise est en mesure de fournir de telles ardoises.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la SCI Edilor condamnée à :

– payer à Mme [K] la somme de 2 811,82 euros pour l’essentage en ardoises d'[Localité 7] en remplacement des ardoises artificielles,

– à déposer les ardoises d’Espagne et à remettre le mur pignon dans son état antérieur côté rue.

Il convient au regard de l’attitude de la SCI Edilor qui n’a pas procédé à l’exécution de la décision déférée au seul motif que celle-ci ne lui a pas été réclamée, d’assortir cette dernière condamnation d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision et ce pendant un délai de trois mois.

– sur la pose de la bande de rive en zinc :

Outre le fait que la SCI Edilor est dans l’incapacité de prouver que la pose de cette bande a été effectuée avec l’accord de Mme [K], il se trouve que ce travail a été mal exécuté. Contrairement à ce que soutient l’appelante, le défaut relevé par M. [J] n’est pas seulement esthétique. L’expert a en effet estimé que la bande posée n’était pas rectiligne et que le raccord entre cette bande de rive et le dispositif d’étanchéité du pied de souche en zinc était discontinu et donc infiltrant.

Mme [K] produit un avis du couvreur, M. [M], confirmant les conclusions de l’expert et préconisant le remplacement de cette bande de rive en zinc. Celui-ci a notamment indiqué que si la pose avait été convenablement effectuée, le recouvrement nécessaire sous l’ardoise était insuffisant et l’absence de pince sous l’ardoise assurant le renvoi de l’eau à l’égout, rendait possible une infiltration de l’eau de pluie entre les deux murs. En réponse aux critiques de la SCI Edilor, Mme [K] fait valoir, à juste titre, que le devis actualisé qu’elle produit mentionne exactement les mêmes prestations que le devis soumis à l’expert, qu’il a retenu pour chiffrer la réparation du désordre.

En réparation de l’atteinte au droit de propriété causé par la pose de la bande de rive, la SCI Edilor sera condamnée au paiement de la somme de 1 186,41 euros TTC.

En appel, Mme [K] demande pour la première fois que cette condamnation soit également assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision de la cour. La SCI Edilor conclut à l’irrecevabilité d’une telle demande qu’elle qualifie de nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile. Elle souligne également que cette demande n’a pas été développée dans les premières conclusions de l’appelante contrairement aux dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Il sera rappelé toutefois qu’il résulte de l’article 566 du même code que les parties sont recevables à ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est de principe que la demande d’astreinte est l’accessoire d’une demande principale. S’agissant d’une demande faite à titre accessoire pour garantir l’exécution de la décision à intervenir, elle n’est pas une prétention au fond soumise à l’obligation de concentration dans les premières écritures. Dès lors, la demande d’astreinte formée pour la première fois en appel par Mme [K] pour l’exécution de la demande en paiement est recevable.

Cependant, elle n’est pas fondée en l’espèce, s’agissant de garantir le paiement d’une somme d’argent. Il sera rappelé que le retard dans le paiement d’une somme d’argent consiste dans l’intérêt au taux légal conformément à l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, Mme [K] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner une astreinte pour garantir le paiement de la somme de 1 186,41 euros TTC.

– sur la pose de bandes de plomb et le raccord entre les deux façades :

L’expert judiciaire a relevé, au titre des désordres consécutifs à la construction entreprise en 2015 par la SCI Edilor, un espace ouvert entre les deux maisons côté rue et l’absence de protection de l’espace existant entre les deux murs pignon côté jardin. Il a indiqué que cet espace ne devait pas rester ouvert car il allait vite devenir le siège de l’installation de petits animaux et d’insectes et que l’eau de pluie pouvait également y pénétrer. Il a indiqué que cet espace devait au minimum être fermé par une bande de zinc ventilée en partie haute et en partie basse et soigneusement calfeutrée en périphérie.

Par un dire de son conseil, la SCI Edilor a fait parvenir à M. [J] le 31 mars 2020 des photographies de travaux de fermeture de cet espace qu’elle venait de réaliser. L’expert a considéré dans la conclusion de son rapport que les travaux avaient été effectués aux frais de la SCI Edilor le 10 mars 2020 suivant la facture produite et les deux photographies présentées à l’appui de cette facture.

Mme [K] fait valoir qu’elle n’a pas été consultée par la SCI Edilor sur la pose de bande de plomb côté rue et côté cour qui repose d’ailleurs en partie sur sa maison et qu’elle aurait accepté la pose de zing ourlé ou de briques avec un joint de dilatation au ras de sa propriété. Elle prétend que son maçon, M. [Y], lui aurait indiqué que le plomb n’était plus règlementaire ni usité surtout à la verticale car il se déforme et n’est pas étanche. Elle estime également que les grilles de ventilation posées sont inefficaces car elles sont situées côté cour alors que le vent arrive côté rue et qu’elles sont obstruées par des bambous plantés sur le fonds voisin. Elle dit avoir constaté des problème d’humidité du fait de cette mauvaise ventilation et que l’eau ruisselle sur le carrelage de sa salle de bain occasionnant notamment des moisissures.

Mme [K] considère donc que ces travaux entrepris, sans son accord et non constatés sur site par l’expert puisque réalisés après la réunion d’expertise du 15 octobre 2019, constituent une atteinte à son droit de propriété. Elle sollicite donc la dépose des bandes de plomb sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et la condamnation de la SCI Edilor à la somme de 2 698,30 euros au titre des travaux de fermeture de cet espace.

La SCI Edilor s’oppose à ces demandes et souligne que l’expert n’a constaté aucun désordre ni malfaçons au regard des travaux réalisés. Elle considère que Mme [K] fait preuve d’une certaine mauvaise foi à maintenir ses demandes de première instance alors que celles-ci se révèlent sans objet.

Si l’expert a préconisé la pose d’une bande de zinc ventilée pour fermer l’espace entre les deux maisons, il n’en demeure pas moins qu’il a estimé l’habillage en plomb et la pose de grille d’aération coté rue et côté cour, effectué à la demande de la SCI Edilor par la société Delestre [Z] suffisants à réparer le désordre relevé lors de la réunion du 15 octobre 2019.

Les éléments produits par Mme [K] pour attester des aérations inefficaces ne permettent pas de rattacher les désordres invoqués dans la salle de bain ou sa cage d’escalier aux travaux de fermeture de l’espace entre les deux maisons. La photographie produite ne démontre pas que les grilles d’aération soient obstruées par les bambous plantés sur le fonds voisin. Il n’est donc pas établi que les travaux effectués soient inefficaces. Il sera en outre constaté que les devis produits par Mme [K] pour le remplacement des bandes de plomb par des bandes de zinc ne mentionnent nullement la pose de grilles d’aération.

Il convient donc de considérer que les travaux effectués par la SCI Edilor ont mis fin au trouble anormal de voisinage constitué par l’espace laissé entre les deux façades d’immeubles, l’atteinte au droit de la propriété invoqué par Mme [K] ne concernant que la pose de bandes en plomb sans son accord et non les travaux initiaux de 2015.

En conséquence, le jugement sera confirmé pour avoir rejeté les demandes de Mme [K] au titre de la dépose et du remplacement des bandes de plomb posées en façade pour la fermeture de l’espace entre les deux constructions ainsi qu’au titre des frais de raccord des façades.

Il sera constaté que les travaux de reprise de la gouttière trop courte effectués par la SCI Edilor ne donnent lieu à aucune demande en appel de Mme [K].

– sur l’application de l’indice du coût de la construction publié par la fédération française du bâtiment :

Le jugement sera également confirmé pour avoir rejeté l’application de cet indice, Mme [K] ne justifiant pas, en appel, l’application d’un indicateur statistique trimestriel publié par la fédération française du bâtiment, différent de celui établi par l’Insee, à des condamnations visant à réparer les préjudices qu’elle a subis en raison des troubles anormaux du voisinage et des atteintes à son droit de propriété.

Sur la servitude de tour d’échelle :

La SCI Edilor conteste avoir refusé d’accorder à Mme [K] l’autorisation de passer par son fonds pour procéder à la réfection des enduits de souche de sa cheminée, soulignant que cette autorisation n’a jamais été demandée depuis le début de la procédure. Elle reproche au premier juge d’avoir accordé une telle servitude sans limite de durée relative à l’intervention du professionnel qui sera chargé par Mme [K] de ces travaux et surtout de l’avoir assorti d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date prévue de début des travaux. Alors que le tribunal a justifié cette astreinte par un refus qu’elle aurait opposé par mail à Mme [K], elle fait valoir qu’il est faux d’indiquer qu’elle ait interdit cette servitude si celle-ci avait été nécessaire et qu’une telle servitude ne peut être accordée que si elle est nécessaire.

Il convient de rappeler que l’exercice d’un tour d’échelle ne constitue pas une servitude de passage légale qui découlerait de la configuration des lieux mais un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante. Il s’inscrit dans les relations de bon voisinage. Il peut être établi amiablement à titre de tolérance ou par une servitude conventionnelle ou à défaut d’accord judiciairement. Dans ce cas, il convient de vérifier la nécessité des travaux à réaliser, leur impossibilité à les faire exécuter à partir du fonds propriétaire ou au prix d’un coût plus onéreux et l’absence de tout préjudice excessif ou disproportionné pour le fonds voisin sauf à indemniser les éventuels dommages.

Il résulte du rapport d’expertise que les travaux de reprise de l’enduit de la souche de cheminée de Mme [K] doivent être entrepris pour assurer une bonne étanchéité de celle-ci, et qu’ils nécessitent une intervention des entreprises à partir de la toiture de la maison de la SCI Edilor.

Contrairement à ce qu’elle soutient, la SCI Edilor a, en février 2019, émis l’hypothèse que tels travaux pouvaient être réalisés à partir du toit de Mme [K] et exposé qu’une précédente autorisation de sa part à la mise en place d’un échaffaudage sur son toit pour mener à bien ces travaux d’enduit avait abouti à ce que l’enduit mal réalisé tombe dans sa gouttière sans que Mme [K] ne procède à l’enlèvement des débris.

Ce courrier montre que la SCI Edilor était très réticente à accorder cette autorisation. M. [Y], l’artisan mandaté pour effectuer cet enduit par Mme [K], atteste, le 12 novembre 2018, de son côté qu’il s’est vu refuser l’accès au toit de la maison appartenant à la SCI Edilor par son gérant, M.[I] au prétexte d’un conflit avec sa voisine. Il y a donc bien eu refus de la SCI Edilor à autoriser cet accès pour les travaux d’enduit à Mme [K].

Dès lors, s’il convient de confirmer dans son principe le bénéfice de tour d’échelle octroyé par le tribunal, il y a lieu de le préciser pour le cantonner aux travaux strictement nécessaires. Ainsi, il convient d’autoriser Mme [K] et tout artisan qu’elle aura mandaté à cet effet, à accéder, pendant la durée des travaux d’enduit de la souche de sa cheminée de sa maison située [Adresse 3] à [Localité 6],et uniquement pour la durée de ceux-ci, au fonds voisin situé au [Adresse 7], notamment au toit de la maison.

C’est à tort par contre que le tribunal a dit que Mme [K] bénéficierait d’une servitude de tour d’échelle sans aucune limitation de durée. La cour note que l’expert a fixé la durée de ces travaux à une semaine pour deux employés. Le devis produit ne précise pas le nombre d’employés qui seront affectés à cette tâche par l’entreprise de maçonnerie. Cette autorisation ne pourra donc excéder quatre semaines.

En revanche, ces travaux ont été laissés à la charge de Mme [K] par l’expert, compte tenu de l’état de délabrement de l’enduit avant tout travaux de construction entrepris par la SCI Edilor.

Mme [K] réclame toutefois en appel le paiement de la somme de 715 euros HT pour la pose d’un nouvel échafaudage dont elle soutient qu’elle aurait pu être évitée si M. [Y] avait pu accéder au toit à partir de l’échafaudage déjà mis en place pour les travaux de façade en 2018. Le premier juge a rejeté cette demande au motif que, dans son attestation, M. [Y] indiquait qu’il avait dû enlever son échaufaudage sans préciser que celui-ci aurait pu servir aux travaux de réfection de cheminée. Mais il découle de la configuration des lieux que l’échaufaudage posé pour permettre les travaux en façade de la maison de Mme [K] permettait nécessairement d’accéder à son toit et au toit de la maison voisine pour mener à bien la réfection de l’enduit de la souche de cheminée. Dès lors, le jugement sera infirmé et la SCI Edilor condamnée au paiement de la somme de 786,50 euros TTC au titre de la pose d’un nouvel échafaudage.

Les relations difficiles entre les parties nécessitent d’ass

[…texte tronqué, 4568 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]