Cour d’appel, Chambre 1-2, 22 octobre 2026, RG n° 25/14810

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 OCTOBRE 2026

N° 2026/564

Rôle N° RG 25/14810 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPN2Q

S.A.S. COMMERCES

DE LA REPUBLIQUE

C/

S.A.S. [Adresse 1]

S.A.S. TOIT & MOI

intervenant volontaire

S.A.S. FONCIERE PRADO REPUBLIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Juliette HUA

Me Grégory MANENTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 12 décembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01472

APPELANTE

S.A.S. COMMERCES DE LA REPUBLIQUE,

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 504.961.673

dont le siège social sis [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Juliette HUA, Cabinet OLLIER & Associés,

avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

S.A.S. [Adresse 1],

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 953.853.538

dont le siège social sis [Adresse 3]

représentée par Me Grégory MANENTI, SELARL MANENTI & CO,

avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. TOIT & MOI,

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 815.361.050

dont le siège social sis [Adresse 4]

représentée par Me Grégory MANENTI de la SELARL MANENTI & CO,

avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIERE PRADO REPUBLIQUE

VENANT AUX DROITS de la S.A.S. COMMERCES DE LA REPUBLIQUE

immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 994.665.172

dont le siège social sis [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me Juliette HUA, Cabinet OLLIER & Associés,

avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 1er mars 2023, la société par actions simplifiées (SAS) Commerces de la République a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 6] un local commercial sis [Adresse 7] à [Localité 5],

moyennant un loyer annuel comportant une partie fixe, hors taxes et hors charges, de 40 000 euros, réduite à 24 000 euros au cours des deux premières années du contrat, et une partie variable proportionnelle au chiffre d’affaires au-delà de 660 000 euros. Une franchise de loyer devait s’appliquer au cours des quatre premiers mois du contrat.

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Toit & Moi s’est portée caution des engagements de la société [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la société Commerces de la République a fait délivrer à la société [Adresse 6] un commandement de payer la somme de 49 445,12 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 9 avril 2025, la société Commerces de la République a fait assigner les sociétés [Adresse 6] et Toit & Moi, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail par application de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société preneuse et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision au titre de la dette locative, une indemnité d’occupation, une indemnité mensuelle équivalente à deux fois le loyer principal augmenté des accessoires durant 12 mois, l’application d’un taux d’intérêt légal majoré, outre la conservation du dépôt de garantie et le paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties ;

– dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé les entiers dépens à la charge de la société Commerces de la République ;

– rejeté toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

– rappelé que la décision était, de plein droit, exécutoire par provision.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– les demandes des parties se heurtaient à des contestations sérieuses ;

– il appartenait au juge du fond de déterminer si la société Les Toits du Centre subissait un préjudice de jouissance en la privant de l’exploitation d’une partie des locaux donnés à bail et d’analyser les dispositions du contrat de bail relatives aux travaux du preneur.

Par déclaration transmise le 22 décembre 2025, la société Commerces de la République a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 24 août 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Commerces de la République et la société par actions simplifiée (SAS) Foncière Prado République, intervenant volontairement, demandent à la cour de :

– déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Foncière Prado République ;

– donner acte à la société Foncière Prado République de ce qu’elle vient aux droits de la société

Commerces de la République en sa qualité de bailleur, à compter du 22 avril 2026, s’agissant du bail commercial liant les parties portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 1] ;

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée à l’exclusion du rejet des demandes de la société Les Toits du Centre ;

– confirmer les dispositions de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la société Les Toits du Centre de toutes demandes à titre reconventionnel ;

Et statuant à nouveau de :

– débouter les sociétés [Adresse 6] et Toit & Moi de toutes leurs demandes reconventionnelles au regard des contestations sérieuses qui font obstacle aux moyens soulevés ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2025 ;

– ordonner la libération des locaux commerciaux par la société [Adresse 6] et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;

– ordonner l’expulsion de la société Les Toits du Centre et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du local commercial ;

– ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

– assortir l’obligation de quitter les locaux exploités par la société [Adresse 6], obligation assortie d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à la charge de la société Les Toits du Centre, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs ;

– condamner solidairement par provision les sociétés Les Toits du Centre et Toit & Moi au paiement :

– d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à deux fois le loyer hors taxes mensuel augmenté de tous accessoires due pour la période du 12 mars 2025, date de résiliation du bail ;

– de la somme de 145 576,87 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juillet 2027 ’ à régler au prorata au profit des sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République au regard de la cession intervenue le 22 avril 2026 ;

– d’une indemnité mensuelle, au-delà de la restitution des locaux, équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous accessoires durant 12 mois, au profit de la seule société Foncière Prado République ;

– assortir toutes les condamnations à la charge du locataire d’un intérêt légal majoré de 300 points à compter de la date de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ;

– dire et juger que le montant du dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse, conformément aux dispositions du bail ;

– condamner solidairement les sociétés [Adresse 6] et Toit & Moi au paiement de :

– la somme de 5 000 euros au profit de la société Commerces de la République ;

– la somme de 2 000 euros au profit de la société Foncière Prado République sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits et la saisie conservatoire.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République exposent, notamment, que :

– par acte authentique en date du 22 avril 2026, la société Foncière Prado République a acquis l’immeuble dans lequel sont situés les locaux commerciaux occupés par la société [Adresse 6] ;

– la société Foncière Prado République se substitue de plein droit à la société Commerces de la République pour l’avenir et ainsi le paiement de l’indemnité d’occupation due postérieurement au 22 avril 2026, la poursuite des mesures de résiliation et d’expulsion mais pas le recouvrement de la créance locative née antérieurement à la cession ;

– cette société dispose donc d’un intérêt à intervenir volontairement à la présente instance ;

– la société Les Toits du Centre ne règle plus les loyers depuis le mois de mars 2023 ;

– en l’absence de régularisation de la dette suite à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié ;

– la société Toit & Moi s’étant engagée inconditionnellement et irrévocablement en qualité de garant et caution personnelle, solidaire et indivisible des obligations de la société Les Toits du Centre, elle pourra être appelée à garantir le paiement de l’arriéré locatif ;

– en application du contrat de bail, le dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse à titre d’indemnité en réparation du préjudice subi résultant de la résiliation à intervenir ;

– le contrat de bail prévoit aussi le versement d’une indemnité mensuelle au-delà de la restitution des locaux équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous accessoires, durant 12 mois ainsi que l’application d’un intérêt légal majoré de 300 points ;

– les désordres invoqués par le preneur ne font nullement obstacle à l’exploitation du local commercial ;

– les mesures d’expertise ont confirmé que les désordres étaient minimes et ne faisaient pas obstacle à l’exploitation des locaux ;

– la bailleresse n’est pas responsable du retard de communication du numéro de point de livraison d’électricité ;

– la société preneuse a bénéficié d’une franchise de loyer au cours des quatre mois de retard ;

– cette dernière ne justifie pas n’avoir pu réaliser les travaux pendant cette période de quatre mois ;

– la présence d’un tag sur la vitrine et la façade n’est pas de nature à empêcher l’exploitation totale des locaux ;

– les infiltrations ne permettent pas de s’affranchir du paiement du loyer sauf à empêcher totalement l’exploitation ;

– la société bailleresse n’a pas été destinataire d’un constat de dégât des eaux ;

– elle a fait réaliser des travaux de reprise de l’étanchéité en R+1 ;

– la société preneuse ne justifie pas de la persistance des infiltrations après travaux ;

– le contrat de bail est exécuté et le commandement de payer a été délivré de bonne foi ;

– la société preneuse ne démontre aucune faute du bailleur justifiant l’absence de paiement total du loyer ;

– la société preneuse n’a jamais remis au bailleur les documents relatifs aux travaux de nature à permettre une prise en charge par ce dernier ;

– aucune demande d’autorisation pour la réalisation des travaux n’a été obtenue ;

– la société bailleresse n’a commis aucune faute justifiant l’octroi d’une provision au profit de la société preneuse ;

– les désordres affectant les caves ont pris fin avec la réalisation de travaux.

Par conclusions transmises le 23 juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés Les Toits du Centre et Toits & Toi demandent à la cour de :

* à titre principal :

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

* à titre subsidiaire, à défaut de confirmation de la décision attaquée :

– statuer à nouveau sur l’entier litige dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel ;

Et par voie de conséquence,

– juger n’y avoir lieu à référé ;

– juger que la société Commerces de la République a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles ès qualité de bailleur ;

– juger que la société Les Toits du Centre est bien fondée à faire valoir son exception d’inexécution ;

– débouter la société Commerces de la République de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

– condamner la société Commerces de la République à payer à titre provisionnel à la société Les Toits du Centre :

– la somme de 48 000 euros TTC par application de l’article 6 du contrat de bail commercial liant les parties ;

– la somme de 60 000 euros à valoir sur la réparation des préjudices subis causés par les manquements aux obligations contractuelles et de délivrance conforme de la société bailleresse ;

– la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi causé par la saisie-conservatoire abusivement pratiquée par la société bailleresse ;

* subsidiairement,

– juger que le décompte produit par la société Commerces de la République fait état de sommes non dues par la société Les Toits du Centre, au regard, notamment, des manquements commis par le bailleur et des stipulations contractuelles liant les parties ;

– juger que le loyer liant les parties ne saurait, en l’état, excéder la somme de 2 400 euros TTC par mois, et ce pour une durée de deux ans à compter de la date de jouissance paisible des locaux ;

– en conséquence, ordonner la réduction des sommes éventuellement dues par la société [Adresse 6] ;

– si le Tribunal entendait entrer en voie de condamnation réciproque entre les parties, ordonner la compensation de toutes sommes dues entre les parties par l’effet de la décision à intervenir ;

– surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire en cours ;

*en tout état de cause :

– débouter la société Commerces de la République des demandes dirigées à l’encontre de la société Toit & Moi ;

– condamner la société Commerces de la République à payer à la société [Adresse 6] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les sociétés Les Toits du Centre et Toit & Moi font, notamment, valoir que :

– une mesure d’expertise judiciaire ayant pour objet d’apprécier la délivrance conforme du local et de manière plus générale les manquements imputables au bailleur est actuellement en cours ;

– la société Commerce de la République a parallèlement engagé une action au fond ayant le même objet que l’instance en appel ;

– suite à la vente des locaux à la société Foncière Prado République, la société Commerces de la République ne peut plus solliciter la résiliation du contrat de bail ;

– la nécessité d’un débat au fond est impérative en raison de la mesure d’expertise judiciaire en cours et de l’instance en résiliation engagée au fond par la société bailleresse ;

– cette affaire ne relève pas d’un simple débat entre un bailleur et un preneur mais s’inscrit dans une problématique socio-économique d’ensemble concernant les locaux de la [Adresse 8] à [Localité 1] ;

– la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme en ce que :

– elle ne lui a pas communiqué le bon numéro de point de livraison lui empêchant l’accès à l’électricité pendant les quatre premiers mois ;

– la façade et la vitrine comportaient des tags ;

– le problème des infiltrations provenant du réseau d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble situé au [Adresse 9] n’était pas résolu malgré la réalisation de travaux ;

– le sous-sol est affecté de désordres qualifiés de graves ou très graves par la société Excel Structure, bureau d’études, nécessitant des travaux structurels de renforcement ;

– une partie des locaux loués situés en sous-sol pourrait ne pas relever de la propriété ou des droits de la société bailleresse de sorte que l’assiette du bail est erronée ;

– la société bailleresse a manqué à son obligation de remboursement partiel des travaux du preneur prévue au contrat de bail ;

– elle est redevable de la somme de 48 000 euros au titre de sa participation aux travaux comme le prévoit le contrat de bail ;

– le contrat de bail n’a pas été exécuté de bonne foi puisque :

– une commission d’agent de 6 000 euros lui a été demandée sans que la société bailleresse ou ses intermédiaires ne l’aient évoqué ;

– la société bailleresse a déclaré lors de l’accrédit du 5 mars 2026, au cours des opérations d’expertise judiciaire, qu’une partie du sous-sol ne lui appartenait pas alors qu’aucune délimitation n’est visible ;

– celle-ci a fait preuve de passivité face aux nombreuses sollicitations formulées pour remédier aux différents désordres ;

– elle nie avoir reçu les documents devant être transmis au soutien de la demande de participation financière aux travaux prévue par le contrat de bail ;

– le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, notamment, eu égard au décompte discutable de la créance invoquée ;

– en raison des différents manquements de la société bailleresse, la société preneuse est bien fondée à lui opposer une exception d’inexécution ;

– la société preneuse subit plusieurs préjudices au titre des manquements aux obligations contractuelles et de délivrance conforme à savoir :

– un préjudice de 48 000 euros au titre de l’absence de participation financière aux travaux d’aménagement ;

– un préjudice de 6 000 euros au titre des pénalités appliquées par son franchiseur suite au retard dans la réalisation des travaux dû à l’absence de communication du numéro correct du point de livraison ;

– un préjudice suite au manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme générant des frais de travaux de reprise pour un montant de 6 125 euros, des préjudices économiques (perte d’exploitation) à hauteur de 30 000 euros, la réalisation d’une étude par un BET des sous-sols d’un montant de 2 160 euros ainsi que l’engagement à perte d’une somme de 29 500 euros pour réaliser des études préparatoires d’aménagement des sous-sols ;

– la société preneuse subit aussi un préjudice en lien avec la saisie conservatoire abusivement pratiquée par la société bailleresse qui peut être évalué à la somme de 30 000 euros ;

– le décompte figurant dans le commandement de payer est erroné ;

– aucun loyer n’est dû pour la période de mars 2023 à février 2024 puisque la franchise contractuelle de loyer de quatre mois doit s’appliquer à compter du 1er août 2023, date à laquelle elle a pu avoir accès à l’électricité, et une compensation doit s’opérer entre les loyers et l’indemnité de 6 000 euros qu’elle doit à son franchiseur en raison de l’absence d’ouverture de l’agence, indemnité devant être prise en charge par la société bailleresse à hauteur de 2 000 euros de décembre à février 2024 ;

– l’indexation du loyer doit être appliquée après deux années de jouissance paisible ;

– le montant du loyer est excessif ;

– la société [Adresse 6] dispose d’une créance supérieure à celle de la société bailleresse de sorte qu’une compensation doit être ordonnée ;

– la juridiction des référés doit surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la mesure d’expertise judiciaire.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er septembre 2026.

Par conclusions transmises le 1er septembre 2026, postérieurement à l’ordonnance de clôture, les sociétés Les Toits du Centre et Toit & Toi actualisent leurs prétentions eu égard à l’intervention volontaire de la société Foncière Prado République. Elles demandent à la cour de :

* à titre principal :

– ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 1er septembre 2026 et admettre aux débats ses écritures ainsi que la pièce 44 (arrêt Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 décembre 2022) ;

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

* à titre subsidiaire, à défaut de confirmation de la décision attaquée :

– statuer à nouveau sur l’entier litige dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel ;

Et par voie de conséquence,

– juger n’y avoir lieu à référé ;

– juger que les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République ont gravement manqué à leurs obligations légales et contractuelles ès qualité de bailleur ;

– juger que la société [Adresse 6] est bien fondée à faire valoir son exception d’inexécution ;

– débouter les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

– condamner solidairement les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 6] :

– la somme de 48 000 euros TTC par application de l’article 6 du contrat de bail commercial liant les parties ;

– la somme de 60 000 euros à valoir sur la réparation des préjudices subis causés par les manquements aux obligations contractuelles et de délivrance conforme des les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République ;

– la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi causé par la saisie-conservatoire abusivement pratiquée par la société Commerces de la République ;

* subsidiairement :

– juger que les décomptes produits par les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République font état de sommes non dues par la société [Adresse 6], au regard, notamment, des manquements commis par le bailleur et des stipulations contractuelles liant les parties ;

– juger que le loyer liant les parties ne saurait, en l’état, excéder la somme de 2 400 euros TTC par mois, et ce pour une durée de deux ans à compter de la date de jouissance paisible des locaux ;

– en conséquence, ordonner la réduction des sommes éventuellement dues par la société Les Toits du Centre ;

– si le Tribunal entendait entrer en voie de condamnation réciproque entre les parties, ordonner la compensation de toutes sommes dues entre les parties par l’effet de la décision à intervenir ;

– surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire en cours ;

* en tout état de cause :

– débouter les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la société Toit & Moi ;

– condamner les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République à payer à la société [Adresse 6] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose : l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, le 1er septembre 2026, postérieurement à la notification de l’ordonnance de clôture, par les sociétés [Adresse 6] et Toit & Moi.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

– Sur l’intervention volontaire de la société Foncière Prado République :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

En vertu de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont pas été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figure en une autre qualité.

En l’espèce, suivant acte authentique en date du 22 avril 2026, la société Foncière Prado République a acquis auprès de la société Les Commerces de la République les locaux loués par la société Les Toits du Centre.

Elle vient donc aux droits de la société Les Commerces de la République et a donc un intérêt à agir et intervenir volontairement à cette instance.

Dès lors, son intervention volontaire en cause d’appel doit être déclarée recevable.

– Sur le constat de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Suivant l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement.

Un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne permet pas de faire constater, en référé, l’acquisition de la clause résolutoire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule qu’à défaut de paiement à son échéance contractuelle exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer (…) ou de toute somme due en vertu du bail (…) et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit nécessaire de faire une demande en justice, et ce, sans préjudice de toutes sommes, dépenses, dommages et intérêts, travaux de quelque nature et montant que ce soit que le bailleur pourrait réclamer au preneur.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la société Commerces de la République a fait délivrer à la société [Adresse 6] un commandement de payer la somme de 49 445,12 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, la société preneuse n’a pas soldé sa dette locative.

Si les sociétés intimées ne contestent pas l’absence de paiement, elles invoquent des manquements de la société bailleresse afin de caractériser une exception d’inexécution mais aussi la mauvaise foi de celle-ci lors de la délivrance du commandement de payer et ainsi des contestations sérieuses.

Au titre des manquements, les sociétés Les Toits du Centre et Toits & Toi font, tout d’abord, valoir une absence de communication du bon numéro de PDL, empêchant l’accès à l’électricité pendant les premiers mois de la prise d’effet du contrat de bail.

La cour relève, à la lecture du courrier daté du 27 septembre 2023 émanant de la société IREAS, représentant manifestement la société Commerces de la République, que cette erreur n’est nullement contestable ni contestée. En effet, ce courrier précise que l’état des lieux communiqué à la société preneuse le 30 mai 2023, suite à sa demande du 24 mai, comporte le numéro de PDL mais qu’étant erroné, M. [S] l’a communiqué verbalement.

Il est donc établi, avec l’évidence requise en référé, que la société bailleresse a transmis un numéro de PDL inexact et que la société preneuse n’a disposé du numéro correct que plusieurs mois après la prise d’effet du contrat de bail de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de réaliser les démarches nécessaires pour disposer d’une alimentation en électricité dans les locaux loués.

Certes, la société Les Toits du Centre a l’obligation, en application des dispositions de l’article 10.2.1 du contrat de bail, de souscrire les abonnements nécessaires à son activité, payer les échéances de ses consommations ainsi que la location des compteurs de façon à ce que la bailleresse ne soit jamais inquiétée à ce sujet mais une telle obligation ne peut être mise en oeuvre qu’avec la connaissance du numéro exact du PDL.

Or, sans raccordement à l’électricité, les lieux loués étaient inexploitables s’agissant de locaux dans un état brut, ce qui pose difficulté au regard de l’obligation de délivrance incombant à la bailleresse mais aussi de la franchise de loyer accordée durant les quatre premiers mois suivant la prise d’effet du contrat de bail, en vertu des dispositions de l’article 5.3 dudit contrat, le numéro exact du PDL ayant été transmis après, a minima, trois mois d’application de la franchise.

Par ailleurs, les sociétés Les Toits du Centre et Toits & Toi se réfèrent à un rapport d’expertise réalisé par le bureau d’études de structure Excel Structure Ingénierie pour démonter que le sous-sol inclus dans l’assiette du contrat de bail, même s’il est précisé à titre gratuit, présente des désordres conséquents. Effectivement, ces locaux qui n’ont pu être visités lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, nécessitent, suivant ce rapport daté du 27 juin 2025, des travaux urgents de mise en sécurité afin, notamment de maintenir l’intégrité structurelle du bâtiment, en raison du décollement des enduits, de la corrosion actives des poutrelles métalliques et de l’altération des voûtes en briques.

D’ailleurs, la société Commerces de la République a fait procéder à la pose d’étaies en août 2025 et a réalisé des travaux de reprise en septembre 2025, suivant les mentions figurant sur le compte rendu de la première réunion d’expertise du 5 mars 2026.

En outre, au cours de cette réunion, suivant le dire à expert transmis par le conseil de la société preneuse, le représentant de la société bailleresse a indiqué qu’une partie du sous-sol ne lui appartenait pas. Ce fait n’est nullement contesté, au cours des débats, par les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République. Or, au vu du plan du sous-sol figurant dans le rapport du bureau d’études de structure précité, le sous-sol n’est accessible que par une trappe installée dans les locaux loués au rez-de-chaussée par la société Les Toits du Centre et aucune délimitation n’est visible pour déterminer la zone dont la société bailleresse est propriétaire.

Ainsi, la société [Adresse 10], bailleresse initiale, a mis à disposition de la société preneuse un sous-sol affecté de désordres de nature structurelle qui ne peuvent, eu égard à leur ampleur, être apparus postérieurement à la prise à bail et sans préciser l’assiette exacte du contrat sur cette zone alors qu’elle n’est pas propriétaire de l’intégralité des lieux accessibles uniquement par le local du rez-de-chaussée, ce qui pose difficulté au regard tant de l’assiette du contrat de bail que l’obligation de délivrance conforme.

De plus, la cour relève que le commandement de payer a été délivré le 12 février 2025 en visant une dette locative de 49 445,12 euros. Or, à cette date, d’une part, la société Les Toits du Centre avait déjà sollicité l’application de l’article 6 du contrat de bail aux termes duquel la société Commerces de la République s’était engagée à participer financièrement à la réalisation de travaux d’aménagement intérieur à hauteur de 40 000 euros hors taxes, ce qui correspond à 48 000 euros TTC. Elle avait aussi transmis, par courrier officiel de son avocat du 23 avril 2024, les factures et un procès-verbal de réception, exigées par le contrat de bail.

D’autre part, le dit contrat a prévu une franchise de loyer durant 4 mois qui a été sans objet, a minima, pendant trois mois, en l’absence de communication d’un numéro de PDL correct, et cette problématique a été soulevée par la société preneuse avec une demande de report, notamment dans un courrier officiel du 10 novembre 2023.

Ainsi, lors de la délivrance du commandement de payer, l’indemnité au titre des travaux d’aménagement et le report de la franchise de loyer postérieurement à l’obtention du numéro de PDL exact étaient susceptibles d’affecter le montant de la dette locative et par compensation, de la solder.

La délivrance d’un numéro de PDL erroné, rectifié alors qu’a minima trois mois de franchise sur quatre avaient déjà été appliqués, l’incidence sur la possibilité de jouïr des locaux, la mise à disposition d’un sous-sol comportant des désordres structurels, accessible uniquement par une trappe du local loué en rez-de-chaussée alors que l’intégralité de cette zone n’est pas la propriété de la société bailleresse et la délivrance d’un commandement de payer pour un montant pouvant être intégralement soldé par compensation avec l’indemnité contractuelle pour les aménagements intérieurs et le report de la franchise permettent de caractériser des contestations sérieuses en lien avec la mauvaise foi de la société bailleresse dans l’exécution du contrat de bail mais aussi lors de la délivrance du commandement de payer.

Sans qu’il soit besoin d’analyser les autres manquements de la société Commerces de la République invoqués par la société [Adresse 6], de telles contestations font obstacle au constat de la résiliation du contrat de bail.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de la société Les Toits du Centre et subséquemment, la condamnation des sociétés [Adresse 6] et Toit & Moi au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et la demande de conservation du montant du dépôt de garantie.

– Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

1 ) Sur les provisions sollicitées par les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République :

Ces sociétés sollicitent une provision au titre de l’indemnité d’occupation, des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle contractuelle.

Comme indiqué précédemment, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de l’indemnité d’occupation en l’absence de résiliation du contrat de bail, ce qui exclut aussi l’application de l’indemnité mensuelle contractuelle.

En effet, l’indemnité visée par les sociétés bailleresses est prévue par l’article 23.3 du contrat de bail en cas de résiliation du contrat de bail aux torts du preneur.

L’obligation au paiement de cette indemnité étant sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé.

S’agissant de la dette de loyers et charges, s’il est indéniable au vu des décomptes produits que la société Les Toits du Centre ne procède à aucun paiement régulier, force est de relever qu’eu égard à la problématique du sous-sol précédemment développée, le montant des loyers et charges impayés est sérieusement contestable. Même si le contrat de bail stipule que le sous-sol est mis à disposition à titre gratuit, il n’en demeure pas moins qu’une partie dont les sociétés bailleresses successives ne sont pas propriétaires n’est accessible que par la trappe installée dans le local loué au rez-de-chaussée par la société Les Toits du Centre. Il ne résulte ainsi des débats aucune évidence sur le quantum des loyers et charges dus.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision présentées par la société Commerces de la République.

Il y a aussi lieu de dire n’y avoir lieu à référé à l’égard des demandes de provisions présentées par la société Foncière Prado République, intervenante volontaire en cause d’appel.

2 ) Sur les provisions sollicitées par la société [Adresse 6] :

– Sur la provision au titre de l’article 6 du contrat de bail :

Cette disposition concerne la participation financière des sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République à la réalisation de travaux d’aménagement.

S’il résulte du courrier officiel du conseil de la société Les Toits du Centre en date du 23 avril 2024 que les factures et un procès-verbal de réception ont été transmis à la société Commerces de la République conformément aux exigences de la clause contractuelle, la cour relève que la participation financière de la société bailleresse porte sur les travaux listés dans l’annexe 14 du contrat de bail. Or, cette annexe n’est nullement produite aux débats de sorte qu’il ne peut être vérifié que les factures correspondent effectivement aux travaux listés.

Ainsi, il doit être retenu une contestation sérieuse sur l’obligation des sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République de procéder au versement de l’indemnité prévue aux dispositions de l’article 6 du contrat de bail.

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

– Sur la provision au titre de la réparation des préjudices causés par les manquements aux obligations contractuelles et de délivrance conforme :

La société Les Toits du Centre invoque plusieurs préjudices au soutien de sa demande de provision.

En tout premier lieu, elle soutient qu’en raison de l’absence de transmission du numéro de PDL exact, elle a dû régler une pénalité de 6 000 euros à son franchiseur. Elle verse aux débats afin de justifier cette somme une facture émise par Stéphane Plaza Immobilier d’un montant de 6 000 euros avec l’intitulé selon le protocole transactionnel du 14 mars 2023, indemnité transactionnelle. Une telle facture, en l’absence de production du protocole transactionnel, ne permet pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que l’indemnité est en lien avec la transmission d’un numéro inexact du PDL.

En second lieu, la société intimée invoque des préjudices en lien avec les infiltrations d’eau dans le local et ainsi, la nécessité de procéder à des travaux de reprise, outre une perte d’exploitation en raison des sinistres affectant les locaux du rez-de-chaussée. Toutefois, la cour relève que la mesure d’expertise actuellement en cours a, notamment, pour objet de déterminer l’origine de l’ensemble des désordres affectant les locaux loués et que suivant le compte rendu de la première réunion, les parties divergent quant à l’origine des infiltrations et leur imputation. Aucune des pièces produites aux débats ne permet d’imputer, avec l’évidence requise en référé, les infiltrations à un manquement de la société bailleresse.

En troisième lieu, la société Les Toits du Centre fait état d’un préjudice financier en lien avec la réalisation de l’étude de structure du sous-sol par le BET d’un montant de 2 160 euros et le financement d’une étude préparatoire du sous-sol à hauteur de 29 500 euros. Cependant, elle produit un devis accepté et une facture, sans aucun justificatif du paiement effectif. De plus, la facture de Skyline Sud Conception ne correspond nullement à une étude préparatoire mais à une liste de travaux chiffrés, datée du 8 janvier 2024. Enfin, il doit être constaté que l’étude de structure a été réalisée le 27 juin 2025 soit postérieurement au délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Si la cour a écarté l’application de la clause résolutoire en raison de l’existence de contestations sérieuses devant être tranchées par le juge du fond, il ne peut être retenu, parallèlement, une évidence quant à l’existence du préjudice en lien avec cette facture puisqu’il n’est justifié qu’en cas d’absence de résiliation du contrat.

Ainsi, les demandes de provisions présentées par la société Les Toits du Centre ne relèvent nullement de l’évidence requise en référé et se heurtent à des contestations sérieuses.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par la société Les Toits du Centre.

– Sur la provision au titre du préjudice subi causé par la saisie-conservatoire abusivement pratiquée :

La société Les Toits du Centre fait état d’une saisie-conservatoire pratiquée par la société Commerces de la République qu’elle considère comme étant abusive.

Suivant la capture d’écran du compte bancaire produite aux débats, une saisie conservatoire a été pratiquée pour un montant de 72 276,93 euros et une provision de 8 054,78 euros a été retenue.

Certes, dans le cadre de la présente instance, aucune provision au titre de la dette locative n’a été accordée aux sociétés bailleresses successives mais en raison d’une contestation sérieuse sur le quantum.

Aussi, il ne peut être considéré que la saisie-conservatoire pratiquée présente, manifestement, un caractère abusif et donc qu’elle puisse ouvrir droit à une indemnisation, de manière non sérieusement contestable.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la société Commerces de la République et dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en cause d’appel.

Les sociétés Commerces de la République et Foncière Prado République supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Foncière Prado République ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne les sociétés Commerce de la République et Foncière Prado République aux dépens d’appel.

La greffière Le président