JUGEMENT DU : 01 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00250 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DLKA
AFFAIRE : [J] [I] C/ [H] [W], [L] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [J] [I]
née le 14 Avril 1978 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Stéphanie BOUTARIC, avocat au barreau De l’AVEYRON

DEFENDEURS

M. [H] [W]
né le 19 Juin 1954 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

Mme [L] [O]
née le 03 Septembre 1961 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Bénédicte BOURINET DANNEVILLE, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Octobre 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 01 Octobre 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2013, Madame [J] [I] a donné à bail à Monsieur [H] [W] et Madame [L] [O] épouse [W] (ci-après époux [W]) un bien à usage d’habitation cadastré n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situé au [Adresse 3], à [Localité 3] (12) moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme de 625 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Madame [J] [I] a fait signifier aux locataires un congé pour reprise, pour une délivrance des lieux le 30 novembre 2025, motivé par la volonté loger ses parents au sein du logement loué.
Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026, Madame [J] [I] a fait assigner les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en lui demandant de prononcer la résiliation du bail d’habitation et de prononcer l’expulsion des locataires.

A l’audience du 2 juillet 2026, Madame [J] [I], représentée par son avocat, se référant à son assignation et aux conclusions déposées à l’audience, demande au juge de :

Constater la validité du congé pour reprise délivré aux époux [W] ;
Ordonner l’expulsion des époux [W] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;
Condamner solidairement les époux [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges jusqu’à la libération des lieux, révisable comme loyer, avec intérêts légaux.
Condamner solidairement les époux [W] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
Condamner solidairement les époux [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens ;
A l’appui de ses prétentions, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que le congé pour reprise a été valablement signifié et présente un caractère réel et sérieux. Elle indique vouloir reprendre le logement loué afin de loger ses parents âgés. Elle précise que l’habitation actuelle de ses parents n’est plus adaptée au regard de leur état de santé, nécessitant leur installation dans un logement plain-pied. Elle ajoute que ses parents assurent une activité de chambres d’hôtes dans leur résidence principale située au [Adresse 3] à [Localité 3], et sont aidés par des prestataires extérieurs et des membres de la famille.
Présents à l’audience et représentés par leur avocat, les époux [W], se référant aux conclusions déposées à l’audience, contestent le caractère sérieux et légitime du congé pour reprise délivré par le bailleur. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de Madame [J] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts relatif au préjudice moral lié à l’anxiété de la procédure et de l’éventuelle expulsion, à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils précisent que les parents de Madame [J] [I] sont propriétaires de plusieurs maisons individuelles proposées à la location au sein du village de [Localité 3]. Ils ajoutent que la résidence principale de Monsieur [S] [I] et Madame [V] [I] est également située à [Localité 3], et qu’elle est adaptée à leur état de santé. Ils indiquent qu’elle comporte un vaste rez-de-chaussée et qu’une partie est dédiée à une activité de chambres d’hôtes. Ils contestent l’incapacité physique alléguée de Monsieur [S] [I] et Madame [V] [I] et indiquent que la maison louée par Madame [J] [I] ne correspond pas aux préconisations médicales. Ils mentionnent que cette maison n’est pas plain-pied, et comporte des chambres uniquement à l’étage. Ils ajoutent que les parents de la bailleresse assurent seuls leur activité de location touristique. Ils précisent enfin avoir honoré le paiement des loyers depuis la conclusion du contrat de bail en 2013, et avoir déposé une demande de logement social au début de l’année 2026. Ils mentionnent enfin que Madame [L] [W] présente un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80%.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement juridique :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le motif du congé pour reprise délivré par les bailleurs
L’ article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 prévoit lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise , les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il s’en déduit que désormais, suite aux modifications de la loi résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, la seule mention par le bailleur du motif de la reprise dans le congé ne suffit plus, et qu’il lui incombe, du fait des contestations élevées par la locataire, de démontrer dans la présente instance que cette décision de reprise est réelle, sérieuse, et justifiée par des éléments légitimes. Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière.

En l’espèce, il est constant que les époux [W] ont pris à bail d’habitation le 7 novembre 2013 une maison située au [Adresse 3], à [Localité 3] (12).
Le 27 mai 2025 Madame [J] [I] a fait délivrer, par voie de signification, à ses locataires un congé pour reprise à effet du 30 novembre 2025, afin de pouvoir y loger ses parents.

Le congé a été signifié à étude le 27 mai 2025 pour les locataires.

Si la forme du congé pour reprise est régulière, en revanche sa motivation a été mise en doute par les locataires.

Ils ont en effet indiqué que les raisons médicales justifiant l’installation des parents de Madame [J] [I] au sein de la maison louée ne concordaient pas avec le plan d’habitation du logement. A cet égard, si les certificats médicaux produits par la demanderesse attestent de la nécessité pour ses parents de vivre dans un logement plain-pied « sans avoir à monter et descendre des escaliers », il est également établi par le contrat de bail ainsi que le plan d’habitation que la maison louée par les époux [W] n’est pas une maison plain-pied et comporte l’ensemble de ses chambres au premier étage.

La maison louée par les époux [W] ne permet pas de satisfaire les préconisations médicales alléguées. La demanderesse n’apporte aucune réponse ou pièce justificative quant à cette contradiction.

Il également loisible de rappeler, comme le soulignent les défendeurs, que les parents de Madame [J] [I] habitent au sein du même hameaux. Leur résidence principale est divisée, permettant une activité de chambre d’hôtes à l’étage, vivant sur la partie basse de l’habitation, comme attesté par le descriptif de leur activité locative. Ils assurent eux-mêmes cette activité avec l’aide régulière de leur fille Madame [N] [I], en sus d’une activité de gîtes touristiques à quelques mètres de leur habitation.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de mettre en doute la volonté réelle de reprise du logement. L’habitation louée par les époux [W] ne présente aucune caractéristique spécifique rendant impérieuse l’installation des parents de Madame [J] [I].

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de valider le congé pour reprise signifié aux époux [W] en ce qu’il n’est pas fondé sur des éléments légitimes et sérieux.
Madame [J] [I] doit être déboutée de ses entières demandes.

Sur la demande reconventionnelle des époux [W] :

Les époux [W] sollicitent la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts réparant un préjudice moral lié à l’anxiété créée par la procédure et le risque d’expulsion.
Il est établi que les époux [W] habitent au sein du logement depuis 2013, et que la présente instance les amenés à déposer une demande de logement social au début de l’année 2026. Il est encore important de souligner que Madame [L] [W], âgée de 65 ans, bénéficie d’une allocation adulte handicapée à raison d’un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80 %.

La vulnérabilité inhérente aux défendeurs, particulièrement s’agissant de Madame [L] [W], corroborée par le risque d’expulsion du logement dans lequel ils habitaient depuis plus de dix ans et au sein duquel ils avaient l’ensemble de leurs repères, caractérise l’existence d’un préjudice moral subi par les époux [W].

Dès lors, en application de l’article 1240 du code civil, il convient de condamner Madame [J] [I] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Madame [J] [I], partie succombante, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [J] [I] condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer aux époux [W] la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé pour reprise délivré le 27 mai 2025 par Madame [J] [I] à Monsieur [H] [W] et Madame [L] [O] épouse [W] n’est pas valable ;

DÉBOUTE Madame [J] [I] de ses entières demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [L] [O] épouse [W] la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION