TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2026

N° RG 24/01962 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZSO
Grosse délivrée le 23/10/2026
À
-Me Jean VOISIN
-Me Grégory NICOLAI
-Me Dominique DI COSTANZO

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez Syndic Société IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [X]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. ITHACA, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [H]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [M]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 3], domicilié : chez Madame [F] [M], [Adresse 5]

représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [M]
née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 3], domiciliée : chez Madame [F] [M], [Adresse 5]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [M]
née le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 3], domiciliée : chez Madame [F] [M], [Adresse 6]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [E] épouse [K]
née le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 4] (Algérie), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [Z]
né le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [D]
née le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [P]
née le [Date naissance 9] 1944 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [S] [Q]
né le [Date naissance 10] 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LES CAFES MARSEILLAIS, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Grégory NICOLAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [V], domiciliée : chez AVENIR IMMO, Chez son mandataire AVENIR IMMO [Adresse 8]

représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant règlement du 27 février 1978.

Mme [N] [V] est propriétaire des lots 11, 12 et 22 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SARL Les cafés Marseillais exploite le restaurant [Localité 9] du Café situé au [Adresse 1]. Elle exploite par ailleurs l’établissement [Adresse 9] situé au [Adresse 10] immeuble contiguë au [Adresse 11].

*

Par assignation des 16 et 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H] ont fait attraire la SARL Les cafés marseillais et Mme [N] [V], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
les condamner solidairement :sous astreinte de 200€ par jour de retard à remettre en état la façade du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1] en déposant la peinture et les ardoises apposées, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision, à faire cesser l’exploitation d’une activité de cuisine générant des odeurs, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, à laisser au droit de l’immeuble du [Adresse 1] : un espace d’au moins 1,50 mètres entre la terrasse et l’immeuble, un dégagement en face de la porte de l’immeuble, permettant aux usagers et pompiers l’accès à l’immeuble depuis la voirie, d’une largeur de 1,50 mètres, condamner la société les cafés Marseillais sous astreinte de 1000 € par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir à cesser toute exploitation commerciale, notamment de restauration dans le lot n°12 donné à bail, soit le lot situé au rez-de-chaussée sur le derrière de l’immeuble du [Adresse 1] tel qu’il résulte du règlement de copropriété du 27 février 1978, condamner solidairement les requises à payer une provision de 2500 € à chacun des requérants, condamner solidairement les requises à payer la somme de 800 € à chacun des requérants et les entiers dépens.
Par ordonnance du 21 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une médiation.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord et l’affaire a été rappelée à l’audience de référés.

A l’audience du 11 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H], par l’intermédiaire de leur conseil, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de :
condamner solidairement les défenderesses :sous astreinte de 200€ par jour de retard à remettre en état la façade du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1] en déposant la peinture et les ardoises apposées, à titre subsidiaire, à payer au syndicat des copropriétaire une provision de 5038 euros à valoir sur les travaux de remise en état de la façade sous réserve de réactualisation du devis, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision, à faire cesser l’exploitation d’une activité de cuisine générant des odeurs, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, à laisser au droit de l’immeuble du [Adresse 1] : un espace d’au moins 1,90 mètres entre la terrasse et l’immeuble, un dégagement en face de la porte de l’immeuble, permettant aux usagers et pompiers l’accès à l’immeuble depuis la voirie, d’une largeur de 1,50 mètres, condamner la société les cafés Marseillais sous astreinte de 1000 € par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir à cesser toute exploitation commerciale, notamment de restauration dans le lot n°12 donné à bail, soit le lot situé au rez-de-chaussée sur le derrière de l’immeuble du [Adresse 1] tel qu’il résulte du règlement de copropriété du 27 février 1978, condamner solidairement les requises à payer une provision de 2500 € à chacun des requérants, condamner solidairement les requises à payer la somme de 800 € à chacun des requérants et les entiers dépens.
Ils font valoir que l’exploitation du fonds de commerce de restauration génère de multiples nuisances et infractions caractérisant des troubles manifestement illicites.

Ils considèrent que la société exploitante a modifié la façade de l’immeuble, et que des odeurs de cuisine sont présentes dans les parties communes et privatives de l’immeuble, en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Elle ajoute que l’utilisation du lot 12 n’est pas conforme aux clauses du règlement de copropriété qui n’autorise pas l’exercice d’une activité commerciale.

Elle fait également valoir que l’utilisation de la terrasse par le restaurant nuit à la tranquillité des occupants et à la sécurité de l’immeuble, en infraction au règlement de copropriété.

La SARL Les Cafés Marseillais dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs et demande de :
à titre principal, déclarer irrecevable la demande, à titre subsidiaire, rejeter les demandes, donner acte à la société Les cafés Marseillais de ce qu’elle se déclare disposée à supporter intégralement le coût de réalisation d’un dispositif d’extraction extérieure conforme aux prescriptions techniques et administratives applicables, sous réserve de l’autorisation de la copropriété, à titre plus subsidiaire, dans le cas où la cuisine ou l’activité de restauration se verrait proscrite dans le local du [Adresse 1] sur tout ou partie du local loué par Mme [V] à la SARL, désigner un expert pour évaluer la préjudice locatif et la valeur du fonds de commerce, en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle se fonde sur l’article 750-1 du code de procédure civile considérant que la demande, qui porte sur un trouble anormal de voisinage, est irrecevable faute de tentative de conciliation préalable.
Elle précise en outre que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Elle affirme que la demande de cessation de toute activité commerciale dans le lot 12 est prescrite, plus de cinq années s’étant écoulées entre l’exploitation du local par les précédentes sociétés et l’action en référé. En outre, elle réfute avoir procédé à la réunification des lots 11 et 12 et avoir abattu une cloison et affirme que la demande est également prescrite. Elle ajoute que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter les dispositions contradictoires du règlement de copropriété.

La SARL Les Cafés Marseillais affirme que la façade a été rénovée par La SARL Le Restaurant avant son acquisition et qu’en tout état de cause, elle respecte l’esthétique et l’harmonie visuelle de l’immeuble. Elle observe que le mur est plus propre qu’antérieurement et qu’aucun trouble ne saurait être caractérisé.

Elle expose que les nuisances olfactives ne sont pas rapportées, la production de constats ou pétitions du voisinage ne suffisant pas à établir que les odeurs dépassent les inconvénients normaux du voisinage.

Elle met en exergue l’absence d’habilitation du syndicat des copropriétaires à sanctionner une infraction sur la voie publique, et ajoute se conformer aux distances imposées par les autorisations administratives.
Mme [N] [V], par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :
à titre principal, rejeter les demandes, à titre subsidiaire, condamner la SARL Les Cafés Marseillais à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcées à son encontre, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la SARL Les Cafés Marseillais des lieux loués et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés, condamner la SARL Les Cafés Marseillais à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1955,96 euros indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, en tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle se fonde sur l’article 750-1 du code de procédure civile considérant que la demande, qui porte sur un trouble anormal de voisinage, est irrecevable faute de tentative de conciliation préalable.

Elle soulève l’existence de contestations sérieuses, considérant qu’il n’est pas démontré que les travaux effectués sur la façade de l’immeuble modifient son aspect extérieur, qu’aucune urgence ou trouble manifestement illicite n’est caractérisé. Elle ajoute que seule la société exploitante pourrait être condamnée à ce titre et qu’aucune dégradation des parties communes n’est démontrée.

Concernant le trouble olfactif, elle expose qu’il n’est pas prouvé qu’il excède les inconvénients normaux du voisinage et qu’il provient du local exploité par la SARL Les Cafés Marseillais.

Elle considère que la demande relative à la cessation de toute activité commerciale est prescrite et qu’elle se heurte à tout le moins à des contestations sérieuses au regard de la rédaction ambiguë du règlement de copropriété.

Elle fait valoir que les demandeurs n’ont pas qualité à agir pour une prétendue utilisation illicite de la voie publique et que les allégations des copropriétaires ne sont pas démontrées.

Subsidiairement, elle affirme que si le juge des référés fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, cela signifie que le locataire n’a pas respecté les dispositions contractuelles et sollicite l’application de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il convient de préciser que le juge des référés a statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires dans l’ordonnance du 21 mars 2025 et qu’il n’y a pas lieu de statuer de nouveau sur ces demandes.

Sur la demande de remise en état de la façade de l’immeuble :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

En l’espèce, la SARL Les cafés Marseillais exploite le restaurant [Localité 9] du Café situé au [Adresse 1] au sein des lots appartenant à Mme [N] [V] dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété du 27 février 1978 stipule en son article 5 que les parties communes comprennent « les murs (façades, pignons et refends) éventuellement les mitoyennetés correspondantes » ainsi que « les éléments ornements extérieurs des façades, y compris les balcons (sauf le revêtement du sol des balcons), les balustres et balustrades, les appuis de balcons, et de fenêtres, à l’exception des fenêtres, persiennes, volets, stores et jalousies et de tous éléments des devantures des boutiques. »

L’article 9 dudit règlement de copropriété précise que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés même s’ils constituent une « partie privée », sans le consentement de l’assemblée générale. »

Il ajoute que « toute personne autorisée à exercer un commerce ou une profession pourra apposer une plaque professionnelle. Les enseignes ne seront admises que sur les façades du rez-de-chaussée, mais ne doivent pas cause de gêne aux autres occupants de l’immeuble s’il s’agit d’enseignes lumineuses. »

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires produisent à ce titre une photographie issue du site « Google Maps » [Adresse 12] à [Localité 2], mentionnant la date de février 2023, sur laquelle sont visibles les devantures de [Localité 9] du café et Café de la Muse.

Ils versent également aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 12 mai 2022 dans lequel il est mentionné au [Adresse 1]
« Nous constatons au niveau du local commercial au rez-de-chaussée la présence d’une façade présentant une peinture jaune clair dénotant avec le reste de la façade en pierres de taille. Nous constatons que cette peinture semble être similaire à celle du local commercial voisin. Le local commercial est exploité sous l’enseigne « la table du café » ».

La SARL Les Cafés Marseillais produit quant à elle deux procès-verbaux de constat de commissaire de Justice.

Le premier en date du 7 avril 2022 mentionne que la mise en peinture a été faite le 14 février dernier. « J’annexe une photographie de la façade telle qu’elle était auparavant : sale, avec des traînées noirâtres, un graffiti jaune-verte fluo, peinte en partie basse autour de la vitrine sur une surface qui est plus propres que le reste, notamment le tour de la porte d’entrée de l’immeuble. »
« Je constate que le bas de façade autour de la devanture du futur restaurant est désormais parfaitement propre, revêtu d’une peinture à la couleur neutre blanc cassé parfaitement dans les tons de ce qui est visible dans le quartier. 
Je constate que l’encadrement de la porte d’immeuble n’a pas été touché : ce cadre présente des traînées noirâtres des deux côtés, il reste néanmoins visible que sa couleur d’origine est tout à fait proche de celle de la peinture appliquée sur la façade du restaurant.
Je constate enfin que l’esthétique et l’harmonie visuelle de l’immeuble n’est absolument pas en péril. »

Le second en date du 26 avril 2024 relate une recherche Google Maps au [Adresse 13] annexe des photographies de la façade en février 2023, janvier 2022, juillet 2020, mai 2019, août 2018, octobre 2017 et juillet 2014.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et il n’est d’ailleurs pas contesté par la SARL Les café Marseillais que la façade a été repeinte au mois de février 2022, en violation de l’article 9 du règlement de copropriété qui interdit de modifier la peinture du bien immobilier sans le consentement de l’assemblée générale.

Il importe peu que la SARL Le Restaurant ait été à l’origine de cette peinture, puisque par acte du 23 novembre 2023, les consorts [I] et [G] ont cédé l’intégralité des parts de la SARL Le Restaurant à la société MDM qui est devenue actionnaire unique de la SARL Le Restaurant. La dissolution de la SARL Le restaurant a ensuite entrainé la transmission universelle de son patrimoine à la société MDM à laquelle La société Les Cafés Marseillais vient au droit.

Toutefois, il ressort des procès-verbaux de constats ainsi que des photographies annexées que la façade a été repeinte avec une couleur proche de celle d’origine, qui demeure aux étages supérieurs ainsi que dans l’encadrement de la porte, sans porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Il convient de noter que si l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019 avait refusé de donner l’autorisation à Mme [V] de repeindre le mur de façade à ses frais, le projet prévu à cette date était de repeindre le mur en rouge ou bleu.

Dès lors, le trouble invoqué n’est pas manifestement illicite et il y a lieu de rejeter la demande.

Sur la demande relative à la cessation de l’exploitation d’une activité de cuisine générant des odeurs :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 27 février 1978 stipule en son article 2 relatif à la destination de l’immeuble que
« L’immeuble est destiné principalement à l’usage d’habitation. Quant aux boutiques situées au rez-de-chaussée elles sont utilisées à usage commercial. (…) La généralité des locaux compris dans l’immeuble ne pourra être utilisée, ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail. Par dérogation à cette règle, les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit et les odeurs qui seraient dégagée et à la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l’immeuble. »

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de nuisances olfactives résultant de l’activité de restauration et produit :
un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 8 novembre 2023 qui mentionne qu’une odeur persistante de nourriture est perceptible de la cage d’escaliers et depuis les balcons des appartements ainsi qu’à l’intérieur de certains appartement ; un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 7 mars 2024 dans lequel il est constaté une odeur notoirement perceptible de nourriture, dans la cage d’escaliers ainsi que depuis les balcons des appartements. Il est également noté l’existence d’un bruit constat similaire à un lave-vaisselle professionnel en marche depuis le balcon de l’appartement du 1er étage. des pétitions du 28 mars 2024 et du 18 novembre 2024 dans laquelle les occupants de l’immeuble au [Adresse 11] indiquent subir des nuisances depuis l’ouverture de [Localité 9] du Café et notamment des odeurs de cuisine envahissant la cage d’escalier jusqu’au 5e étage et s’infiltrant dans les appartements y compris dans la cour arrière, tous les jours à compter et dès le matin, Une attestation de Mme [C] [R] qui indique avoir déménagé de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble [Adresse 11] en raison des nuisances subis à la suite de l’ouverture du bar « La Muse » et son restaurant attenant, et notamment des nuisances olfactives, des odeurs prégnantes de nourritures coté rue, coté chambre et couloir de l’immeuble, Un procès-verbal de constat du 13 novembre 2024 aux termes duquel il est observé une odeur notoirement perceptible de nourriture en bas de l’escalier, depuis les balcons des appartements
Postérieurement, la SARL Les cafés Marseillais justifie de la mise en œuvre de mesures pour prévenir la propagation des odeurs vers les parties communes, en renforçant l’étanchéité de la porte de service de la cuisine qui donne sur le couloir d’entrée de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires produit 8 attestations de copropriétaires postérieures à ces aménagements, se plaignant de la persistance des odeurs de cuisson remontant dans les appartements notamment par la cage d’escaliers et les empêchant d’ouvrir leurs fenêtres pendant les horaires d’ouverture.
Il résulte de ces éléments que les nuisances olfactives sont démontrées par les demandeurs, et ne sont d’ailleurs pas véritablement contestées par les défendeurs.

Toutefois, ces éléments ne justifient pas, avec l’’évidence requise en référé qu’il soit mis fin à l’activité de cuisine, génératrice par essence d’odeurs.

En effet, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exploitation d’un restaurant.

En outre, la SARL Les Café Marseillais justifie d’une étude de mise en place d’un dispositif d’extraction des fumées et odeurs, selon devis du 29 avril 2025, qui nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021 a précisément refusé de donner l’autorisation à Mme [V] de faire passer les évacuations de la hotte de cuisine de son locataire dans le conduit passant dans le puit de lumière.

La cessation de toute activité de cuisine sollicitée, dépendant de la volonté des demandeurs, pourrait donc perdurer et apparait excessive.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires, le trouble invoqué n’étant pas manifestement illicite.

La demande doit donc être rejetée.

Sur les demandes de cessation de toute activité commerciale dans le lot 12 :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 27 février 1978 stipule au titre de la division de l’immeuble par lot :
« LOT NUMERO DOUZE :
Ce lot comprend :
1°/La propriété divise et particulière de l’appartement situé au rez-de-chaussée sur le derrière de l’immeuble »

L’article 2 relatif à la destination de l’immeuble précise que
« L’immeuble est destiné principalement à l’usage d’habitation. Quant aux boutiques situées au rez-de-chaussée elles sont utilisées à usage commercial. (…) La généralité des locaux compris dans l’immeuble ne pourra être utilisée, ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail. Par dérogation à cette règle, les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit et les odeurs qui seraient dégagée et à la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l’immeuble. »

Il résulte de ces articles que le lot 12 est présenté comme un appartement dans la division de l’immeuble, mais qu’au titre de la destination de l’immeuble, il est mentionné à deux reprises que « les boutiques » situées au rez-de-chaussée sont à usage commercial.

Il existe donc une contestation relative à la destination du lot 12 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

En outre, la SARL Les cafés Marseillais affirme qu’une activité de restauration est exploitée au sein du lot 12 depuis plus de cinq ans et que l’action du syndicat de copropriétaires est donc prescrite.

A ce titre, il est observé que
Mme [V] a donné à bail commercial à la SAS Why not us le 29 novembre 2018 un local commercial avec vitrine et cour intérieure et cave en rez-de-chaussée du [Adresse 1] d’une superficie de 75 m2 , destiné aux activités de petite restauration sans grosse cuisson, service de traiteur, etc. La SARL L’APPARTE a cédé son fonds de commerce à la SAS Why not us publiée au BODACC le 3 mars 2019, mentionnant une activité de restauration, service traiteur, etc. par acte authentique du 7 janvier 2022, la SAS WHY NOT US a cédé son fonds de commerce de restauration à la SARL Le Restaurant, à laquelle la SARL Les Cafés Marseillais vient aujourd’hui aux droits.
Au regard de l’ensemble de ces éléments la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses empêchant d’y faire droit. Elle est donc rejetée.

Sur les demandes relatives à l’occupation de l’espace public :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

Il apparait que le juge des référés est compétent pour étudier l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation illégale du domaine public, à l’encontre d’une personne de droit privée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’arrêté n°2024 00813 du maire de [Localité 2] portant autorisation d’occupation temporaire du domaine public – terrasse – La table du café – [Adresse 14] – Le restaurant SARL qui mentionne une autorisation d’occuper un emplacement public en vue d’y installer : une terrasse détachée du commerce sans couverture ni écran délimitée par des jardinières côté chaussée, installée sur deux places de stationnement sur le trottoir face au commerce, soit sur une longueur de 7,10 mètres et une largueur de 4,40 mètres, de manière à laisser un espace de 1,90 mètres entre la terrasse et les bâtiments.

Il indique que cet arrêté a été abrogé et remplacé par un arrêté du 6 mai 2024, qui mentionne pour l’espace terrasse une longueur de 4,70 mètres et une largeur de 2, 20 m à 4,40 mètres.

Le syndicat des copropriétaires produit
un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 12 mai 2022 qui mentionne « Nous constatons qu’une partie du trottoir est encadrée par des jardinières en bois entre lesquelles se trouvent des tables et des chaises s’arrêtant au niveau de l’accès à la copropriété requérante. Nous constatons qu’accolées à cet aménagement se trouvent de nouvelles tables et chaises semblant être utilisées par le local commercial voisin, copropriété [Adresse 15] »,un constat de commissaire de Justice du 12 octobre 2023 précisant « nous constatons que le trottoir est fortement encombré et ce notamment au niveau de l’accès à la copropriété, empêchant un accès direct à la voirie, accès de sécurité pompiers »un constat de commissaire de Justice du 29 septembre 2023qui relève que le trottoir est encombré ;

Les demandeurs produisent également un procès-verbal de constat du 13 novembre 2024 aux termes duquel il est noté « depuis la voie publique, et à l’aide d’un mètre ruban nous mesurons l’espace situé entre la façade de l’immeuble sis [Adresse 11] et la première table de la deuxième rangée. Le plateau de la table se situe à environ 1 mètre 67 de la façade . Quant au pied de ladite table, celui-ci se situe à environ 1 mètre 76 de la façade. Puis à l’aide d’un mètre laser, et toujours depuis la voie publique, nous procédons à la mesure entre la façade gauche de l’entrée du restaurant et l’axe de l’entrée de l’immeuble. La mesure est de 5.70 mètres. »

Ils versent également aux débats un certain nombre de photographies.

La SARL Les cafés marseillais produit quant à elle des procès-verbaux de constaté des 26 avril 2024 et 25 septembre 2024 dans lesquels il est fait état de :
Dans le premier, d’une largeur entre l’extrémité des tables disposées en terrasse et la façade de l’immeuble de 1,964 mètres, Dans le second la largeur du couloir laissé pour le passage des piétons à deux endroits est de 183 cm
Ainsi, si la distance prévue aux arrêtés portant autorisation du domaine n’était pas respectée le 13 novembre 2024, elle l’était le 26 avril 2024.

Ces éléments ne sont pas de nature à caractériser un trouble manifestement illicite actuel, et ce d’autant plus qu’aucun constat du maire ou de la police municipale n’est produit.

La demande se heurte donc à des contestations sérieuses et doit donc être rejetée.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

En l’espèce, aucun trouble manifestement illicite n’a été caractérisé. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute de nature à engager la responsabilité des défenderesses.
La demande de provision est rejetée.
Les demandes du syndicat des copropriétaires et copropriétaires ayant été rejetées, il n’y a pas lieu d’étudier les demandes subsidiaires des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H] in solidum à payer à la SARL Les cafés marseillais et Mme [N] [V] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H], qui succombent à l’instance, doivent supporter les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H] à payer à la SARL Les cafés marseillais et Mme [N] [V] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, M. [J] [M], Mme [F] [M], Mme [Y] [M], Mme [U] [K] née [E], M. [L] [Z], Mme [W] [D], Mme [A] [P], M. [O] [S] [Q], Mme [B] [X], la SCI ITHACA et Mme [T] [H].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 10] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 11] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.