TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Z] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître [M] [H]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/07926 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXUJ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [B] [Y] épouse [X], demeurant [Adresse 1]
comparante, assistée de Maître Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS et Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0452

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Marie DUAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0803

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 08 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07926 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXUJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2007 à effet au 1er avril 2007, Mme [B] [Y] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], 4ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 €, outre une provision sur charges de 110 €, et pour une durée de trois ans.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, Mme [B] [Y] épouse [X] a fait signifier un congé avec offre de vente à M. [Z] [V], pour le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, Mme [B] [Y] épouse [X] a assigné M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé.

L’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 1] le 28 juillet 2025.

Initialement appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, Mme [B] [Y] épouse [X], assistée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter M. [Z] [V] de toutes ses demandes,
-valider le congé délivré le 11 septembre 2024,
-constater que M. [Z] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2025,
-ordonner l’expulsion de M. [Z] [V],
-condamner M. [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au double du montant du loyer, soit un montant de 1.730,92 €, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,
-dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice IRL s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision,
-condamner M. [Z] [V] aux dépens,
-condamner M. [Z] [V] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [V], assisté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal :
*déclarer le congé pour vente délivré les 28 août 2024 et 11 septembre 2024 nul et de nul effet,
*dire que le bail est reconduit à compter du 31 mars 2025,
*débouter Mme [B] [Y] épouse [X] de toutes ses demandes,
-à titre subsidiaire :
*rejeter la demande d’expulsion,
*débouter Mme [B] [Y] épouse [X] de sa demande de doublement de l’indemnité d’occupation,
-à titre infiniment subsidiaire :
*fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 960,46 €, somme équivalente au loyer et aux provisions sur charges,
*octroyer à M. [Z] [V] les plus larges délais pour quitter les lieux,
*rejeter la demande de Mme [B] [Y] épouse [X] de doublement de l’indemnité d’occupation,
*rejeter la demande de Mme [B] [Y] épouse [X] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de validation du congé

L’article 15, I. et II., de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit le congé pour vente du bailleur. Il en ressort qu’à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, M. [Z] [V] affirme que Mme [B] [Y] épouse [X] n’aurait pas de réelle intention de vendre le logement mais qu’elle souhaiterait en réalité en faire un pied-à-terre pour elle ou le louer sur Airbnb. Il ajoute que le prix de vente proposé de 330.000 € excède le prix du marché au regard de la vétusté de l’appartement.

Or, M. [Z] [V] ne justifie aucunement de ses allégations et n’apporte pas le moindre commencement de preuve ni s’agissant des prétendues intentions de Mme [B] [Y] épouse [X] ni s’agissant de l’état de l’appartement.

De son côté, Mme [B] [Y] épouse [X] verse aux débats un mandat exclusif de vente signé avec une agence immobilière le 9 août 2024, ainsi que des mails et SMS adressés à M. [Z] [V] afin de pouvoir accéder à l’appartement (prise de photos, visites) qui sont restés sans réponse.

Le congé du 11 septembre 2024 respecte les obligations prévues par les dispositions légales susvisées et M. [Z] [V] n’a pas usé de son droit de préemption mais se maintient toujours dans les lieux alors que le congé avait effet au 31 mars 2025.

Par conséquent, la validité du congé pour vendre du 11 septembre 2024 avec effet au 31 mars 2025 sera constatée et il sera considéré que M. [Z] [V] occupe l’appartement sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025. L’expulsion de M. [Z] [V] sera ordonnée.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [Z] [V] sera condamné à payer à Mme [B] [Y] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, avec poursuite de l’application de la révision annuelle, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a en revanche pas lieu de doubler le montant du loyer.

III) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Z] [V] justifie qu’il est au chômage, ce qui complexifie nécessairement sa recherche de logement, et le fait qu’il soit à jour de ses loyers.

Mme [B] [Y] épouse [X] déclare néanmoins que M. [Z] [V] ne résiderait pas dans l’appartement et qu’il s’en servirait comme lieu de stockage. Elle verse aux débats une attestation concordante de M. [P], voisin, lequel ajoute qu’une « odeur chimique très forte » se dégage de l’appartement lorsque la porte est entrouverte. Un autre voisin, M. [G] (attestation produite par M. [Z] [V]), déclare qu’il croise très régulièrement M. [Z] [V] dans l’immeuble, ce qui n’est toutefois pas incompatible avec les déclarations de Mme [B] [Y] épouse [X] et de M. [P].

Par ailleurs, bien que ses recherches de logement soient effectivement plus difficiles en raison de sa situation professionnelle, M. [Z] [V] ne justifie d’aucune tentative de recherche concrète, à l’exception d’une demande de logement social déposée très postérieurement au congé et à l’assignation.

De plus, le fait que M. [Z] [V] soit resté silencieux au congé ainsi qu’aux sollicitations du mandataire de la bailleresse pour accéder à l’appartement et le libérer interroge sur sa bonne foi.

En tout état de cause, M. [Z] [V] qui occupe l’appartement sans droit ni titre depuis plus d’un an a déjà bénéficié de délais de fait.

Dans ces conditions, la demande de M. [Z] [V] de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

IV) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [Y] épouse [X] l’intégralité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé pour vendre du 11 septembre 2024 avec effet au 31 mars 2025 est valable et que M. [Z] [V] occupe l’appartement sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025,

ORDONNE à M. [Z] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], 4ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Z] [V] à payer à Mme [B] [Y] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, avec poursuite de l’application de la révision annuelle, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE M. [Z] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [V] aux dépens,

CONDAMNE M. [Z] [V] à verser à Mme [B] [Y] épouse [X] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection