RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00370 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PGPO

MINUTE N° : 26/00974

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

aux parties

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT
DU 07 SEPTEMBRE 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [C] est propriétaire des lots n°1524 (un appartement), n°1538 (une cave) et n°2277 (un emplacement de stationnement), représentant 384 / 100 000 tantièmes, au sein d’un immeuble « [Adresse 1] », situé [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier daté du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [E] [C] de payer la somme en principal de 4 107,18 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [E] [C] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
– 5 956,66 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de la dernière démarche amiable valant mise en demeure ;
– 1 500 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

Appelée à l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a été renvoyée pour permettre à Monsieur [E] [C] de comparaître assisté d’un interprète en langue turque.

À l’audience utile du 12 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7 388,23 €, 2ème trimestre 2026 inclus, comprenant 5 809,95 € d’arriéré de charges de copropriété et 1 578,28 € au titre des frais de recouvrement.

Il souligne qu’il s’agit de la première procédure engagée contre Monsieur [E] [C] pour non-paiement des charges de copropriété. Il s’oppose à toute demande de délais de paiement, y compris assortie d’une clause de déchéance du terme.

Il expose que Monsieur [E] [C], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [E] [C], comparaît en personne, en présence de Monsieur [D] [O], qui prête serment à l’audience comme interprète.

Monsieur [E] [C] ne conteste pas les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement à raison de mensualités de 600 €, outre les charges courantes.

Au soutien de ses prétentions, il indique que le foyer est composé de lui-même, son épouse et un enfant ; que la famille dispose de ses seuls revenus professionnels, à savoir 1 700 € par mois pour un emploi en CDI dans la restauration ; que son épouse est sans activité ; que la famille supporte la charge d’un crédit immobilier à hauteur de 625 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 29 juin 2022, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 et 15 décembre 2025, relatifs aux comptes des exercices clos antérieurs à l’exercice 2024, et aux budgets prévisionnels votés jusqu’à l’exercice 2025 inclus.

Le tribunal relève que :
– le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance pour la période du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2023, ainsi que pour l’exercice comptable de l’année 2025 ;
– s’agissant de l’exercice comptable 2024, l’approbation des comptes a été rejetée par procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2025, privant la créance du syndicat des copropriétaires de tout caractère certain, liquide et exigible, ce qui fait nécessairement obstacle au recouvrement des charges et provisions réclamées au titre de cet exercice ;
– s’agissant de l’exercice 2026, en l’absence de budget prévisionnel régulièrement adopté, le syndicat des copropriétaires est dépourvu de tout titre exécutoire pour émettre des appels de fonds trimestriels.

Par conséquent, il n’existe à ce jour aucune créance certaine, liquide et exigible du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [E] [C]. Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement ; les demandes relatives aux délais de paiement et aux dommages et intérêts deviennent sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance.

En conséquence, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE qu’il n’existe aucune créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [E] [C] ;

REJETTE l’ensemble des demandes en paiement formées contre Monsieur [E] [C] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, au titre des charges de copropriété et des frais sollicités au titre l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que la demande de délais de paiement formée par Monsieur [E] [C] est devenue sans objet ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [E] [C] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 7 septembre 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE