TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Septembre 2026

N° RG 26/00123 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7LLU
Grosse délivrée le 23/10/2026

À

-Me Christian BELLAIS
-Me Viviane VERNARDAKIS

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Etablissement 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BERTHOZ, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Viviane VERNARDAKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[Z] [U] est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage du bâtiment D de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] et dont le syndic en exercice est le cabinet BERTHOZ.

Depuis plusieurs années, les voisins de [Z] [U] se plaignent d’un foyer infectieux de nuisibles (blattes, cafards…) et d’odeurs nauséabondes en provenance de l’appartement de [Z] [U].

Par LRAR du 21/09/2022, le syndic a mis en demeure [Z] [U] de procéder à la mise en sécurité de son logement par le nettoyage, débarrassage, désinsectisation et dératisation de son appartement. En vain.

Courant 2021, 2022 et 2023, le syndic a sollicité l’intervention des services d’hygiène de la ville. En vain.

En octobre 2023, des copropriétaires ont signé une pétition pour une action permettant de mettre fin à ces nuisances (odeurs et nuisibles).

Le 24/07/2024, sur autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat. Celui-ci s’est rendu dans les parties communes et les appartements attenants au logement de [Z] [U] et a pu constater la présence de cafards en nombre et l’isolation des appartements voisins pour séparer au mieux leur bien de l’appartement de [Z] [U]. [Z] [U] a refusé que l’huissier pénètre dans son logement.

Par assignation du 20/01/2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a fait attraire [Z] [U], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir :
« Ordonner à [Z] [U] de laisser libre accès à son logement, dans les 48 heures de la signification, aux prestataires mandatés par le syndicat (entreprise de dératisation, désinsectisation, désinfection, nettoyage, huissier, expert) afin de : procéder au désencombrement, nettoyage approfondi, décontamination, désinsectisation blattes/punaises et dératisationréaliser un contrôle sanitaire avec attestation de levée de risqueavec prise en charge des frais par [Z] [U]sous astreinte de 500 € par jour de retard et par manquementAutoriser le Syndicat, en cas d’inexécution dans le délai précité, à faire réaliser d’office ces opérations, aux frais avancés du Syndicat et définitivement à la charge de [Z] [U], avec assistance d’un serrurier, d’un huissier et si nécessaire de la force publique, aux jours et heures utilesInterdire à [Z] [U] de faire obstacle aux interventions et lui enjoindre de maintenir son logement dans un état d’hygiène conforme, avec traitement de suivi aux mêmes conditions d’astreinteDire que l’ordonnance sera exécutoire à titre provisoireCondamner [Z] [U] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le coût du serrurier, de l’huissier et des traitementsRéserver la liquidation des astreintes et tous autres dommages-intérêts à parfaire »
A l’audience du 07/09/2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation.

[Z] [U] demande, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, de :
A titre principal
Constater que le Cabinet BERTHOZ ne justifie pas de sa qualité à agir en justice pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sortes que l’action est irrecevableDébouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandesCondamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux dépensA titre subsidiaire :
Constater que le cabinet BERTHOZ formule des demandes sans en rapporter la preuve et que ses prétentions sont indéterminéesDébouter le syndicat des copropriétaires de ses demandesCondamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux dépensA titre infiniment subsidiaire :
Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à faire peser l’entièreté de la charge définitive des interventions de dératisation /désinsectisation /nettoyage à [Z] [U], réaliser un contrôle sanitaire avec attestation de levée de risques et à prononcer une astreinte de 500 € par jour par manquement, à permettre au SDC de mandater un huissier ou un expert aux fins de constatation des travaux réalisés et au titre de l’article 700 du cpc.
L’affaire a été mise en délibéré au 23/10/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du Cabinet BERTHOZ en qualité de syndic

[Z] [U] excipe d’une absence de qualité à agir du syndic soutenant que le cabinet BERTHOZ ne démontre pas avoir été habilité par assemblée générale afin d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.

Cependant, contrairement à cette allégation, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice le Cabinet BERTHOZ produit les procès-verbaux des assemblées générales des 07/07/2026 (résolution n°21) et du 13/06/2024 (résolution 25) desquels il ressort son habilitation pour diligenter la procédure judiciaire nécessaire à la cessation des nuisances.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat et des plaintes récurrentes des voisins que l’appartement de [Z] [U] est à l’origine de nuisances absolument incompatibles avec la vie en copropriété, et ce, depuis plusieurs années. La présence de nuisibles (cafards, …) au niveau de cet appartement, l’encombrement total du balcon ne permettant ni nettoyage sérieux et faisant peser des risques sur la copropriété en terme d’incendie et de risque de chute d’objets, les odeurs récurrentes d’urine et de putréfaction dont se plaignent les voisins sans que cela ne puisse provenir des parties communes ou de leurs propres logements qui ont été visités par le commissaire de justice constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

[Z] [U] ne saurait exciper de contestations sérieuses, d’une part parce que ce n’est pas une condition exigée par l’article 835 précité et d’autre part parce que l’origine des nuisances est située sans contestation sérieuse dans l’appartement de [Z] [U], qui refuse de l’ouvrir et de laisser entrer des professionnels à même de faire cesser les nuisances.

Dès lors, il sera fait droit aux demandes de mesures de remise en état dans les conditions précisées au dispositif, étant précisées que le contenu des mesures de remise en état relève de l’appréciation souveraine du juge ;

Quant à la charge des frais de nettoyage, dératisation et désencombrement qui seront engagés par le syndic dans le cadre de la présente décision, elle doit reposer in fine sur [Z] [U], qui par son comportement d’obstruction depuis plusieurs années a empêché la mise en œuvre de mesures financées par la copropriété dans une volonté d’efficacité.

Compte-tenu de la résistance dont a fait preuve [Z] [U] depuis plusieurs années, il y a lieu d’autoriser le syndicat des copropriétaires à faire exécuter lui-même ces mesures, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, sans qu’une astreinte financière ne soit opportune. En effet, [Z] [U] a refusé l’accès à son logement pour la réalisation de prestations effectuées aux frais de la copropriété démontrant une attitude décorrélée de toute pression financière rendant une astreinte inutile mais justifiant la réalisation des mesures de remise en état le cas échéant sans son consentement.

[Z] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

[Z] [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du cabinet BERTHOZ en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 1]

Ordonnons à [Z] [U] de laisser libre accès à son logement, dans les 7 jours de la signification, aux prestataires mandatés par le syndicat (entreprise de dératisation, désinsectisation, désinfection, nettoyage, huissier, expert) afin de :
procéder au désencombrement, nettoyage approfondi, décontamination, désinsectisation blattes/punaises et dératisationréaliser un contrôle sanitaire avec attestation de levée de risqueavec prise en charge des frais par [Z] [U]
Autorisons le Syndicat, en cas d’inexécution après un délai de deux mois et après avoir fait constater par commissaire de justice l’impossibilité d’accéder à l’appartement de [Z] [U] pour les prestataires mandatés par le syndic, à faire réaliser d’office ces opérations, aux frais avancés du Syndicat et définitivement à la charge de [Z] [U], avec assistance d’un serrurier, d’un huissier et si nécessaire de la force publique, aux jours et heures ouvrables ;

Ordonnons au besoin l’exécution des mêmes mesures de remise en état et dans les mêmes conditions après une première exécution pour une seconde exécution dans un délai de 2 mois, un deuxième passage d’entreprises spécialisées pouvant être nécessaire à la cessation effective du trouble ;

Condamnons [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons [Z] [U] aux dépens de l’instance en référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.