RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 26/00537 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PK6T

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/
[A] [Y] [T]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Monsieur [A] [Y] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Maître Bruno ADANI
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 03 SEPTEMBRE 2026 ;

Sous la Présidence de Laurence GREIG, Juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la . [Adresse 3]
représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS IDF
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [Y] [T]
[Adresse 5]
[Localité 2]

comparant

———–

Le tribunal a été saisi le 29 Avril 2026, par Assignation – procédure au fond du 28 Avril 2026 ; L’affaire a été plaidée le 21 Mai 2026, et jugée le 03 SEPTEMBRE 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [Y] [T] est copropriétaire de la [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 juillet 2025 revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [A] [Y] [T] de payer l’arriéré de charges dues arrêtées au 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a assigné Monsieur [A] [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de condamnation, sous bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

6320,78 euros majorées des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date de la mise en demeure au jour du parfait paiement ;1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription à l’hypothèque.
À l’audience du 21 mai 2026 le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6030,31 euros, arrêtée au 7 mai 2026. Il précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement dès lors que le défendeur a déjà été condamné en paiement d’impayés de charges de copropriété par un jugement du 11 mars 2025.

Monsieur [A] [Y] [T], comparant, explique ne pas avoir été informé de la décision du 11 mars 2025 puisqu’il ne réside pas dans les lieux objets du litige qui sont mis en location. Il demande à bénéficier de délais de paiement pour régler sa dette par mensualités de 800 euros. Il indique percevoir avec sa compagne un revenu mensuel total de 4000 euros et estime ses charges personnelles mensuelles à hauteur de 2000 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:
– Un extrait de la matrice cadastrale qui indique que Monsieur [A] [Y] [T] est propriétaire des lots 3026, 3126 et 3249 de la copropriété ;
– Un relevé de compte qui fait apparaître au titre des charges de copropriété arrêtées 7 mai 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus de 6030,31 euros (7122,57 euros ; 1333,20 euros au titre des frais ; 109,53 euros au titre des dépens) ;
– Les appels de charges et travaux ;
– Les justificatifs des frais ;
– Le contrat de syndic ;
– Les procès-verbaux des assemblées générales des 7 février 2024, 23 janvier 2025 et 18 décembre 2025 ;
– Les attestations de non recours de ces 3 assemblées générales ;
– Une mise en demeure du 8 juillet 2025 ;
– Un jugement en date du 11 mars 2025 du tribunal judiciaire de Pontoise condamnant notamment le défendeur à payer au Syndicat des Copropriétaires les impayés de charges arrêtées au 3 décembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

La demande au titre des charges de copropriété de 4587,58 euros arrêtées au 7 mai 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus apparaît justifiée tant dans son principe que dans son montant.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.
S’agissant des frais nécessaires, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1333,20 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.
Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [A] [Y] [T] des frais de « suivi dossier – redressement -exécution » et « actualisation de créance » qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, le syndicat des copropriétaires impute enfin au débit du compte des frais d’ « assignation » qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.
S’agissant des frais de mise en demeure, la mises en demeure est justifiée et constitue des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.
La facturation prévue au contrat de syndic n’étant pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, sera par conséquent accueillie.
Dès lors, il convient de condamner Monsieur [A] [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, Monsieur [A] [Y] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 4602,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure dès lors que celle-ci est revenus avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

3- Sur la demande en dommages et intérêts 

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires.
En l’espèce, l’absence de paiement régulier des charges par le défendeur depuis le début de l’année 2025 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs ont dû être assumées par les autres copropriétaires.
Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant Monsieur [A] [Y] [T] à payer au demandeur la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
4- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 nouveau du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le défendeur justifie du fait qu’il dispose de ressources stables et qu’il a commencé à régler sa dette. Il propose ainsi d’apurer cette dette par des versements mensuels d’un montant de 800 euros.
Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette sur 6 mois, conformément aux modalités précisées dans le dispositif.

5- Sur les autres demandes

Monsieur [A] [Y] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, étant rappelé qu’un avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens à son profit que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer.
Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le défendeur sera condamné en son paiement.
Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE les sommes suivants :

– 4587,58 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 7 mai 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,
– 20 euros au titre des frais de recouvrement,
– 300 euros au titre des dommages et intérêts,
– 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Monsieur [A] [Y] [T] à s’acquitter de la somme susvisée au titre des charges de copropriété et travaux en 6 mensualités de 800 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité réglant le solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] [T] aux entiers dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.
 
LE GREFFIER                                                                  LA PRESIDENTE