Tribunal judiciaire, Chambre civile < 10.000.-, 19 octobre 2026, RG n° 25/00003 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] C.S. 50.135 [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 1] N° RG 25/00003 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CQLB Minute N° section civile le 26/10/2026 Copie exécutoire à : Me Jean WEYL Copie c.c. à : Me GOSTEL République Française Au nom du Peuple Français JUGEMENT DU 19 Octobre 2026 PARTIE DEMANDERESSE : S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Hicham DIDOU substituant Me Jean WEYL, avocats au barreau de STRASBOURG PARTIE DÉFENDERESSE : M. [J] [O] né le 20 Août 1978 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 67437-2026-000238 du 17/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]) Mme [V] [T] née le 27 Février 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 67437-2026-000237 du 17/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]) Nature de l'affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS : Marie Geneviève CONRAUX, magistrate honoraire statuant en qualité de juge des contentieux de la Protection Esther METZ, Greffière DÉBATS : A l'audience du 07 Septembre 2026 tenue publiquement JUGEMENT : mis à disposition au greffe rendu par décision contradictoire, en premier ressort signé par Marie Geneviève CONRAUX, magistrate honoraire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal et Esther METZ, Greffière EXPOSE DU LITIGE La SA NEOLIA a donné à bail à M. [J] [O] et Mme [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] par contrat du 18 octobre 2021 avec effet au 1er décembre 2021 pour un loyer mensuel de 505,18 euros, avance sur charges incluse augmenté de 5,13 pour le jardin. Par contrat du 25 novembre 2021, la SA NEOLIA a également donné à bail à M. [J] [O] et Mme [V] [T] un box de stationnement pour un loyer mensuel de 51,18 euros. Le cumul des loyers s’élève actuellement à la somme de 613,67 euros. Suite à des loyers restés impayés et au défaut d’assurance des lieux, la SA NEOLIA a fait signifier le 22 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement (titre 7 du contrat) et le défaut d’assurance , à ses locataires puis elle a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] et Mme [V] [T] et obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par dernières conclusions en date du 28 avril 2026, elle a maintenu l'ensemble de ses demandes et a conclu au débouté des demandes adverses. Par conclusions du 1er septembre 2026, M. [J] [O] et Mme [V] [T] ont conclu à l’irrecevabilité de la demande, au débouté des demandes adverses ainsi qu’à la réduction du loyer initial à la somme de 350 euros, en raison de trouble de jouissance, à la compensation des créances, au paiement d’une indemnité de 3 000 euros pour préjudice moral et l'octroi de délais de paiement sur les éventuels arriérés restant dus. Elle sollicite enfin la condamnation de la partie demanderesse aux entiers dépens avec paiement d'une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile . A l’audience du 7 septembre 2026, les parties, représentées par avocat, ont soutenu oralement leurs dernières conclusions respectives auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens de chacune et, à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2026. MOTIFS Sur la recevabilité de demande de résiliation et d'expulsion : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du BAS-RHIN par courrier électronique du 18 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 mars 2025. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 mars 2024. L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Conformément à l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le bail conclu le 18 octobre 2021 à effet du 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire en son titre 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024 au titre du défaut d’assurance et pour la somme en principal de 1 339,80 euros au titre du non paiement des loyers . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, les locataires n’ayant pas justifié dans ce délai, ni même postérieurement, de l’assurance des locaux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024. Ni délais de paiement, ni suspension de la clause résolutoire ne peuvent être octroyés sur ce fondement. Sur l’arriéré locatif : La SA NEOLIA fait état d'une dette locative à la date du 3 septembre 2026 d'un montant de 5 564,23 euros, loyer d’août inclus. Les défendeurs indiquent avoir repris le paiement du loyer courant et avoir fait de nombreux versements pour apurer la dette. Il ressort cependant des pièces produites aux débats que, malgré l’imputation de tous les versements allégués par les locataires, la dette d’arriérés s’élève bien à la somme de 5 564,23 euros au 3 septembre 2026. M. [J] [O] et Mme [V] [T] seront donc condamnés solidairement à payer ce montant à la SA NEOLIA. Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Les condamnations seront prononcées en deniers et quittances afin de pouvoir déduire les éventuels paiements intervenus dans l'intervalle par les défendeurs. Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les défendeurs produisent leurs avis d'imposition sur les revenus de 2024, faisant état d’un revenu fiscal de référence de 23 602 euros étant précisé qu’ils ont 4 enfants à charge. Dès lors, il doit être constaté que, même avec des délais de paiement sur 24 mois, la mensualité avec le loyer courant s’élèverait à 869 euros, ils ne seraient pas en mesure d’apurer l’arriéré. Il ne sera dès lors pas possible de faire droit à la demande tendant à l’octroi de délais de paiement. Sur les demandes reconventionnelles : M. [J] [O] et Mme [V] [T] sollicitent la réduction du loyer mensuel depuis l’origine, à la somme de 350 euros, invoquant la non décence du logement et ce, avec compensation des créances. Il font valoir que le logement loué serait affecté de "désordres affectant la jouissance paisible des lieux loués" sans que le bailleur n'y remédie. Il leur appartient de prouver la non-décence du logement qu'ils invoquent afin de justifier leur inexécution de leurs obligations de paiement. Or, au soutien de leurs prétentions, ils ne produisent que des photos non datées permettant difficilement de se rendre compte des défauts allégués Hormis le problème des infiltrations et entrées d’air, ayant fait l’objet d’une déclaration dommages d’ouvrage par le bailleur et à une expertise en janvier 2025, dont le rapport n’est pas produit aux débats, bien que mentionné sur le bordereau de communication “pièce 10", M. [J] [O] et Mme [V] [T] ne rapportent aucunement la preuve d'avoir signalé ces défauts à leur bailleur ou d’avoir demandé des travaux avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Le seul constat d’huissier produit a été établi le 13 novembre 2025, soit 18 mois après le commandement de payer et de justifier de l’assurance. En conséquence, les défendeurs ne peuvent valablement opposer une exception d'inexécution justifiant le non-respect grave et réitéré de leur obligation principale de locataires, soit de payer le loyer et les charges selon le terme convenu au contrat. Compte tenu des motifs retenus pour le débouté de la demande de réduction de loyer, M. [J] [O] et Mme [V] [T] seront déboutés en l'état de leur demande indemnitaire, étant rappelé que cette dernière pour aboutir suppose la démonstration d'une faute du bailleur, d'un préjudice subi par le locataire et d'un lien de causalité, ce qui n'est pas suffisamment rapporté en l'espèce. Sur les demandes accessoires : M. [J] [O] et Mme [V] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [J] [O] et Mme [V] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SA NEOLIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe CONSTATE la résiliation, à la date du 23 avril 2024, des baux conclus entre la SA NEOLIA et M. [J] [O] et Mme [V] [T] le 18 octobre 2021 pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] , le 8 novembre 2021 pour le jardin et le 25 novembre 2021 pour le box de stationnement ; EN CONSEQUENCE, ORDONNE à M. [J] [O] et Mme [V] [T] de libérer l’appartement, le jardin et le box dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour M. [J] [O] et Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [V] [T] à verser à la SA NEOLIA la somme de 5 564,23 euros arrêtée au 3 septembre 2026 euros, avec intérêts au taux légal à compter de date de la présente décision, et ce en deniers et quittances ; CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [V] [T] à payer à la SA NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce en deniers et quittances ; FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 613,67 euros ; DEBOUTE M. [J] [O] et Mme [V] [T] de leur demande de délais de paiement ; DEBOUTE M. [J] [O] et Mme [V] [T] de leurs demandes reconventionnelles ; CONDAMNE in solidum M. [J] [O] et Mme [V] [T] à verser à la SA NEOLIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [V] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; LE GREFFIER, LE JUGE,