MINUTE N° 413/26

Copie exécutoire à

– Me Orlane AUER

– la SELARL ARTHUS

Le 21.10.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 21 Octobre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/02381 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IR22

Décision déférée à la Cour : 16 Mai 2025 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE – 1ère chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S.U. CASTORAMA FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Orlane AUER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me TANDONNET, avocat au barreau de Lille

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.S. BAZALP GROUP

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

Avocat plaidant : Me WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

’

’

Un bail commercial a été conclu le 8 juin 1989 entre la société MEUBLES RAPP, bailleur et la société’CASTORAMA, preneur, portant sur la location d’un bâtiment d’une surface intérieure de 7 645 m2, édifié sur un terrain situé à [Localité 3], ainsi qu’une surface de vente extérieure de 4 000 m2 environ et une surface de vente sous auvent de 2 000 m2, le tout accompagné d’un emplacement de 400 places de parking, pour un loyer annuel de départ de 4 millions de francs.

’

Ce bail comprenait une clause attributive de compétence aux tribunaux de [Localité 4].

’

Un avenant de renouvellement au bail commercial a été signé entre les parties le 2 septembre 1999, prenant effet le 1er juillet 1999, pour se terminer le 30 juin 2008 et maintenant toutes les clauses et conditions du bail initial.

’

Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction pendant plus de 12 ans.

’

La SAS MEUBLE RAPP a changé de dénomination sociale pour devenir SAS FLY GROUP à compter du 1er janvier 2015. Sa dénomination sociale sera encore modifiée par la suite pour devenir SAS BAZALP GROUP.

’

La SAS FLY GROUP, nouvelle dénomination de la société bailleresse, a délivré congé avec offre de renouvellement à la SAS CASTORAMA le 19 août 2016, afin de voir s’ouvrir le droit à renouvellement du locataire et pour que soient déterminées les conditions d’un nouveau bail’à compter du 1er avril 2017.’La SAS FLY GROUP précisait qu’elle entendait voir porter le prix annuel du bail renouvelé à 1 150 000 € hors taxes et hors charges, avec en sus le remboursement au bailleur de la taxe foncière, de la taxe additionnelle à la taxe foncière et de la taxe Ile-de-France. Il est précisé qu’à la date de délivrance du congé, le montant du loyer annuel s’élevait à 1 008 662,24 € hors taxes et hors charges, sans refacturation des différentes taxes.

’

La société CASTORAMA a donné son accord au renouvellement par courrier du 15 décembre 2016, ’aux conditions actuelles et sans augmentation de loyers’.

’

Elle a par la suite donné congé le 13 septembre 2019, pour le mardi 31 mars 2020′; la restitution des lieux a cependant été retardée du fait de la COVID 19, les clés étant rendues le 28 mai 2020.

 » » » » »’

C’est dans ce contexte que la SAS CASTORAMA FRANCE a notifié son mémoire préalable et a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pontoise le 9 juillet 2020.

’

Puis après renvoi sur incompétence, la société CASTORAMA a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse.

’

Un jugement a été rendu le 21 décembre 2021, commettant en qualité d’expert M. [C] [U], aux fins de donner son avis sur la valeur locative des locaux commerciaux.’Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 17 mars 2023 et la société CASTORAMA a fait délivrer le mémoire en ouverture de rapport le 17 octobre 2023.

’

’

Par jugement daté du 16 mai 2025, le tribunal judiciaire de Mulhouse a fixé le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er avril 2017 à 1 073 983,68 €, en retenant :

– une valeur locative au 1er avril 2017 de 1 220 436 €, en ayant fixé le prix du m² à 126 €,

– deux abattements pour un total de 12 %, soit 5 % au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur et 7 % au titre du loyer perçu net de toutes charges par le bailleur.

’

Les premiers juges ont rappelé que le loyer ainsi fixé au 1er avril 2017 est soumis à la révision annuelle au 1er avril 2018, selon l’évolution de l’indice ILC, de sorte qu’ils ont condamné la société CASTORAMA à payer à la société BAZALP GROUP les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2017 puis à chaque échéance.

’

Ils ont fait masse des dépens, les ont partagés par moitié entre les parties. Enfin, ils ont condamné la société Castorama aux dépens de l’instance engagée devant le tribunal judiciaire de PONTOISE.

’

Par une déclaration faite par voie électronique en date du 3 juin 2025, la SASU CASTORAMA a fait appel de cette décision.

’

La SAS BAZALP GROUP s’est constituée intimée le 19 juin 2025.

’

Aux termes de ses dernières écritures, transmises par voie électronique le 13 avril 2026, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SASU CASTORAMA demande à la cour de’:

’INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a :

’ Fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 1.073.983,68 € HT HC par an à compter du 1er avril 2017 ;

’ Condamné la société CASTORAMA à payer à la société BAZALP Group les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2017 puis à chaque échéance.

STATUANT À NOUVEAU :

’ FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 857.882,24 € HT HC par an à compter du 1er avril 2017 ;

’ CONDAMNER la société BAZALP GROUP à payer à la société CASTORAMA des intérêts au taux légal et majorés à compter du 26 juillet 2018, sur les loyers trop-perçus à compter du 1er avril 2017 ;

’ CONDAMNER la société BAZALP GROUP à payer à la société CASTORAMA une indemnité de 50.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

’ CONDAMNER la société BAZALP GROUP aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ceux compris les honoraires de l’expert judiciaire [C] [U].’

’

Dans ses dernières écritures du 3 février 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SAS BAZALP GROUP conclut à ce que la cour vienne :

’Sur l’appel principal

’

REJETER l’appel formé par la SASU CASTORAMA

LA DEBOUTER de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions

’

Sur l’appel incident

DECLARER l’appel de la SAS BAZALP GROUP recevable et bien fondé

’

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de MULHOUSE du 16 mai 2025 en ce qu’il a :

– fixé à la somme de 1.073.983,68 € par an, en principal, le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er avril 2017 pour les locaux occupés par la société CASTORAMA situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Val d’Oise)

– fait masse des dépens de l’instance

– les a partagés par moitié entre les parties

– rejeté les demandes de la SAS BAZALP GROUP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

’

STATUANT à nouveau

FIXER le loyer du bail renouvelé au montant de 1.159.414 € par an HT/HC à compter du 1er avril 2017

CONDAMNER la société CASTORAMA au frais et dépens tant de la procédure de première instance que d’Appel

CONDAMNER la société CASTORAMA au montant de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les procédures de première instance et d’appel

CONFIRMER le jugement déféré pour le surplus

’

DEBOUTER la société CASTORAMA de la totalité de ses chefs de demande. »

’

Par ordonnance du 24 juin 2026, le dossier a été clôturé et renvoyé à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2026.

’

Pour l’exposé complet des faits et des moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à leurs écritures.’

’

’

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre préalable, il y a lieu de rappeler que la société CASTORAMA ayant quitté les lieux en rendant les clefs en mai 2020, la présente procédure initiée par elle après son départ porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé, sur la période allant de la date de prise d’effet du congé, aux fins de renouvellement donné par le bailleur (le 1er avril 2017) et la date de prise d’effet du congé, aux fins de résiliation du bail donné par le locataire (le 28 mai 2020).

’

Le bâtiment commercial, qui fait l’objet du litige, dispose d’une surface intérieure de 7’645 m², ainsi que d’une surface’de vente extérieure de 4 000 m², le tout édifié sur un terrain situé à [Localité 3], doté d’un emplacement de 400 places de parking sur lequel, avec l’accord du bailleur, la SASU CASTORAMA avait fait édifier un auvent d’environ 2 000m².

L’expert judiciaire en a fixé la surface utile à 14’452 m², la surface pondérée (P) à 9’686 m². Ces chiffrages ne sont pas contestés.

Le tribunal a fixé le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er avril 2017, à 1 073 983,68 €, en retenant une valeur locative au 1er avril 2017 de 1 220 436 € : (soit 126 € x 9 686m²), avec un abattement de 12 % (5% au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur et 7 % au titre du loyer perçu net de toutes charges par le bailleur), soit une valeur locative nette de 1 073 983,68 € : (1 220 436 € – 12 %).

Les points litigieux qui font l’objet de critiques et de demandes de la part des parties, sont le prix au m², les divers abattements et minorations à retenir et enfin le point de départ des intérêts de retard.

’

1) Sur le prix au m² :

 » » » » »’

L’expert judiciaire a retenu une valeur de 115 € au m2, en ayant agrégé 7 références distinctes de 7 magasins présents sur le site.

C’est en toute cohérence que les premiers juges ont écarté les 4 références concernant des’magasins de tailles beaucoup plus réduites (750 m2 / 510 m² P pour [Localité 5], 440 m2 / 444 m² P pour MOBALPA’; 750 m2 / 550 m² P pour les Cuisines SCHMIDT’; 780 m2 / 780 m² P pour Mobilier de France).

Si la cour peut entendre l’argumentation de la SAS BAZALP GROUP, selon laquelle les caractéristiques des magasins TOUTSALON et MOBILIER DE FRANCE – disposant des surfaces supérieures à 1000 m² (respectivement 1058 m² / 932 m² P’; 1210 m² / 1040 m² P) – seraient encore trop éloignées de celle des locaux loués litigieux (pour être eux aussi de taille trop restreinte), il convient de considérer que les premiers juges ne pouvaient se contenter de la seule référence du loyer versé par la société BUT, pour une surface qui se rapproche le plus de celle du local de la SASU CASTORAMA (avec 10’710 m² utiles / 5 442 m² P) et ce d’autant plus que le magasin BUT était localisé dans le même bâtiment que celui occupé par la SASU CASTORAMA et se trouve être, elle aussi, locataire de la SAS BAZALP GROUP.

Quant à la critique émanant de la société appelante, adressée à l’expert et au tribunal, qui se voient reprocher de ne pas avoir tiré les conséquences nécessaires du fait que la zone commerciale serait peu attractive (ce qui serait démontré par l’existence de cellules commerciales vacantes), elle n’est guère de nature à permettre de minorer le prix au m² de 126 euros retenu par les premiers juges.

Le prix retenu a été calculé à partir du prix du marché de cette zone commerciale, autrement dit, il intègre déjà une éventuelle dévalorisation du fait de la perte d’attractivité alléguée.

Au demeurant, l’appelante n’apporte aucune information portant sur le niveau des loyers des commerces qui se trouvent situés dans la zone commerciale voisine, organisée autour du magasin LECLERC, zone qui serait plus attractive à son sens, de sorte que le ’décrochage’ des loyers commerciaux de la zone commerciale où est implantée l’appelante n’est pas démontré.

Dès lors, il convient de rejoindre la décision des premiers juges qui ont fixé la valeur locative de la SASU CASTORAMA à 126 euros.

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2) Sur les abattements :

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L’expert judiciaire avait retenu 3 abattements, au titre respectivement des travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge des preneurs (5 %), du fait que l’assurance de l’immeuble était à la charge du preneur (1 %) et en raison de la clause d’accession en fin de jouissance (5 %).

Le tribunal a écarté les deux derniers abattements, retenant le premier à 5 % et en rajoutant un abattement ’au titre du loyer perçu net de toutes charges par le bailleur’, évalué à 7 %, fixant donc un abattement global de 12 %.

A hauteur d’appel, la SASU CASTORAMA – qui ne critique pas le jugement en ce qu’il a écarté les deux abattements, en lien avec la clause d’accession sans indemnités et lié à l’assurance de l’immeuble – propose un abattement supplémentaire de 5 % au titre ’de l’état des locaux.’

’

La SAS BAZALP GROUP ne conteste pas l’abattement de 5 %, correspondant au cas où l’administration exigerait des mises en conformité retenues par la décision déférée.

Elle conteste cependant toute prise en compte d’autre abattement.

’

S’agissant de l’abattement de 7 % retenu ’au titre du loyer perçu net de toutes charges par le bailleur’ par la juridiction de première instance, la cour ne peut que constater qu’il n’est pas fondé, en ce sens que le bail de la SASU CASTORAMA ne met justement pas la taxe foncière et la taxe de stationnement et de bureau à la charge du locataire.

Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré que d’autres charges administratives ou fiscales ont été répercutées sur le locataire par le bailleur. Dès lors, cet abattement ne saurait être retenu et appliqué.

’

A hauteur d’appel, la SASU CASTORAMA demande à la cour de tenir compte de l’état vieillissant du bâtiment, notamment du fait que depuis 2011 la canalisation du réseau sprinkler (défense incendie de l’établissement recevant du public) serait affectée de nombreux désordres ayant contraint le preneur à neutraliser une partie de la zone de vente, le temps de faire procéder aux réparations urgentes après vidange et remise en eau du réseau.

L’existence de désordres sur le réseau sprinkler n’est pas contestable, en ce sens que la société CASTORAMA avait tenté en 2017 d’obtenir la condamnation de la société BAZALP GROUP à procéder à des travaux de réfection dudit réseau, ainsi que de la toiture, demande qui avait été rejetée par la cour d’appel de Versailles qui avait estimé que le rapport d’expertise produit aux débats n’était pas suffisant pour que le remplacement du système sprinkler soit ordonné, en sachant en tout état de cause que ce remplacement, s’il avait eu lieu, aurait été réalisé à la charge du bailleur et non du locataire.

Cependant, le preneur ne produit aucune pièce’de nature à démontrer que les désordres affectant le système sprinkler ont eu un impact sur l’exploitation du site ; nulle attestation, bon d’intervention sur le système, ou même document interne démontrant une fermeture du site n’est produit.

De surcroît, à aucun moment, la survenue d’un incident, d’une entrave à l’exploitation, ou autre situation préjudiciable pour le preneur, n’est évoquée dans le rapport de Madame [O] qui avait été désignée par ordonnance du juge des référés de [Localité 6].

La cour rappelle aussi’que l’immeuble, tel qu’il est apparu à l’expert au moment de la rédaction de son rapport, n’était pas dans le même état que celui qui était le sien en avril 2017, date d’effet du congé et que suite au départ de la société CASTORAMA le 28 mai 2020, les locaux sont restés inoccupés presque deux ans avant la première visite de l’expert et des parties le 3 mai 2022, de sorte que certaines manifestations de vétusté apparentes en 2022 sont apparues postérieurement au départ de la SASU CASTORAMA.

Dans ces conditions, le preneur est défaillant dans sa démonstration de l’existence d’une cause susceptible d’entraîner un abattement supplémentaire, en lien avec l’état du bâti et de ses organes de sécurité.

’

3)’Sur la fixation du loyer pour la période allant du 1er avril 2017 au 28 mai 2020 :

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Il résulte des développements précédents, que la valeur locative du bâtiment litigieux, au 1er avril 2017, se calcule de la manière suivante’:

(126 € x 9 686 m2) ’ 5 % = 1 159 414 €

Etant donné que le montant réclamé par la SAS BAZALP GROUP dans son congé aux fins de renouvellement était de 1 150 000 €, montant qui a été repris dans sa demande reconventionnelle formée devant la juridiction de première instance, dans ses conclusions du 3 décembre 2020, qui ont été notifiées par huissier, mais également dans son mémoire du 8 octobre 2021, il convient de limiter la valeur du loyer, au 1er avril 2017, à ce montant de 1’150’000 euros.

Cette somme est soumise à la révision annuelle au 1er avril 2018, selon l’évolution de l’indice ILC – comme l’ont précisé les premiers juges – mais ne portera intérêts au taux légal qu’à compter du 4 décembre 2020, date à laquelle la société BAZALP GROUP a fait notifier régulièrement ses conclusions, comportant demande de fixation du loyer au montant de 1 150 000 €.

Corrélativement, la demande de la SASU CASTORAMA, tendant à obtenir de la société BAZALP GROUP le règlement des intérêts au taux légal et majorés à compter du 26 juillet 2018, sur d’éventuels loyers trop-perçus à compter du 1er avril 2017, ne pouvait qu’être écartée, comme l’ont fait les premiers juges.

’

4) Sur les demandes accessoires :

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Le jugement déféré étant majoritairement confirmé en ses dispositions principales, la cour ne voit pas de raison de se départir de la décision des premiers juges qui ont partagé par moitié les dépens et rejeté les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ses demandes étant rejetées en totalité, la SASU CASTORAMA assumera la totalité des dépens de l’appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel.

Sa demande présentée à ce titre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée. En revanche, elle devra verser à la SAS BAZALP GROUP la somme de 5’500 euros au même titre et sur le même fondement.

’

’

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 16 mai 2025, sauf en ce qu’il a :

’- fixé à la somme de 1 073 983,68 € par an, en principal, le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er avril 2017 pour les locaux occupés par la société CASTORAMA, situés [Adresse 3], à [Localité 3] (Val d’Oise) ;

– condamné la société Castorama à payer à la société Bazalp group les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2017 puis à chaque échéance ;’

’

L’infirme sur ces deux seuls points,

’

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

’

Fixe le loyer du bail renouvelé au montant de 1 150 000 € par an HT/HC à compter du 1er avril 2017,

Condamne la SASU CASTORAMA à payer à la SAS BAZALP GROUP les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 4 décembre 2020, puis à chaque échéance,

’

Condamne la SASU CASTORAMA’aux dépens de la procédure d’appel,

’

Condamne la SASU CASTORAMA’à payer à la SAS BAZALP GROUP une somme de 5 500 euros (cinq mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

’

Déboute la SASU CASTORAMA’de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

’

Le cadre greffier : le Président :