N° RG 24/01437 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PPO3

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 16 janvier 2024

RG : 23/00688

[D]

C/

S.C.I. SCI ’[Adresse 1]’

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 28 Octobre 2026

APPELANTE :

Mme [B] [D]

née le 26 Juillet 1991 à [Localité 2] (83)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

La société SCI « PORT VIEUX », société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 509 701 850, dont le siège social se situe [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Pierre BATAILLE de la SELARL MAP AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1507

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 28 Octobre 2026

Audience présidée par Nathalie LE BARON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2022, la société [Adresse 1] a consenti à Mme [D] le bail d’un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Suivant acte séparé du 30 mai 2022, Mme [S] s’est portée caution solidaire de la locataire.

Suivant courrier recommandé du 14 août 2022, réceptionné le 17 suivant, Mme [D] a donné congé du logement pour perte d’emploi avec préavis d’un mois.

L’état des lieux de sortie programmé le 19 septembre 2022 n’a pas été réalisé.

Un huissier de justice mandaté par la société Port vieux a adressé à Mme [D] une convocation pour un état des lieux contradictoire le 22 novembre 2022 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception envoyée à l’adresse du bail et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Le commissaire de justice, dépourvu des clés et ayant constaté l’absence de Mme [D], n’a procédé, ni à l’ouverture des portes, ni à l’état des lieux prévu.

Suivant acte de commissaire de justice du 5 janvier 2023, la société [Adresse 1] a fait délivrer une sommation de déguerpir à Mme [D], à sa nouvelle adresse.

Suivant acte de commissaire de justice du même jour, la société Port vieux a fait délivrer à Mme [D] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 2 600 euros.

Suivant citation délivrée le 16 février 2023, la société [Adresse 1] a fait assigner Mme [D] et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de voir :

Valider le congé délivré par Mme [D],

Déclarer Mme [D] occupante sans droit ni titre du logement,

Ordonner l’expulsion de Mme [D] du logement ainsi que celle de tous occupants de son chef, et si nécessaire, avec le concours de la force publique,

Condamner solidairement Mme [D] et Mme [S] au paiement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, outre revaloriation légale, soit un montant total de 3 800 euros selon décompte arrêté au 7 février 2023,

Condamner solidairement Mme [D] et Mme [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les mêmes au paiement des entiers dépens, en ce compris la sommation de déguerpir, la sommation de payer et l’assignation.

Suivant jugement contradictoire du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 1er juin 2022 entre la société Port vieux et Mme [D], concernant le bien situé [Adresse 4] à [Localité 4], à la date du 19 septembre 2022,

Dit que faute par Mme [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la décision, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin était,

Prononcé la nullité de l’acte de caution solidaire signé le 30 mai 2022 par Mme [S],

Mis hors de cause Mme [S],

Condamné Mme [D] à régler à la société [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, soit 600 euros, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 septembre 2022, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Rejeté la demande en paiement des loyers d’août et septembre 2022 présentée par la société Port vieux,

Rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [D],

Condamné Mme [D] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [D] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Rappelé que la décision était assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 22 février 2024, Mme [D] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 14 octobre 2024, Mme [D] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 1er juin 2022 entre la société Port vieux et Mme [D], concernant le bien situé [Adresse 4] à [Localité 4], à la date du 19 septembre 2022,

Prononcé la nullité de l’acte de caution solidaire signé le 30 mai 2022 par Mme [S],

Mis hors de cause Mme [S],

Débouté la société [Adresse 1] de sa demande en paiement de l’arriéré de loyer pour les mois d’août et septembre 2022,

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Condamné Mme [D] à régler à la société Port vieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, soit 600 euros, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [D],

Condamné Mme [D] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [D] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Statuant de nouveau,

Débouter la société Port vieux de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation et du surplus de ses demandes,

Condamner la société [Adresse 1] à restituer à Mme [D] la somme de 600 euros versée au titre du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2022,

Condamner la société Port vieux à verser à Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner la société [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel,

Subsidiairement, si la cour devait juger que Mme [D] est malgré tout redevable d’une indemnité d’occupation :

Qualifier l’indemnité d’occupation de clause pénale et la ramener à une somme forfaitaire n’excédant pas 1 000 euros,

Octroyer à Mme [D] des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois,

Condamner la société Port vieux à verser à Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner la société [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 4 juin 2026, la société Port vieux demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 1er juin 2022 à la date du 19 septembre 2022 et autorisé l’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux,

Condamné Mme [D] à régler à la société [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, soit 600 euros, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 septembre 2022, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [D],

Condamné Mme [D] à payer à la société Port vieux la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [D] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Et, y ajoutant,

Autoriser le bailleur à déduire le dépôt de garantie de la somme lui restant due par la locataire au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme gloable de 10 920 euros au titre de la période courant du 20 septembre 2022 au 26 avril 2024, après déduction du dépôt de garantie de 600 euros, et condamner Mme [D] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande en paiement des loyers au titre des mois d’août et septembre 2022 présentée par la société [Adresse 1],

Et, statuant de nouveau,

Condamner Mme [D] à payer à la société Port vieux la somme de 580 euros au titre des loyers impayés pour la période courant du 1er août 2022 au 19 septembre 2022,

Condamner Mme [D] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

Condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’appel,

Débouter Mme [D] de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

…

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate qu’il n’est pas contesté que le bail liant les parties est résilié depuis le 19 septembre 2022.

En outre, ni l’une ni l’autre des parties n’a contesté la disposition du jugement ayant ordonné l’expulsion de Mme [D], étant noté que les lieux ont été repris par la société Port vieux le 26 avril 2024.

Sur la restitution des lieux au bailleur et la demande d’indemnité d’occupation

La locataire sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [D] rappelle avoir quitté ledit logement le 19 septembre 2022, ajoutant l’avoir intégralement libéré, et précise avoir intégré un nouveau logement dès cette date. Elle soutient avoir procédé à la remise des clés par dépôt dans la boîte aux lettres du bailleur.

Elle considère que ce dernier avait bien eu connaissance du congé et devait, dès la date d’effet de celui-ci, prendre toutes dispositions utiles pour reprendre effectivement possession de son bien, même si les clés ne lui avaient pas été restituées.

Elle reproche à la société [Adresse 1] d’avoir refusé tout contact avec elle après le 20 septembre 2022.

Elle ajoute que puisque le congé était régulier et que le bailleur savait qu’elle avait quitté le logement et déposé les clés dans la boîte aux lettres, il était en droit de s’adresser à un serrurier pour entrer dans le logement et il était parfaitement inutile de lui faire délivrer une sommation de déguerpir, une assignation en validation de congé et expulsion puis un commandement de quitter les lieux.

Elle estime que c’est par sa négligence fautive que la société Port vieux n’a pas repris possession du logement dès le 20 septembre 2022, et qu’elle est donc à l’origine de son préjudice.

Elle confirme avoir fait intervenir un serrurier pour remplacer la serrure du logement le 26 avril 2024, mais précise avoir agi sous la contrainte du bailleur et avoir constaté, à l’ouverture des portes, que celui-ci avait nécessairement eu accès au logement depuis son départ, et qu’en conséquence la reprise du logement était effective, puisqu’une étagère ne lui appartenant pas avait été stockée à l’intérieur.

À titre subsidiaire, Mme [D] demande que l’indemnité d’occupation dont elle serait déclarée redevable soit qualifiée de clause pénale et fixée à une somme forfaitaire n’excédant pas 1 000 euros.

La société [Adresse 1] affirme qu’il n’appartient pas au bailleur d’accomplir des diligences pour reprendre possession des clés et des lieux loués mais au locataire de restituer les clés, leur dépôt dans une boîte aux lettres n’étant pas considéré par la jurisprudence comme un mode de remise valable.

Elle ajoute que Mme [D] ne s’est pas présentée au rendez-vous du 19 septembre 2022 à midi qu’elle avait elle-même proposé pour l’état des lieux et la remise des clés dans un courriel du 18 août 2022, et lui a adressé un SMS le 19 septembre 2022 à 11h37, indiquant avoir déposé les clés dans une boîte aux lettres.

Elle précise que plusieurs rendez-vous avaient été proposées à la locataire, dans les jours suivants, afin de pouvoir identifier la boîte aux lettres, auxquels elle n’avait pas donné suite en indiquant être indisponible.

La société Port vieux affirme que, sans titre exécutoire, elle ne pouvait pas mandater un serrurier pour reprendre le logement.

Enfin, elle conteste être propriétaire de l’étagère retrouvée dans le logement le 26 avril 2022 et assure ne pas avoir eu accès à l’appartement avant cette date.

En l’absence de tout manquement de sa part et à défaut pour la locataire de lui avoir restitué les clés, la société [Adresse 1] estime avoir subi un préjudice dont elle demande réparation intégrale, justifiant la confirmation de la condamnation de Mme [D] à lui payer, à compter du 20 septembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros, soit 11 520 euros suivant décompte arrêté au 26 avril 2022, date de la reprise des lieux.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 15, alinéa 21, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Toutefois, le logement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [D] affirme avoir déposé les clés dans une boîte aux lettres, sans en justifier ni préciser laquelle, étant rappelé en tout état de cause qu’un tel dépôt ne peut valoir remise au sens de la loi.

En outre, et bien qu’un congé valable lui ait été notifié, la société Port vieux ne pouvait reprendre possession du logement sans disposer d’un titre exécutoire, et donc sans saisir le juge, soit d’une requête en application des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit au fond en validation du congé et expulsion.

Par conséquent, bien que le bail ait pris fin au 19 septembre 2022, la décision du premier juge, qui a constaté que le bailleur n’avait pas pu reprendre possession de son bien à défaut de remise des clés et que la locataire en était dès lors demeurée occupante sans droit ni titre, causant un préjudice à la société [Adresse 1] justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation, sera confirmée.

Cette indemnité d’occupation, dont ni le principe ni le montant n’avaient fait l’objet d’une stipulation contractuelle, ne constitue pas une clause pénale mais doit permettre d’indemniser le bailleur, qui ne peut ni jouir de son bien, ni le relouer, ni en percevoir les loyers, de l’intégralité de son préjudice.

La cour constate que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation fixé par le premier juge en référence au montant du dernier loyer dû, soit à hauteur de 600 euros, a été justement apprécié, et le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

Après actualisation de la dette jusqu’au 26 avril 2024, date de la reprise des lieux, le montant des indemnités d’occupation échues dues par Mme [D] s’élève à 11 520 euros.

Sur la demande en paiement des loyers d’août et septembre 2022

Mme [D] rappelle avoir versé aux débats les quittances établies par son bailleur pour les mois d’août et de septembre 2022 et demande donc le rejet des prétentions de la société Port vieux à ce titre.

Celle-ci indique avoir commis une erreur en émettant des quittances pour le mois d’août 2022 et les dix-neuf premiers jours du mois de septembre 2022.

Elle produit la copie de ses relevés bancaires, dont elle déduit que 400 euros seulement ont été payés au mois d’août 2022 et que la locataire n’a strictement rien versé au titre du mois de septembre 2022.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Enfin, l’article 21 de la même loi dispose que la quittance remise au locataire porte le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.

En remettant à Mme [D] des quittances de loyer, en date du 1er août 2022 au titre de cette échéance, et du 1er septembre 2022 au titre des dix-neuf premiers jours du mois, soit jusqu’à la date prévue de résiliation du bail, la société [Adresse 1] a attesté de la remise des sommes qui y figuraient.

Il lui incombe en conséquence de rapporter la preuve contraire à ses propres énonciations, ce qu’elle ne fait pas puisque si elle justifie d’un seul virement bancaire à son profit, d’un montant de 400 euros le 30 août 2022, rien ne permet d’exclure que le solde des loyers dus ait été versé en espèces ainsi que l’a fait observer le premier juge.

En cet état, la décision dont appel sera confirmée.

Sur le sort du dépôt de garantie

La société Port vieux demande que le montant du dépôt de garantie déposé par Mme [D] lors de son entrée dans les lieux soit déduit des sommes dont celle-ci demeure redevable.

Mme [D] sollicite quant à elle la restitution de ce dépôt de garantie.

Sur ce,

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et qu’il est restitué, à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire.

En l’espèce, compte tenu du fait que les locaux ont pu être repris par le bailleur le 26 avril 2024 mais que Mme [D] restait redevable, jusqu’à cette date, d’une indemnité d’occupation, il y a lieu de faire droit à la demande de la société [Adresse 1] et par conséquent de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle avait débouté Mme [D] de sa demande de restitution.

Par conséquent, Mme [D] sera en définitive condamnée à payer à la société Port vieux la somme de 10 920 euros.

Sur les délais de paiement

Mme [D] sollicite l’octroi de délais de paiement dans la limite de deux ans.

Elle affirme avoir toujours réglé à échéance les loyers pendant la période d’occupation du logement, précise percevoir des revenus de l’ordre de 1 800 euros par mois mais se trouver en arrêt de travail depuis le mois de mai 2024 et assumer le remboursement d’un emprunt bancaire.

La société [Adresse 1] n’a pas développé d’argumentation sur ce point.

Sur ce,

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des éléments du dossier, il convient de faire droit à la demande de Mme [D], et de dire qu’elle sera autorisée à s’acquitter des sommes au paiement desquelles elle est condamnée en vingt-trois mensualités de 455 euros, outre une dernière échéance représentant le solde restant dû en principal, intérêts et frais, payables avant le dix de chaque mois et pour la première fois avant le dix du mois suivant la signification de la présente décision, avec clause de déchéance en cas d’impayé.

Sur les demandes accessoires

La décision du premier juge est confirmée en ce qui concerne les dépens et la condamnation de Mme [D] à payer à la société Port vieux la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel, Mme [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens et à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1 000 euros sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à porter le montant de la condamnation de Mme [D] à la somme de 10 920 euros représentant les indemnités d’occupation échues au 26 avril 2024, date de la reprise des lieux par le bailleur, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Accorde à Mme [D] un délai pour s’acquitter de sa dette, à raison de vingt-trois mensualités de 455 euros, outre une dernière échéance représentant le solde restant dû en principal, intérêts et frais, payables avant le dix de chaque mois et pour la première fois avant le dix du mois suivant la signification du présent arrêt,

Dit que dès le premier impayé non régularisé dans un délai de quinze jours suivant mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Condamne Mme [D] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [D] à payer à la société Port vieux la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT