TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 28 Octobre 2026

N° RG 26/00293 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBPNL
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 OCTOBRE 2026

S.C.I. SCI PATRICK, S.E.L.A.R.L. P2G prise en la personne de Maître [Y] [P], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK
C/
E.U.R.L. LES MARGUERITES, [D] [K]

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI PATRICK
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Christine MILLIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. P2G prise en la personne de Maître [Y] [P], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Christine MILLIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

E.U.R.L. LES MARGUERITES
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [D] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Sarah LEPERLIER

Audience Publique du : 14 Octobre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 28 Octobre 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Christine MILLIER
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Stéphanie PANURGE
le:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 août 2021, la SCI PATRICK a donné à bail à l’EURL LES MARGUERITES un local commercial situé au [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 57 600 euros hors taxes. En garantie des obligations du preneur, Mme [D] [K], gérante de la société, s’est engagée en qualité de caution.

Le contexte du litige s’inscrit dans une situation judiciaire complexe, puisque le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a prononcé, par jugement du 10 février 2026, l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI PATRICK après la résolution de son plan de sauvegarde, désignant la SELARL P2G en qualité d’administrateur judiciaire.

Le 1er juin 2026, la SCI PATRICK a fait délivrer trois commandements à l’EURL LES MARGUERITES : l’un portant paiement d’une somme de 18 862,67 euros, dénoncé à Mme [K] le 10 juin suivant, l’autre enjoignant de justifier de la souscription d’une assurance, et le dernier demandant le respect des clauses du bail. Ces actes visant tous la clause résolutoire sont demeurés infructueux. En conséquence, par actes des 27 juillet 2026, la SCI PATRICK et la SELARL P2G ont assigné l’EURL LES MARGUERITES et Mme [D] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Au soutien de leurs demandes, les demanderesses sollicitent le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2026, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef après un délai de quinze jours, ainsi que la condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une provision de 22 653,61 euros au titre des loyers, charges et taxes échus au 25 septembre 2026, et de 1 683,22 euros au titre de la clause pénale. Elles réclament également la capitalisation des intérêts, une indemnité d’occupation mensuelle de 5 819,48 euros TTC jusqu’à la libération des lieux, une astreinte de 300 euros par jour de retard, ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PATRICK précise à cet effet que le loyer a été indexé en mars 2026 et qu’une remise à zéro du compte locatif a été accordée en août 2025 en contrepartie de travaux. Elle soutient que, malgré certains versements partiels en juillet et septembre 2026, le loyer d’août reste impayé. Elle justifie enfin la demande de taxe foncière par une stipulation contractuelle claire et une méthode de répartition communiquée dès 2025. Sur les manquements contractuels, elle souligne que l’attestation produite par la locataire concerne la responsabilité civile professionnelle et non les risques locatifs, et dénonce divers troubles de jouissance.

En défense, l’EURL LES MARGUERITES et Mme [D] [K] sollicitent le rejet total des demandes ou, subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire assortie d’un délai de paiement en 24 échéances de 943,90 euros. Elles demandent en outre la condamnation des demanderesses à 2 170 euros au titre de l’article 700.

Leurs moyens reposent, d’une part, sur la nullité du cautionnement pour défaut de mention du montant maximum garanti et, d’autre part, sur la mauvaise foi du bailleur. Elles soutiennent que le commandement de payer repose sur un décompte erroné et opaque, omettant des virements de mai 2026 et incluant une taxe foncière non justifiée. Elles affirment avoir régularisé l’assurance dans le délai d’un mois et contestent les troubles de jouissance, invoquant au contraire un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux. Enfin, elles justifient leur demande de délais de grâce par une volonté constante de payer, entravée par le refus de chèques du bailleur.

En réplique, les demanderesses soutiennent que les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce ne sont pas réunies, le règlement des loyers courants étant insuffisant et l’échéancier proposé disproportionné au regard du chiffre d’affaires de la locataire. Elles soulignent enfin le caractère impérieux de leur besoin de trésorerie en raison du redressement judiciaire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance pour un exposé plus complet des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Sur le défaut de paiement des loyers

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’urgence, de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’ occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur à la conditions que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, le bail du 31 août 2021 prévoit une résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le 1er juin 2026, un tel commandement a été délivré pour une somme de 18 862,67 euros.

Bien que les défenderesses soutiennent que le décompte est erroné en raison de l’omission de virements de mai 2026 et d’une taxe foncière injustifiée, il apparaît que le décompte du commandement était arrêté au 12 mai 2026 et ne pouvait donc inclure des paiements postérieurs.

De surcroît, les parties s’accordent sur l’existence d’un arriéré locatif de 4 917,89 euros, montant qui n’a pas été apuré dans le délai d’un mois, les versements de juin ayant été imputés sur le loyer courant.

Le décompte ne présente aucune opacité et la taxe foncière 2025 est contractuellement à la charge du preneur. Dès lors, le principe de la dette locative et l’inefficacité du commandement ne sont pas sérieusement contestables. La clause résolutoire est donc acquise au 2 juillet 2026 pour défaut de paiement.

En revanche, s’agissant des troubles de jouissance, les griefs reposent sur des plaintes d’occupants contestées et ne sont étayés par aucune constatation objective. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation sur ce fondement.

Sur le défaut de production d’une assurance locative

Le bail impose au preneur de s’assurer contre les risques locatifs, l’incendie et les dégâts des eaux, sous peine de résiliation de plein droit un mois après sommation.

Malgré le commandement du 1er juin 2026, l’EURL LES MARGUERITES a produit une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle, laquelle ne couvre pas les risques locatifs requis. En conséquence, la clause résolutoire est également acquise au 2 juillet 2026 sur ce motif.

L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef est donc justifiée. L’astreinte demandée est toutefois écartée, la force publique pouvant assurer l’exécution de la mesure.

Sur les demandes de provision

En application des articles 1728 et 1353 du code civil, le locataire est tenu au paiement du prix du bail, et il appartient à celui qui se prétend libéré d’en justifier. À compter de la résiliation, le loyer est remplacé par une indemnité d’occupation.

Au 1er juillet 2026, l’arriéré de loyers s’élevait à 4 917,89 euros. Pour la période de juillet à septembre 2026, l’indemnité d’occupation, calculée sur la base du loyer indexé de 5 819,48 euros, s’élève à 17 458,44 euros. Le total exigible de 22 376,33 euros, diminué des règlements de juillet et septembre, laisse un solde de 16 557,48 euros. En y intégrant le virement du 13 octobre 2026 de 4 790 euros, non contesté par les demanderesses, le solde définitif est de 11 767,48 euros.

S’agissant de la taxe foncière 2025, si le principe est contractuel, le montant de 6 095,50 euros est contesté. L’examen des pièces montre que l’assiette inclut des propriétés non bâties et des frais de gestion qui ne sont pas imputables au preneur. Seule la part afférente aux propriétés bâties (11 564 euros), répartie selon la surface du local (500/1 000), est non contestable. La provision est donc fixée à 5 782 euros.

Concernant la clause pénale, le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable sans pouvoir en modérer la peine. L’assiette réclamée initialement était erronée car elle incluait la taxe foncière non justifiée et ignorait les virements de mai. La base taxable correcte comprend l’arriéré de loyers (4 917,89 euros) et la taxe foncière retenue (5 782 euros), soit 10 699,89 euros. La majoration de 10 % s’élève donc à 1 069,99 euros.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

L’engagement de Mme [K], sous seing privé et antérieur à 2022, est soumis aux articles L. 331-1 et L. 331-2 du code de la consommation. La loi impose une mention manuscrite stricte précisant la limite chiffrée de l’engagement et la durée.
En l’espèce, la mention portée sur l’acte ne reproduit pas les termes légaux, notamment l’engagement de remboursement sur les revenus et les biens, et indique un loyer mensuel qui ne constitue pas une limite globale chiffrée. La qualité de gérante de la caution ne peut suppléer l’absence de mentions légales. Il existe donc une contestation sérieuse sur la validité du cautionnement, rendant sa mise en œuvre impossible en référé.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, conditionne l’octroi de délais de paiement à la capacité du preneur à régler sa dette et, impérativement, à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Or, au 2 septembre 2026, date de l’audience, le loyer d’août n’était pas réglé et celui de juillet ne l’était que partiellement. La première condition légale n’étant pas remplie, la demande doit être rejetée.

De plus, la capacité financière du preneur n’est pas établie : le loyer courant représente à lui seul 84 % du chiffre d’affaires 2025, rendant l’échéancier proposé irréaliste. Enfin, le redressement judiciaire de la SCI PATRICK rend la perception des loyers impérieuse.

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL LES MARGUERITES, partie perdante, est condamnée aux dépens, incluant les frais des commandements de payer et d’assurance. Le commandement relatif aux clauses du bail et l’acte de dénonciation du 10 juin sont écartés, ce dernier n’ayant servi qu’à l’engagement de la caution non condamnée.

L’équité justifie une condamnation du preneur à 1 500 euros au titre de l’article 700. Aucune somme n’est allouée à Mme [K], ses frais ayant été confondus avec ceux de la société perdante.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que la résiliation du bail commercial liant la SCI PATRICK à L’EURL LES MARGUERITES est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 2 juillet 2026.

Disons que L’EURL LES MARGUERITES, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d’un serrurier.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES à payer à SCI PATRICK et la SELARL P2G, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK, à titre provisionnel, une somme de 11.767,48 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et les indemnités d’occupation de juillet à septembre 2026 inclus.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES à payer à SCI PATRICK et la SELARL P2G, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK, à titre provisionnel, une somme de 5.782 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur la taxe foncière 2025.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES à payer à SCI PATRICK et la SELARL P2G, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK, à titre provisionnel, une somme de 1.069,99 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur la clause pénale.

N° RG 26/00293 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBPNL – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Octobre 2026

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, sur cette somme, à compter de la présente décision.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES à payer à SCI PATRICK et la SELARL P2G, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 5.819,48 euros, à compter du 1er octobre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire formées contre Mme [D] [K], gérante de L’EURL LES MARGUERITES, en qualité de caution.

Rejetons la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES à payer à SCI PATRICK et la SELARL P2G, en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI PATRICK, une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamnons L’EURL LES MARGUERITES aux dépens, en ce compris les coûts des commandements de payer et de produire une assurance du 1er juin 2026.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand PAGES, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS