TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/14301 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2IRC

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2026

[P] [M] [D]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M] [D], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Monsieur [U] [Q], juriste spécificité procédures contentieuses, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2026

Stéphanie KRETOWICZ, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Stéphanie KRETOWICZ, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2022 à effet au 3 mai 2022, la SA VILOGIA a donné à bail à [P] [M] [D] un appartement n° B46 ainsi qu’un parking situés [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,27 euros outre la somme de 98,05 euros de provisions sur charges.

Le 28 novembre 2025, un constat d’échec de conciliation a été établi, les parties n’ayant pas trouvé d’accord.

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal le 5 décembre 2025, [P] [M] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamner la SA VILOGIA à lui payer la somme de 953,02 euros en principal et 200 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

[P] [M] [D] comparait en personne. Il sollicite du juge de condamner la SA VILOGIA à la somme de 953,02 euros en principal au titre de la restitution des charges pour l’année 2022 et la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Il sollicite en outre le rejet des demandes reconventionnelles de la SA VILOGIA.

Au soutien de ses demandes, [P] [M] [D] expose que la SA VILOGIA n’est pas en capacité de justifier les lignes de dépenses présentes sur la régularisation de charges pour l’année 2022, de sorte que les charges lui sont inopposables et doivent lui être restituées. Il expose que les factures lui ont été présentées mais que rien ne correspondait aux lignes de dépenses hormis la télérelève automatique. Il soutient notamment que les modes de répartition des charges changent d’année en année, que la SA VILOGIA facture des charges pour un ascenseur alors qu’il n’en dispose pas et qu’une augmentation de 10000% d’eau est observée.

La SA VILOGIA comparait représentée par [U] [Q] muni d’un pouvoir. Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère, la SA VILOGIA sollicite de :
Rejeter la demande formée par [P] [M] [D] au titre de la communication de pièces, Rejeter la demande indemnitaire de [P] [M] [D], Condamner [P] [M] [D] à régler à la SA VILOGIA la somme de 150 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner [P] [M] [D] à régler à la SA VILOGIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner [P] [M] [D] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la SA VILOGIA expose qu’aucun manquement caractérisé du bailleur ne justifie l’inopposabilité des charges au demandeur. La SA VILOGIA soutient que les pièces ont été tenues à disposition du locataire dans les conditions imposées par les textes de sorte que le locataire ne peut subordonner la validité des charges à l’obtention de copies ou à la possibilité de reproduire les documents établis. A titre reconventionnelle, la SA VILOGIA sollicite la condamnation de [P] [M] [D] à la somme de 150 euros pour procédure abusive.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

Les débats ont été réouverts du fait de l’absence prolongée du magistrat et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2026 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes principales de [P] [M] [D]

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il résulte de cet article que le bailleur a deux obligations principales, celle de procéder à une régularisation annuelle en communiquant un décompte par nature des charges et le mode de répartition de ces charges entre les locataires, ainsi que celle de tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois après l’envoi du décompte.

La nature des pièces justificatives n’a pas été définie par le législateur de 1989. Il y a lieu de considérer que les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments d’habitation concernés doivent être tenus à la disposition des locataires par le bailleur.

La communication du décompte, même parfaitement détaillé des charges de copropriété, ne peut donc pas dispenser le bailleur de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges. L’appréciation des pièces justificatives des charges locatives sont soumises à l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, [P] [M] [D] soutient avoir été privé de son droit de prendre connaissance de tous documents justificatifs des charges pour l’année 2022 ayant fait l’objet d’une régularisation en 2025.

Le demandeur produit, outre son contrat de bail et les deux avis de régularisation réceptionnés pour l’année 2022, divers échanges de courriels avec la SA VILOGIA (pièce 4), dont il ressort notamment que la SA VILOGIA a procédé à une réévaluation à la baisse des charges de chauffage et d’eau de [P] [M] [D] à partir du mois d’août 2023 suite à ses interpellations sur les charges 2022 (courriel de la SA VILOGIA du 13 novembre 2025, page 4 pièce 4).

[P] [M] [D] produit également un courrier adressé à la SA VILOGIA le 11 septembre 2025 aux termes duquel il sollicite la communication des justificatifs de charges récupérables notamment celles inhérentes au chauffage, à l’électricité et à l’entretien de la chaufferie.

En outre, [P] [M] [D] produit un compte rendu de vérification de charges de VILOGIA au sein de la [Adresse 4] en date du 20 janvier 2021 établi en présence de responsables de la SA VILOGIA (pièce 9). Ce compte rendu met en exergue des difficultés de répartition des charges sur les années 2016 à 2018 en ces termes : « pour les répartiteurs, en 2016, il n’y a pas eu de relevé ce qui explique pourquoi sur la régularisation ce soit le même montant qu’en 2015. En 2017 et 2018 il y aurait eu un problème de changement de logiciel chez VILOGIA Premium. Ainsi, il y aurait eu des erreurs dans les index des locataires et donc dans le report des consommations totales ».

Il produit également une copie d’un courrier adressé à la SA VILOGIA par les associations CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) et la CNL (Défense des Habitants et Consommateurs) le 15 mars 2021 mettant en exergue le retard dans la régularisation de charges par la SA VILOGIA (pièce 9).

En réponse aux demandes de [P] [M] [D], la SA VILOGIA produit, pour l’année 2022, le décompte des charges individuelles justifiant les opérations de régularisation opérées auprès de [P] [M] [D]. Elle produit le relevé de compte de l’intégralité des charges de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 (pièce 3) ainsi que les charges de copropriété de l’immeuble (pièce 4). Ces décomptes font état de la répartition par nature de charges et justifie du mode de répartition des charges entre les locataires, le montant à répartir, la base totale de répartition et la base individuelle de répartition, de même que la quote-part du locataire.

Il y a lieu de constater que le numéro de lot présent dans le décompte de charges 2022 de [P] [M] [D] (lot n° 068071) n’est pas reproduit dans le décompte des charges de copropriété et n’apparait sur aucune ligne de dépenses des charges de copropriété du décompte produit en pièce 4.

Aucun élément ne permet de relier la consommation facturée à la consommation personnelle de [P] [M] [D] ou à la consommation des parties communes de l’immeuble dans lequel se trouve le logement de [P] [M] [D].

La SA VILOGIA ne produit pas d’autres factures inhérentes à l’imputation des charges sur l’année 2022 alors qu’il lui incombe de justifier devant le juge du montant des charges contestées par le locataire.
La SA VILOGIA ne développe aucun moyen de droit ou de fait sur le montant des charges et se borne à soutenir qu’elle a valablement mis à disposition de [P] [M] [D] les factures inhérentes aux charges facturées, ce qui n’est au demeurant pas démontré.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les pièces soumises aux débats par la SA VILOGIA sont insuffisantes pour justifier des charges récupérables de sorte que le juge n’est pas en mesure de vérifier l’exactitude du relevé de charges individuelles imputées à [P] [M] [D] pour l’année 2022.

Dans ces conditions, la SA VILOGIA sera condamnée à restituer à [P] [M] [D] la somme de 953,02 euros correspondant aux charges récupérables effectivement versées par le locataire au titre de l’année 2022.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts
En l’espèce, le locataire justifie avoir sollicité à plusieurs reprises, auprès de son bailleur, la production de justificatifs inhérents à la régularisation de charges pour l’année 2022. Il expose avoir consacré du temps personnel pour la résolution de ce différend ainsi que pour se présenter à l’audience.

Dans ces conditions, le préjudice résultant du temps consacré par le requérant pour résoudre le litige sera étudié au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

3/ Sur la demande reconventionnelle de la SA VILOGIA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le tribunal ayant fait droit à la demande principale de [P] [M] [D], la procédure engagée par ce dernier ne saurait être caractérisée d’abusive.

La demande de dommages et intérêts présentée par le défendeur sera par conséquent rejetée.

4/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, la SA VILOGIA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

5/ Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SA VILOGIA sera condamnée à payer la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6/ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA VILOGIA à payer la somme de 953,02 euros à [P] [M] [D] en restitution des charges récupérables sur l’année 2022,

REJETTE la demande formulée par [P] [M] [D] au titre de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes formulées par la SA VILOGIA,

CONDAMNE la SA VILOGIA à payer la somme de 200 euros à [P] [M] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA VILOGIA aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à [Localité 1], le 1er septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Le Greffier La Juge

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;