Indemnisation d’expropriation : évaluation comparative d’un immeuble vétuste avec plus-value limitée des travaux

En application de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, l’indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, sans enrichissement sans cause. Les articles L. 322-1 et L. 322-2 imposent d’apprécier les biens selon leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, leur qualification à la date de référence et leur valeur à la date du jugement.

La cour retient la méthode comparative, en écartant l’avis de France Domaine réalisé sans visite des lieux. Elle exclut la qualification de plateau brut viabilisé en raison de l’absence de clos, de l’état vétuste et de l’absence de raccordement électrique. Les travaux anciens sont néanmoins pris en compte comme une plus-value limitée, et non par addition mécanique des factures à la valeur vénale. L’indemnité principale est fixée à 15 383 euros.

L’indemnité de remploi, fondée sur l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation, est calculée par tranches de 20 %, 15 % et 10 %, pour atteindre 2 536 euros. La demande réparatrice fondée sur l’impossibilité de réaliser les travaux est rejetée, faute de diligences suffisantes établissant une perte de chance certaine. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 2 000 euros, outre les dépens, à la charge de l’autorité expropriante.

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Dans une opération d’expropriation, la cour refuse de qualifier le bien de plateau brut viabilisé, celui-ci étant vétuste, inhabitable et dépourvu de raccordement électrique. Elle retient néanmoins une plus-value limitée au titre de certains travaux et fixe l’indemnité principale à 15 383 euros, ainsi que l’indemnité de remploi à 2 536 euros. La demande fondée sur une perte de chance est rejetée.

Dans le cadre d’une opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique, une autorité expropriante a engagé la procédure concernant un lot de copropriété appartenant à une société civile immobilière. Après le refus d’une offre amiable, une ordonnance d’expropriation a été rendue et l’indemnité de dépossession a été fixée en première instance.

La société expropriée demandait une indemnité principale supérieure, en invoquant la qualification de plateau brut viabilisé et la réalisation de travaux de rénovation. L’autorité expropriante contestait cette qualification et proposait une évaluation fondée sur des comparaisons immobilières.

La cour retient que le bien, à ciel ouvert, vétuste, inhabitable et non raccordé au réseau électrique, ne constitue pas un plateau brut viabilisé. Elle valorise toutefois certains travaux comme une plus-value limitée. Elle fixe l’indemnité principale à 15 383 euros et l’indemnité de remploi à 2 536 euros. La demande fondée sur l’impossibilité de réaliser les travaux est rejetée faute de perte de chance établie.

• Apprécier la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation.
• Retenir sa qualification juridique à la date de référence.
• Évaluer le bien à la date du jugement de première instance.
• Comparer le bien avec des immeubles similaires dans le même secteur.
• Écarter la qualification de plateau brut viabilisé en l’absence de clos et de raccordement électrique.
• Évaluer concrètement l’apport des travaux sans additionner automatiquement les factures.
• Établir des diligences suffisantes pour caractériser une perte de chance.

• Avis de valeur de France Domaine réalisé sans visite des lieux.
• Actes de vente d’immeubles anciens et dégradés dans le même secteur.
• Constatations du transport sur les lieux concernant l’état vétuste du bien.
• Factures relatives à la dalle, aux arches, à l’escalier et aux raccordements.
• Photographies et pièces établissant l’état et les travaux réalisés.
• Courriers, saisine d’un architecte et SMS produits au titre des diligences.

L’autorité expropriante doit verser les indemnités fixées selon la valeur réelle du bien, supporter les dépens et payer l’indemnité de procédure. La société expropriée obtient une revalorisation des travaux, mais sa demande autonome liée à l’impossibilité de poursuivre le projet est rejetée.

• Versement de 15 383 euros au titre de l’indemnité principale.
• Versement de 2 536 euros au titre de l’indemnité de remploi.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Support des dépens par l’autorité expropriante.
• Absence d’indemnisation autonome pour la perte de chance alléguée.

À faire

• Fixer précisément la date de référence applicable.
• Décrire la consistance matérielle du bien à la date pertinente.
• Produire des termes de comparaison réellement similaires.
• Documenter chaque travail et sa contribution à la valeur.
• Établir chronologiquement les diligences relatives au permis.

À éviter

• Qualifier le bien de viabilisé sans preuve des raccordements.
• Ajouter mécaniquement le montant des factures au prix comparatif.
• Produire une estimation réalisée sans visite non corroborée.
• Confondre coût des travaux et plus-value immobilière.
• Invoquer une perte de chance sans diligences suffisamment établies.

La réparation intégrale du préjudice d’expropriation

L’article L. 321-1 du Code de l’expropriation impose la réparation du préjudice direct, matériel et certain, sans enrichissement sans cause. La cour refuse d’indemniser l’impossibilité de réaliser les travaux, car les diligences accomplies ne démontrent pas une perte de chance suffisamment caractérisée d’obtenir un permis et d’éviter l’expropriation.

La consistance du bien exproprié

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation, le bien est apprécié selon sa consistance à la date de l’ordonnance, sa qualification à la date de référence et sa valeur à la date du jugement. L’absence de clos, l’état vétuste, l’inhabitabilité et l’absence de raccordement électrique excluent la qualification de plateau brut viabilisé.

La prise en compte des travaux dans l’évaluation comparative

La méthode comparative repose sur des biens anciens et dégradés présentant un état comparable. Les travaux ne sont pas ajoutés mécaniquement au prix de vente : leur contribution à la valeur du bien est appréciée concrètement. Certains travaux de structure et raccordements justifient une plus-value limitée, compte tenu de leur ancienneté et de l’abandon du chantier.

Article L. 321-1 du Code de l’expropriation, Articles L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation, Article R. 322-5 du Code de l’expropriation, Article 700 du Code de procédure civile