TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

02 Novembre 2026

ROLE : N° RG 24/02327 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJA5

AFFAIRE :

[Z] [K] épouse [S]

C/

S.D.C. [Adresse 1]

[Localité 2])
le 02/11/2026
à
Me Anne LASBATS- MAZILLE
la SCP LIZEE- PETIT-TARLET
Me Constant SCORDOPOULOS

CH ECOCOM
GENERALE

DEMANDERESSE

Madame [Z] [K] épouse [S]
née le 05 Juillet 1974 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],
représenté par son syndic en exercice, la société PROVENCE BLEUE IMMOBILIER, E.U.R.L. immatriculée au RCS d’[Localité 1] n°444 688 725, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège

représentée par Me Anne LASBATS-MAZILLE, avocat au barreau d’AIX- EN-PROVENCE

S.C.I. NELFF,
immatriculée au RCS d’[Localité 1] n°808 836 613, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [M],
demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [V] épouse [M],
demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (constitution du 14 octobre 2024)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC Myriam, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 07 Septembre 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Novembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
assistée de Madame CHANTEDUC Myriam, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [S] exploite un fonds de commerce, LA PROVENCE DES GOURMANDISES, au [Adresse 7] à [Localité 4].

Il s’agit d’un commerce de confiseries, chocolaterie, épicerie fine, salon de thé dans un local d’une superficie de 68,27m².

Le 14 avril 2023, le local a subi un sinistre à savoir un refoulement d’eaux usées.

L’assurance de protection juridique de Madame [S] a diligenté une expertise.

Par actes du 29 mai 2024, Madame [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et [Adresse 9] ainsi que Monsieur [B] [M] et Madame [U] [M] devant le présent tribunal aux fins de voir :
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux [M] à lui payer la somme de 4.772,67 € en réparation du préjudice souffert correspondant à la perte des marchandises et à la perte d’exploitation,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux [M] à lui payer la somme 7.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et souffert du fait de la résistance bien abusive,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux [M] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par acte du 23 mai 2025, Madame [S] a fait dénoncer les assignations susvisées à la SCI NELFF et lui a donné assignation afin de la voir intervenir à l’indemniser de divers préjudices.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 8 septembre 2025.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 février 2026, Madame [S] demande à la juridiction de :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires,
Vu l’article 1719 du Code Civil, en ce qui concerne les époux [M],
– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à MARTIGUES, la SCI NELFF et les époux [M] à lui payer la somme de 4.772,67€ en réparation du préjudice souffert correspondant à la perte des marchandises et à la perte d’exploitation,
– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI NELFF et les époux [M] à lui payer la somme 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et souffert du fait de la résistance bien abusive,
– Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI NELFF et les époux [M] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à MARTIGUES, la SCI NELFF et les époux [M] de toutes demandes, fins, conclusions comme irrecevables et infondées,
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société PROVENCE BLEUE IMMOBILIER, demande à la juridiction de :
Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
-débouter Madame [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1],
-condamner seuls Monsieur [B] [M] et Madame [U] [M], en leur qualité de bailleurs à indemniser Madame [Z] [S] au titre leur obligation de jouissance paisible.
A titre subsidiaire,
– débouter Madame [S] de sa demande de paiement à la somme de 3.796,33€ au titre des pertes de marchandises et de 7.500€ au titre de son préjudice moral,
– ramener le préjudice à la somme de 621,30€ seule somme justifiée par Madame [S],
– condamner seuls Monsieur [B] [M] et Madame [U] [M], en leur qualité de bailleurs à indemniser Madame [Z] [S] au titre leur obligation de jouissance paisible,
En tout état de cause :
-condamner Madame [S] à payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 19 mai 2025, la SCI NELFF demande à la juridiction de :
– à titre principal, débouter Madame [S] de ses demandes, fins et conclusions à son égard,
– à titre subsidiaire, débouter Madame [S] de sa demande en paiement au titre de la perte de marchandises et au titre du préjudice moral,
– en tout état de cause, condamner Madame [S] à lui payer une indemnité de 3.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Antérieurement à la mise en cause de la SCI NELFF, Monsieur et Madame [M] avaient constitué avocat.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 11 mai 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé à l’audience du 7 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes contre Monsieur et Madame [M]

La SCI NELFF produit l’attestation de Me [R] [X], notaire à CHATEAUNEUF-LES- MARTIGUES, du 23 novembre 2017, aux termes de laquelle elle a acquis l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial objet du litige.

Il convient donc de mettre hors de cause Monsieur et Madame [M], qui n’ont pas la qualité de bailleurs (mais d’associés de la SCI NELFF), et de débouter Madame [S] de toutes ses demandes contre ces derniers.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que Monsieur et Madame [M] n’ont plus soutenu aucune prétention devant le tribunal, l’avocat qu’ils avaient constitué n’ayant pas déposé de conclusions et de dossier de plaidoirie.

Sur les demandes contre la SCI NELFF et le syndicat des copropriétaires

L’article 1719 du Code civil énonce que:  » Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)  »

Ensuite, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires « .

En l’espère, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, la SCI NELFF était tenue d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux, c’est-à-dire de lui permettre d’exercer son activité.

Les dispositions du bail commercial produit, lequel a été conclu le 15 octobre 1990 entre les époux [G], bailleurs, et Madame [O] épouse [Q], preneuse, aux droits desquels se trouvent la SCI NELFF et Madame [S], énoncent que le bailleur ne garantit pas le preneur  » en cas de dégâts causés par aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines « .

S’agissant du fondement légal de la demande formée contre le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 visé ci-dessus, même s’il n’y a pas de lien contractuel entre eux, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au preneur d’un bail commercial dans un lot de la copropriété, tel le cas de Madame [S], lorsque ces dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Or, dans le cas présent, les dommages dont se plaint Madame [S] ont pour origine les parties communes puisqu’il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a fait intervenir une entreprise en raison d’un engorgement de la colonne collective des eaux usées le 14 avril 2023. Cet engorgement avait alors provoqué un refoulement d’eaux usées ainsi que le développement de moucherons et d’odeurs dans le magasin, ainsi qu’en témoignent de manière concordante le constat amiable établi le même jour entre Madame [S] et le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, le rapport d’expertise amiable de [P] Expertise mais aussi les photographies produites.

Les parties s’opposent sur l’étendue du préjudice subi du fait de la présence de moucherons, les défendeurs reprochant à Madame [S] d’avoir refusé la désinsectisation de l’ensemble du local le 21 avril 2023 et faisant valoir qu’elle a donc contribué à son préjudice.

Or, il résulte des pièces produites que Madame [S] a effectivement refusé la désinsectisation de l’ensemble du local, ne l’acceptant que pour la pièce principale, ce qui a pu contribuer à la persistance du préjudice. Cependant, la difficulté n’aurait manifestement pas été complètement résolue même si la désinsectisation avait été totale, puisque le 25 avril suivant, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires a pris l’initiative de faire boucher une grille d’aération pour empêcher toute circulation entre le local et le réduit sous l’escalier, et ne conteste pas sérieusement que l’origine du préjudice se trouve dans un dysfonctionnement de la colonne des eaux usées.

Il se déduit de ces éléments que Madame [S] a subi un dommage provenant des parties communes entre le 14 et le 25 avril 2023, à savoir la présence d’un refoulement d’eaux usées, rapidement réglé par une intervention dans la journée du 14 avril, et ensuite la présence de moucherons et d’odeurs, traitée le 25 suivant mais pas de manière définitive puisqu’il est établi que des moucherons étaient de nouveau présents dans le local en mars 2025. Le préjudice constitué par la présence de moucherons s’est donc renouvelé deux ans plus tard.

Au regard de ces dommages, subis par un commerce alimentaire, la fermeture du magasin pendant deux semaines en avril 2023 doit être considérée comme la conséquence directe et nécessaire du dysfonctionnement de la colonne des eaux usées et Madame [S] est donc recevable en sa demande au titre des pertes de marchandises et d’exploitation subies.

Pour autant, il n’est pas suffisamment justifié de l’ensemble des pertes invoquées par la seule liste de marchandises perdue établie par Madame [S] et l’évaluation réalisée par le cabinet [P], lequel a évalué les dommages à 3.796,33€ au titre de la perte de marchandises et 976,34€ au titre de la perte d’exploitation. En effet, la liste établie par Madame [S] n’est pas confortée par une autre pièce (témoignage, factures de rachat, ou une attestation de son expert-comptable notamment) et la juridiction ne peut prononcer une condamnation sur le fondement d’un rapport d’expertise amiable non corroboré par une autre pièce (autre qu’une attestation établie par la demanderesse elle-même). En conséquence, la juridiction ne retiendra donc qu’une perte d’exploitation de 900€ du fait de la fermeture du magasin pendant 15 jours.

En revanche, au regard de la cause des dommages, à savoir un refoulement d’eaux usées, et des dispositions du bail susvisées, excluant la responsabilité de la bailleresse au titre de dégâts causés par suite notamment de fuites (sans autre précision) et refoulement des canalisations souterraines « , il y a lieu de considérer que Madame [S] n’est pas fondée en sa demande contre la SCI NELFF.

Au final, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame [S] une indemnité de 900€ en réparation de la perte d’exploitation outre une indemnité de 1.500€ en réparation du préjudice subi constitué par les perturbations, la gêne et le préjudice moral, au moment des deux épisodes de 2023 (refoulement et présence des insectes et odeurs) et 2025 (présence des insectes).

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens et à payer à Madame [S] une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour des motifs d’équité, il n’est pas justifié de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI NELFF.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que Monsieur [B] [M] et Madame [U] [V] épouse [M] ne soutiennent plus aucune prétention,

DEBOUTE Madame [Z] [S] née [K] de ses demandes contre Monsieur [B] [M] et Madame [U] [V] épouse [M],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [Z] [S] née [K] :
– la somme de 900 € en réparation de la perte d’exploitation,
– la somme de 1.500 € en réparation du préjudice moral ;

La DEBOUTE du surplus de ses demandes en réparation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [Z] [S] née [K] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI NELFF ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme MACOUIN, vice-présidente, et Mme CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE