TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06058 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLLW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [T],[P], [D], [S] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, substitué par la SCP WEDRYCHOWSKI, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M], [B], [D] [A]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [N], [J] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous-seing privé signé le 18 janvier 2023, ayant pris effet le 20 janvier 2023, Monsieur [T] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [A] et à Madame [N] [L] portant sur une maison à usage d’habitation principale de type 4, avec jardin et dépendances, située [Adresse 4] contre le paiement d’un loyer mensuel de 880,00 €, hors charges annuelles (estimées à 220,00 €), payables d’avance au 5 de chaque mois.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 20 janvier 2023 entre les parties dans les locaux loués apparaissant en bon état d’usage.

Lors du départ de Monsieur [M] [A] et de Madame [N] [L] du logement suite au congé délivré le 26 août 2024 à leur bailleur, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 4 décembre 2024 entre Monsieur [T] [K] et les locataires sortants, lequel a relevé la présence d’importantes dégradations dans la majeure partie des pièces (murs et boiseries) de la maison louée, ainsi qu’un défaut d’entretien généralisé, outre une cuve à fuel vide (2300 litres) et de nombreuses réparations locatives à réaliser, ceci après 23 mois d’occupation des locaux.

Consécutivement à cet état des lieux de sortie, le coût de remise en état des dégradations et réparations locatives constatées a été estimé par Monsieur [T] [K] -avec devis et factures justificatives à l’appui- à la somme de 7.725,70 € TTC, augmentée des loyers de juillet, septembre, octobre et novembre 2024 (+ indemnité d’occupation du 1er au 4 décembre 2024) et du prorata de taxe d’ordures ménagères 2024, pour un montant total de 3.684,72 € demeuré impayé.

Monsieur [T] [K] a, par lettre RAR du 14 février 2025, demandé à ses locataires sortants le paiement de la somme globale de 11.410,42 € correspondant aux loyers et charges dus, ainsi qu’aux réparations locatives ainsi constatées et chiffrées (dépôt de garantie de 880,00 € non-déduit).

Aucun paiement n’étant intervenu de la part de ces derniers, Monsieur [T] [K] a alors fait délivrer à Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] par actes d’huissier des 31 juillet 2025 (transformés en procès-verbal de recherches infructueuses-article 659 CPC) une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir -au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1104 et suivants du code civil- leur condamnation solidaire au paiement de :
– 11.410,42 € à titre principal pour lesdits loyers et réparations locatives, majoré des intérêts légaux à compter de l’assignation introductive sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
– 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens en vertu de l’article 696 du CPC,
tout en demandant au tribunal de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience de jugement du 10 mars 2026, où Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] n’ont pas comparu ni personne pour eux, Monsieur [T] [K], représenté par son avocat substitué, a maintenu oralement l’intégralité de ses demandes introductives tout en déposant les pièces de son dossier.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

En l’espèce, la présente décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire.

I – Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
 
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
 
En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.
 
Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.
 
En l’espèce, Monsieur [T] [K] verse aux débats l’acte de bail, ainsi qu’un décompte actualisé daté du 3 juillet 2025 (pièce n°10 – Mes CONCAS & GREGOIRE) correspondant :
– aux loyers et provisions sur charges afférents aux mois de juillet (solde : 610,74 €), septembre, octobre et novembre 2024 (910,74 € x 3),
– à l’indemnité d’occupation du 1er au 4 décembre 2024 (117,51 €),
– au prorata de taxe d’ordures ménagères 2024 (224,25 €),
pour un montant total de 3.684,72 € demeuré impayé par les locataires sortants, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Cependant, à l’analyse, et en l’absence de tous justificatifs utiles versés à la procédure par le requérant, il conviendra de déduire les « charges mensualisées » d’un montant provisionnel mensuel de 30,74 € facturé par le bailleur, la régularisation desdites charges devant, en outre, être justifiée chaque année selon les termes du bail.

Déduction faite de ce montant injustifié de 122,96 € (30,74 € x 4 mois), la créance locative sera, par conséquent, ramenée à la somme de 3.561,76 euros.

Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L], absents non excusés à l’audience, ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette de loyers, ainsi vérifiée par la juridiction, et seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [T] [K] la somme de 3.561,76 euros, assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
II- Sur la demande en paiement des dégradations et réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
A l’audience de jugement du 10 mars 2026, l’avocat substitué de Monsieur [T] [K] a déposé son dossier en confirmant oralement ses demandes figurant dans l’assignation introductive d’instance, à savoir l’état comparatif, poste par poste et pièce par pièce :

– d’une part, de l’état des lieux d’entrée contradictoirement réalisé le 20 janvier 2023 (pièce n°8 Mes CONCAS & GREGOIRE) dans la maison sise au [Adresse 4] (Loiret) lors de sa prise de possession par Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] attestant du « bon état d’usage et d’entretien » des lieux ;
– d’autre part, de l’état des lieux de sortie contradictoirement réalisé le 4 décembre 2024 (pièce n°9 Mes CONCAS & GREGOIRE) – après seulement 23 mois d’occupation – attestant de nombreuses dégradations locatives, ainsi que du mauvais usage et défaut d’entretien manifeste des locaux loués.

L’analyse minutieuse des pièces versées aux débats par le bailleur, et notamment la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement entre les parties, révèle sans conteste la présence de dégradations quasi-généralisées au niveau des murs, boiseries et radiateurs, des éléments d’équipement dans les différentes pièces de la maison occupée par Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L], y compris dans la cour extérieure et le jardin, ainsi que de nombreuses réparations locatives liées pour la plupart à un défaut évident d’entretien (circuit de chauffage, cuve à fuel de 2300 litres quasi-vide, notamment), lesquelles s’avèrent être, par conséquent, de leur responsabilité exclusive et à leur charge -en tout ou partie – en leur qualité de locataires-sortants.

Ainsi, le coût global de la remise en état de ces dégradations et des réparations locatives ayant été chiffré sur la base de devis estimatifs et factures régulièrement produits aux débats (cf. pièces n°13 à 19 – Mes CONCAS & GREGOIRE) à la somme de 7.725,70 € TTC, il conviendra néanmoins de faire application, au cas d’espèce, d’un coefficient de vétusté et/ou usage normal des locaux et éléments d’équipement de 20 % (soit un montant de 1.545,14 € laissé, à ce titre, à la charge du bailleur) prenant en compte l’usage, la vétusté et l’usure normale des équipements et matériaux (sols, murs) composant les locaux d’habitation au cours des 23 mois d’occupation locative, et ce, en comparaison de l’état des lieux d’entrée qui faisait état de locaux, certes en très bon état d’usage, mais absolument pas à l’état de neuf.

Il sera donc retenu une indemnité globale de 6.180,56 € sur ce chef de demande, le montant de 880,00 € correspondant au dépôt de garantie contractuel, à juste titre conservé par le bailleur, devra être, en outre, légalement déduit de ladite indemnité.

Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L], absents non excusés à l’audience, ne contestent par définition ni le principe, ni le montant chiffré des réparations et dégradations locatives constatées contradictoirement, lequel leur a été régulièrement communiqué et imputé, en temps utile, par leur bailleur, puis dûment vérifié par la juridiction de céans.

Ces derniers seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [T] [K] une somme globale de 5.300,56 € dont ils demeurent redevables au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives -déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 880,00 € versé lors de leur entrée dans les lieux loués- ladite somme étant assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III – Sur les demandes accessoires

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [K] aux fins d’assurer la défense de ses intérêts en qualité de propriétaire-bailleur, Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] seront, en conséquence, solidairement condamnés à lui verser la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire de droit est tout à fait compatible avec les circonstances de l’espèce, et il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] à verser à Monsieur [T] [K] la somme de 8.862,32 € (huit mille huit cent soixante-deux euros et trente-deux centimes) correspondant aux loyers impayés (3.561,76 €), et au coût des dégradations et réparations locatives (5.300,56 €) contradictoirement constatées par les parties dans le logement loué au [Adresse 4], et ce, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 880,00 € versé lors de la prise de possession des lieux ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] à verser à Monsieur [T] [K] une indemnité de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [A] et Madame [N] [L] aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le juge et la greffière.

La greffière, Le juge,