TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/01890 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDEF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R] [K]
demeurant [Adresse 2]
comparant à l’audience du 14 octobre 2025, non comparant à l’audience du 10 mars 2026

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [A] a donné à bail à Madame [Q] [Y] et à Monsieur [L] [R] [K] un bien à usage d’habitation sis au [Adresse 3] par contrat à effet au 26 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 570,00 euros et 65,00 € de provision sur charges, payables d’avance le 1er jour de chaque mois.

Le 18 novembre 2022, la bailleresse a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur ledit bail.

A effet du 15 mai 2024, Madame [Q] [Y] co-locataire, a donné son congé du logement.

A compter du mois de juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé, en sa qualité de caution, à des versements de loyers à la bailleresse Madame [C] [A].

Le 29 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2.619,00 euros, au titre des loyers et charges impayés pour la période de juin à septembre 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire par Monsieur [L] [K] dans le délai contractuel fixé à deux mois, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 21 février 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 2.674,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2024 sur la somme de 2.619,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le rapport de diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives établi par le travailleur social et reçu au greffe avant l’audience du 14 octobre 2025, a apporté des éléments utiles sur la situation d’étudiant en 3ème année de biologie du locataire qui a déclaré vouloir quitter le logement pour aller résider en région parisienne et régler sa dette locative.

A l’audience du 10 mars 2026, audience de renvoi destinée à permettre à Monsieur [L] [K] de déposer une demande d’aide juridictionnelle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu sa demande de règlement de la dette locative arriérée à la somme de 4.890,84 € arrêtée au 4 mars 2026, tout en déclarant que le locataire avait repris le règlement des loyers courants depuis juillet 2025, et ajoutant s’en rapporter quant à la demande de délais de règlement formulée par courriel de Monsieur [L] [K] (proposition de 200 € par mois en sus du loyer courant) ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [K], bien que cité à sa personne, ne comparaît pas, ni personne pour lui. Toutefois, il a sollicité du tribunal par courriel du 9 mars 2026 -lu par le juge en audience- la suspension de la clause résolutoire du bail, ainsi que des délais de paiements à hauteur de 200,00 euros, déclarant avoir repris le paiement des loyers courants.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions de la bailleresse, Madame [C] [A], tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

II-Sur la demande de résiliation
Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 3 décembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 21 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 29 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite sur le bail en cours depuis le 26 novembre 2022, soit dans un délai de 2 mois (page 4 des conditions générales) – et non dans le délai légal de 6 semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 – pour la somme en principal de 2.619,00 euros, au titre des loyers et charges impayés.

En l’absence de versements du locataire dans ce délai contractuel de 2 mois, le tribunal constate par conséquent que la société demanderesse, subrogée dans les droits de Madame [C] [A], est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire avec résiliation du bail à compter du mercredi 29 janvier 2025 à 24 heures.

III-Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et éventuelles indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives qui font état d’une dette de loyers et provisions sur charges dues en vertu du contrat produit d’un montant de 4.890,84 euros, hors frais de procédure, dont Monsieur [L] [K] n’a pas contesté le montant, en formulant une offre d’apurement de son arriéré locatif.

Il convient de considérer que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apporte la preuve de la créance de 4.890,84 € détenue à l’encontre de Monsieur [L] [K], somme que ce dernier donc être condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers et charges impayés au titre de la période courant entre juin 2024 et juin 2025, cette dernière échéance étant incluse.

IV-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Si cet article ne prévoit pas que les délais de paiement suspendent les effets de la résiliation judiciaire du contrat, il convient de rappeler que dans la mesure où l’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge, ce qui permet de prévoir dans le jugement un dispositif de résiliation conditionnel au bon respect des délais de paiement octroyés.

En l’espèce, Monsieur [L] [K], qui justifie avoir payé son dernier loyer, avant l’audience, sollicite des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois.

De plus, les déclarations de l’avocat de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et les éléments recueillis par le travailleur social dans son rapport de diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives sur la situation personnelle et financière de Monsieur [L] [K] permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative, et la mensualité proposée apparait raisonnable, tant au regard de ses ressources que du montant de la dette arriérée.

Monsieur [L] [K] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette de 4.890,84 euros en 24 mensualités de 200,00 euros chacune, la 25ème échéance étant majorée des dépens, frais et intérêts pour solde de la dette locative.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la résiliation judiciaire du bail ne prendra pas effet, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité d’apurement, la résiliation judicaire du bail sera prononcée au jour de la présente décision, et dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que cette dernière justifiera d’une quittance subrogative. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du premier impayé, qui correspondra à la date de résiliation du contrat, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
V-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [K] succombant à l’instance, il en supportera les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et compatible avec la nature de l’affaire, et qu’il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES -subrogée dans les droits de Madame [C] [Z] et Monsieur [L] [K], portant sur un bien à usage d’habitation sis au [Adresse 3]), selon les conditions et modalités ci-après précisées ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES -subrogée dans les droits de Madame [C] [Z] la somme de 4.890,84 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés selon décompte du 4 mars 2026 (échéance de juin 2025 incluse) ;

AUTORISE Monsieur [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200,00 euros, la dernière et 25 ème échéance étant majorée du solde de la dette locative, des intérêts et frais ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et charges courants, et au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail continuera à produire ses effets sans être résilié ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié depuis le 29 janvier 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à défaut de libération spontanée des lieux de Monsieur [L] [K] et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Monsieur [L] [K] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, à la condition toutefois que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;
REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne le justifiant ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et qu’il n’y a pas lieu en l’espèce, de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, Le juge,