TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 26/54966 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC62P

N° : 1

Assignation du :
11 Juin 2026
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Yann LACHAT, Greffier.
DEMANDEURS

Madame [G] [O] VEUVE [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me François PARIS, avocat au barreau de PARIS – #C0051

Monsieur [B] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me François PARIS, avocat au barreau de PARIS – #C0051

Madame [P] [A] NÉE [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me François PARIS, avocat au barreau de PARIS – #C0051

DEFENDERESSE

S.A.S. LOG’J
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Nicolas JOLY, avocat au barreau de PARIS – #A0413

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Yann LACHAT, Greffier,

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2017, M. [X] [V] a donné à bail commercial à la société Log’j des locaux situés [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2017, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [O] veuve [V] (usufruitière), Mme [P] [V] et M. [B] [V] (nus-propriétaires, ci-après, les consorts [V]), venant aux droits de M. [X] [V], ont, par actes extrajudiciaire des 16 et 18 avril 2026, fait délivrer à la société Log’j (à son siège social et dans les lieux loués) un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 9 246, 40 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 25 mars 2026.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [V] ont, par acte du 11 juin 2026, fait assigner la société Log’j devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
Cette assignation a été dénoncée à la Trésorerie du Val-de-Marne, à la société Diac et la société BMW finance, créanciers inscrits, par actes en date des 29 juin, 3 et 7 juillet 2026.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 août 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 1er octobre 2026, dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, les consorts [V] ont demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et rappelée dans le commandement de payer délivré les 16 et 18 avril 2026,
– prononcer la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion de la société Log’j et de tous occupants de son chef des locaux, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
– ordonner en tant que de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront débarrassés et entreposés dans un lieu approprié, avant d’être vendus, si besoin est, aux frais de la société Log’j,
– condamner par provision la société Log’j au paiement provisionnel de la somme de 22 774 euros, compte arrêté au 31 juillet 2026, avec intérêts légaux sur la somme de 9 246, 50 euros à compter du 18 avril 2026, date du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’assignation,
– condamner la société Log’j au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer, majoré de 5 % à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux termes du bail (article 11) et ce, jusqu’à complète libération des lieux,
– condamner la société Log’j au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement délivré.

Les consorts [V] ont, oralement, précisé que l’arriéré locatif s’élève au 30 septembre 2026 à la somme de 31 882 euros et s’est opposé à l’octroi de tout délai, dès lors que la société Log’j n’a pas repris le paiement des loyers courants et ne produit aucune pièce concernant sa situation financière.

Par écritures en réplique déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société Log’j a sollicité l’octroi d’un délai de 24 mois afin d’apurer l’arriéré locatif, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de cet échéancier et le débouté du bailleur de sa demande d’expulsion et de résiliation du bail, sous réserve du respect par le preneur de l’échéancier ainsi fixé.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées et soutenues par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 63 de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a ajouté à l’article L. 145-41 du code de commerce un alinéa 3 qui dispose que l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

L’alinéa 4 de l’article L. 145-41 du code de commerce ajouté également par l’article 63 de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 précise que le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, soit à compter du 28 mai 2026.

Ainsi la loi du 26 mai 2028 n°2026-403 impose des conditions nouvelles pour qu’un locataire défaillant puisse obtenir du juge des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Désormais, pour échapper à la résiliation du bail et à l’expulsion, le locataire devra justifier avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience devant le juge saisi. Cette condition vient s’ajouter à celle existant déjà et tenant à la démonstration de sa capacité à apurer sa dette.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré les 16 et 18 avril 2026 par les consorts [V] à la société Log’j pour avoir paiement de la somme de 9 246, 40 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 25 mars 2026.

L’avis d’échéance du 22 mai 2026 produit par les demandeurs permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui n’est au demeurant pas contesté par cette dernière.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies à la date du 18 mai 2026.

La société Log’j sollicite, à titre reconventionnel, l’octroi de délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société Log’j a formé ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pour la première fois dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 1er octobre 2026, de sorte que l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n°2026-403 est applicable à ses demandes.

Or, la société Log’j n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, le 11 août 2026, puisque le dernier virement qu’elle a opéré date du mois de février 2026.

Elle ne justifie pas plus de sa capacité à régler la dette locative, dès lors qu’elle ne verse aucune pièce concernant sa situation financière.

Les demandes reconventionnelles de la société Log’j seront, en conséquence, rejetées.

Dès lors, il sera fait droit à la demande des consorts [V] tendant à ce qu’il soit constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 18 mai 2026 et que le bail est résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 5 % en application de l’article 11 du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont Mme [O], en sa qualité d’usufruitière, se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent la condamnation de la société Log’j au paiement de la somme de 31 882 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2026.

La société Log’j ne conteste pas devoir cette somme au titre du contrat de bail qui la lie aux consorts [V].

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer, par provision, à Mme [O], usufruitière, la somme de 31 882 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2026 (échéance du mois de septembre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 246, 40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil, dès lors que l’assignation ne comportait aucune demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif.

Sur les autres demandes

La société Log’j, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer des 16 et 18 avril 2026.

Par suite, elle sera également condamnée à verser aux consorts [V] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros afin d’indemniser ceux-ci des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 18 mai 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Rejetons les demandes de la société Log’j de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société Log’j et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société Log’j à payer à Mme [O] veuve [V] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Log’j à payer à Mme [O] veuve [V] la somme provisionnelle de 31 882 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés 30 septembre 2026 (échéance du mois de septembre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur à compter du 18 avril 2026 sur la somme de 9 246, 40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons la société Log’j aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Log’j à payer à Mme [O] veuve [V], à Mme [P] [V] et à M. [B] [V] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 29 octobre 2026

Le Greffier, La Présidente,

Yann LACHAT Sophie COUVEZ