TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54811 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDH7L

N° : 1

Assignation du :
01 Juillet 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

PARIS HABITAT – OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

La société LES YEUX D’ELSA S.A.R.L.
dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 3]
et dans les lieux loués
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Laure BONNA, avocat au barreau de PARIS – #A0244, SELARL BONNA AUZAS AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 28 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 11 juillet 2025, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] Habitat-OPH a consenti un bail commercial à la société Les Yeux d’Elsa portant sur un local situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 11 102 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.
Par acte du 5 mai 2026, l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH a fait délivrer à la société Les Yeux d’Elsa un commandement de payer la somme de 10 736 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, l’établissement public Paris Habitat-OPH a, par acte du 1er juillet 2026, assigné la société Les Yeux d’Elsa devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
« 1°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à [Localité 1] HABITAT-OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit
– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives
EN CONSÉQUENCE :
– ORDONNER, l’expulsion de la Société LES YEUX D’ELSA ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;
– DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ; 
2°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société LES YEUX D’ELSA au paiement de la somme de 10 736,09  euros suivant décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2026 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points à compter du 5 mai 2026, date du commandement de payer,
3°)- AUTORISER [Localité 1] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 3.9.2 et 8.5 du contrat de bail ;
4°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société LES YEUX D’ELSA à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu du présent bai, majoré de 50% outre les accessoires du loyer », en application de l’alinéa 5 de l’article « 8.6. INDEMNITÉ D’OCCUPATION » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2026, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.
5°)- CONDAMNER la Société LES YEUX D’ELSA à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.
6°)- CONDAMNER la Société LES YEUX D’ELSA aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions. »

A l’audience du 28 septembre 2026, l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH réévalue sa demande en paiement à la somme de 14 357,45 euros euros actualisée à cette date, 3e trimestre 2026 inclus et indique qu’il accepte d’octroyer à la locataire des délais de paiement suspensifs de dix-huit mois (17 mensualités de 798 euros et la dernière de 791,45 euros devant être payées le 20 de chaque mois, outre le paiement du loyer trimestriel courant, qui doit être payé le 5 du premier mois du trimestre) pour apurer sa dette, avec clause de déchéance en cas de non-respect de l’échéancier. Il précise laisser à l’appréciation du juge des référés le montant alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Les Yeux d’Elsa, représentée à l’audience, confirme son accord avec cet échéancier.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré aux locataires le 5 mai 2026 à hauteur de la somme de 10 736 euros euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 22 avril 2026.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 juin 2026 à 24h00.

Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le bailleur indique que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 14 357,45 euros, ce montant n’étant pas contesté par le locataire.
Il convient donc de retenir l’existence d’un arriéré de loyers et charges au 21 septembre 2026 d’un montant de 14 357,45 euros, échéance du troisième trimestre 2026 incluse, justifiée par le relevé de compte locatif versé aux débats.
L’obligation de la société Les Yeux d’Elsa n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH.
En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ni sur la demande formée au titre des intérêts majorés, ces clauses contractuelles s’analysant en des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond en cas de caractère excessif.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, les parties se sont accordées sur l’octroi d’un délai de 18 mois pour apurer la somme de 14 357,45 euros, échéance du troisième trimestre incluse.
Dans ces conditions, il convient d’octroyer à la locataire un délai de 18 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce.
Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.
La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens
La société Les Yeux d’Elsa, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 5 mai 2026.
Elle sera également condamnée à payer à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société Les Yeux d’Elsa à payer à l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 14 357,45 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 21 septembre 2026, échéance du troisième trimestre 2026 incluse ;
Autorisons la société Les Yeux d’Elsa à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités d’un montant de 798 euros chacune et une dix-huitième d’un montant de 791,45 euros, la première devant intervenir le 20 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes le 20 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes qui devront être payés le 5 du premier mois de chaque trimestre ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Les Yeux d’Elsa se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Les Yeux d’Elsa et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans astreinte ;
– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– la société Les Yeux d’[Adresse 5] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons la société Les Yeux d’Elsa aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 5 mai 2026 ;
Condamnons la société Les Yeux d’Elsa à payer à l’établissement public [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi fait à [Localité 1], le 26 octobre 2026

La greffière La présidente

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS