Tribunal judiciaire, 18° chambre 2ème section, 22 octobre 2026, RG n° 20/07962

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me [Localité 2] (R0146)
Me SERRE (R0105)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 20/07962 –
N° Portalis 352J-W-B7E-CSUBW

N° MINUTE : 3

Assignation du :
22 Juin 2020

JUGEMENT
rendu le 22 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE [J] (RCS de [Localité 3] n°819 552 381)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0146

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne-guillaume SERRE de la SELARL SERRE ODIN EMMANUELLI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0105

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Paulin MAGIS, Greffier.
Décision du 22 Octobre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 20/07962 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUBW

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 novembre 2018, l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (l’ASEA) a consenti à la S.A.S. GROUPE [J] un bail commercial portant sur des locaux de bureaux de 170 m2 au premier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 07 novembre 2018, moyennant un loyer annuel de 68 400 € en principal, payable mensuellement et d’avance et à destination d’ « hébergement d’affaire et de tourisme ».

La locataire a effectué des travaux dans les lieux loués pour y aménager des appartements, tous équipés d’un espace de travail avec le wi-fi, d’une kitchenette, d’une salle d’eau et d’un espace de repos.

Un litige est né entre les parties au cours de l’année 2020, à la suite d’un impayé de loyers, objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 22 mai 2020.

Une expertise judiciaire était alors en cours, à la demande des propriétaires d’un appartement situé sous les locaux loués, afin de déterminer l’origine, les responsabilités et travaux propres à mettre fin à des dégâts des eaux.

Par acte du 22 juin 2020, la S.A.S. GROUPE [J] a assigné l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition audit commandement de payer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 02 avril 2021, le conseil de l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (l’ASEA), exposant qu’il avait été découvert lors d’une visite des locaux loués qu’ils étaient utilisés « à usage de meublés, donnés en location pour de courtes durées à des tiers », alors qu’il s’agit de locaux commerciaux et que le règlement de la copropriété interdit la location de chambres ou d’appartements en garni, a mis en demeure la S.A.S. GROUPE [J] de « se conformer au bail et au règlement de copropriété et de mettre un terme à la location de chambres ou d’appartements en garni, en supprimant tous les aménagements et installations sanitaires, de surcroît fuyardes, réalisés en relation avec cette activité illicite » dans un délai d’un mois.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 26 novembre 2021, mettant un terme au litige afférent au paiement des loyers et charges.

Le 31 juillet 2023, madame [U] [V] [L], propriétaire d’un appartement situé sous les locaux loués, a assigné l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (l’ASEA), la S.A.S. GROUPE [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la huitième chambre du tribunal judiciaire de PARIS, afin notamment de condamnation sous astreinte à cesser l’hébergement hôtelier, à déposer toute installation supplémentaire aux deux points d’eau existant préalablement, de réparation d’un préjudice de jouissance et d’évaluation des tantièmes supplémentaires de charges communes générales devant être attribuées au lot n°11 du fait de la modification de sa consistance.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, le juge de la mise en état de la dix-huitième chambre a rejeté la fin de non-recevoir, soulevée par la S.A.S. GROUPE [J], des demandes reconventionnelles de l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES concernant les conditions de conclusion du bail, l’usage des locaux et la réalisation de travaux dans ceux-ci.

Dans ses dernières conclusions du 12 juin 2025, la S.A.S. GROUPE [J] sollicite du tribunal de :
« RECEVOIR la société GROUPE [J] en ses écritures et la dire bien fondée ;

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’issue du dépôt du rapport de Monsieur [Q] [F], Expert judiciaire ;

DEBOUTER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et y compris reconventionnelles ;

A titre subsidiaire si par extraordinaire le Tribunal devait ne pas surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Monsieur [Q] [F], Expert judiciaire,

CONDAMNER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) à payer à la société GROUPE [J] la somme de 77.780,00 € TTC au titre des manquements du bailleur aux stipulations du bail commercial ;

DEBOUTER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et y compris reconventionnelles ;

A titre infiniment subsidiaire si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit aux demandes de l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA),

CONDAMNER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) à indemniser la société GROUPE [J] des frais de remise en état et des préjudices de perte d’exploitation subis ;

DEBOUTER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et y compris reconventionnelles ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA) à verser à la société GROUPE [J] la somme de 15.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire s’agissant des demandes formulées à l’encontre de la société GROUPE [J] ».

Dans ses conclusions du 17 juin 2025, l’ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (l’ASEA) demande au tribunal de :
« A titre principal

Dire et juger qu’il n’y a lieu à sursoir à statuer ;

Dire et juger que le Groupe [J] a commis un dol par la communication de fausses informations en vue de la signature du bail ;

Constater que le règlement de copropriété de l’immeuble interdit toute location de chambre ou d’appartement en garni ;

Constater qu’aux termes du bail, le Groupe [J] s’est engagé à utiliser les lieux loués dans le respect du règlement de copropriété ;

Dire et juger que les travaux réalisés et l’activité exercée par le Groupe [J] dans les locaux loués contreviennent au bail et au règlement de copropriété ;

Dire et juger que le Groupe [J] est à l’origine de nuisances et troubles anormaux du voisinage dans les locaux loués ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du Groupe [J] ;

Déclarer le Groupe [J] sans droit ni titre à se maintenir dans le local commercial qui lui a été loué sis à [Localité 7], [Adresse 2] ;

Ordonner l’expulsion du Groupe [J] et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Condamner le Groupe [J] à remettre les lieux en état et à supprimer tous les aménagements et installations sanitaires en relation avec l’exercice de l’activité de loueur de chambres ou d’appartements en garni, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et sous le contrôle de l’architecte de l’ASEA.

Condamner le Groupe [J] à supporter les honoraires et frais d’architecte de l’ASEA ;

Débouter le Groupe [J] de ses demandes de remboursement des sommes de 14.220 euros au titre de la révision des loyers, de 11.400 euros au titre du dépôt de garantie et de 52.160 euros au titre des provisions sur les charges ;

Débouter le Groupe [J] de l’ensemble de ses contestations, demandes, y compris reconventionnelles, et fins ;

Condamner le Groupe [J] à verser à l’ASEA la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Groupe [J] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

Dire et juger qu’il n’y a lieu à sursoir à statuer ;

Dire et juger que le Groupe [J] a commis un dol par la communication de fausses informations en vue de la signature du bail ;

Constater que le règlement de copropriété de l’immeuble interdit toute location de chambre ou d’appartement en garni ;

Constater qu’aux termes du bail, le Groupe [J] s’est engagé à utiliser les lieux loués dans le respect du règlement de copropriété ;

Dire et juger que les travaux réalisés et l’activité exercée par le Groupe [J] dans les locaux loués contreviennent au bail et au règlement de copropriété ;

Dire et juger que le Groupe [J] est à l’origine de nuisances et troubles anormaux du voisinage dans les locaux loués ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du Groupe [J] ;

Déclarer le Groupe [J] sans droit ni titre à se maintenir dans le local commercial qui lui a été loué sis à [Localité 7], [Adresse 2] ;

Ordonner l’expulsion du Groupe [J] et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Condamner le Groupe [J] à remettre les lieux en état et à supprimer tous les aménagements et installations sanitaires en relation avec l’exercice de l’activité de loueur de chambres ou d’appartements en garni, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et sous le contrôle de l’architecte de l’ASEA.

Condamner le Groupe [J] à supporter les honoraires et frais d’architecte de l’ASEA ;

Dire et juger que les demandes du Groupe [J] au titre de la régularisation des charges sont prescrites pour les années 2019 à 2022 ;

Dire et juger que le trop-perçu au titre des charges de 2023 ne saurait excéder la somme de 10.440 euros TTC ;

Débouter le Groupe [J] de l’ensemble de ses autres contestations, demandes, y compris reconventionnelles, et fins ;

Condamner le Groupe [J] à verser à l’ASEA la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Groupe [J] aux entiers dépens ».

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 juin 2025.

L’affaire est venue à l’audience du 25 juin 2026 et a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « dire et juger que » ou « constater que », qui ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, sont de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la demande de sursis à statuer

La S.A.S. GROUPE [J] sollicite en premier lieu du tribunal de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de monsieur [Q] [F], expert auquel le juge des référés du tribunal de céans, saisi par la propriétaire d’un appartement situé sous les locaux loués se plaignant d’infiltrations d’eau, a par ordonnance du 02 juillet 2019 confié une mission d’expertise portant sur ces désordres.

Expliquant que cette mesure d’instruction est toujours en cours et qu’elle porte sur un dégât des eaux et de prétendues non-conformités de ses installations qu’elle conteste fermement, elle considère qu’elle influence directement la présente instance.

L’ASEA s’oppose fermement à un sursis à statuer, faisant valoir que cette demande est tardive, que l’expertise judiciaire est en cours d’achèvement et qu’elle porte sur des dégâts de eaux dont l’appréciation n’a pas d’incidence directe sur les irrégularités reprochées à sa locataire dont elles ne sont, au mieux, que la conséquence.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure (…) ».

Selon l’article 791 dudit code :
« Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768. »

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon les articles 377 et suivants du code de procédure civile, la décision qui sursoit à statuer suspend l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hormis les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie souverainement l’opportunité du sursis à statuer et l’ordonne dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, lorsque l’événement attendu est susceptible d’avoir une influence directe sur la solution du litige.

En l’espèce, force est de constater que la demande de sursis à statuer, qui n’a pas été présentée par voie de conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, n’est plus recevable devant le tribunal saisi de conclusions au fond.

Il convient en conséquence de déclarer la demande de sursis à statuer irrecevable.

Il est relevé qu’en tout état de cause, elle n’aurait pu prospérer dès lors non seulement que la locataire, qui seule la sollicite, n’a pas la charge de la preuve d’un défaut d’imputabilité du dégât des eaux, mais qu’en tout état de cause, il est effectivement sans influence sur l’appréciation des griefs formés à son encontre, tenant à un dol lors de la signature du bail, à la non-conformité de l’usage des locaux au bail et au règlement de copropriété et à l’irrégularité des travaux réalisés dans les lieux loués.

Sur la demande de remboursement de sommes trop perçues par la bailleresse

La demanderesse réclame le paiement par la défenderesse d’une somme de 77 780 € TTC au titre de « manquements du bailleur aux stipulations du bail commercial » correspondant :
-à hauteur de 14 220 € TTC à un trop-perçu de loyers par application d’une indexation qui n’est pas prévue par le bail,
-à hauteur de 11 400 € TTC à un excédent du dépôt de garantie payé au regard des dispositions de l’article L.145-40 du code de commerce,
-à hauteur de 52 160 € TTC à des provisions sur charges des années 2019 à 2023 à défaut de reddition de charges pour ces années.

*Sur l’indexation ou la révision du loyer

La demanderesse fait valoir que sa bailleresse a augmenté par indexation le montant du loyer à partir de l’année 2024 alors que le bail ne contient qu’une clause prévoyant sa révision légale triennale, laquelle n’est pas automatique.

La défenderesse réplique qu’elle n’a fait qu’appliquer une révision légale convenue avec la société locataire.

Sur ce,

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Il est admis que, lorsque les conditions de la révision du loyer sont réunies, les parties peuvent procéder à cette révision d’un commun accord, sans tenir compte des règles et formalités des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce.

En l’espèce, le bail prévoit, en l’article 4 de ses conditions particulières, un loyer fixe principal annuel hors taxes et hors charges de 68 400 €.

Ledit bail ne contient pas de clause d’indexation automatique de ce loyer, mais seulement un article 6, dans ses conditions générales, selon lequel « Le loyer pourra être révisé tous les trois ans en application de la réglementation applicable ».

La bailleresse se prévaut d’un mail qu’elle a adressé à son comptable et au dirigeant de la locataire, ne comportant pas de date, indiquant qu’il a été convenu avec celui-ci d’une révision du loyer à compter du 1er janvier 2024 en fonction de l’évolution de l’indice ILAT entre le quatrième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2023.

Néanmoins, cette pièce, qui émane de la partie qui se prétend créancière, ne suffit pas à justifier de l’existence de l’accord dont elle se prévaut et que la locataire ne reconnaît pas.

Le simple règlement par celle-ci des loyers augmentés qu’elle a appelés, sans émettre de contestation, comme le fait qu’elle n’a pas répondu sur ce point dans ses dernières conclusions, dès lors que celles-ci sont antérieures aux conclusions de la bailleresse soulevant ces moyens nouveaux, ne constituent pas des faits suffisamment univoques pour que le tribunal en déduise qu’elle était d’accord avec cette révision.

La bailleresse échoue donc à rapporter la preuve du bien fondé de sa prétention selon laquelle il a été convenu d’une révision triennale du loyer dans les conditions invoquées et que la locataire lui était donc redevable des loyers augmentés de l’indexation selon l’évolution de l’ILAT.

Dans ces conditions, la locataire peut prétendre au remboursement d’un paiement indu correspondant à la différence entre le montant du loyer fixé dans le bail et le loyer indexé appelé par la bailleresse depuis le 1er janvier 2024.

Le calcul du montant total des sommes indûment perçues à ce titre est détaillé dans un document intitulé « rapport de mission » d’un cabinet [K] non daté ; il est chiffré à 14 220 € TTC, correspondant à 8 532 € TTC pour l’année 2024 (76 932 € perçus au lieu de 68 400 €) et à 5 688 € TTC (39 888 € perçus au lieu de 34 200 €) pour les deux premiers trimestres de l’année 2025.

En conséquence, la bailleresse sera condamnée à payer à la locataire une somme de 14 220 € TTC à ce titre.

*Sur le montant du dépôt de garantie

La locataire fait valoir que le bail prévoit à son article 7 le versement d’un dépôt de garantie de trois mois de loyers pour un montant de 17 100 € et excède ainsi à hauteur de 11 400 € la limite prévue par l’article L.145-40 du code de commerce.

La bailleresse lui oppose que sa demande de remboursement n’est pas fondée, relevant au surplus que la locataire qui a rédigé le bail signé par les parties ne peut se prévaloir de son défaut de conformité à la loi, nul ne pouvant se prévaloir de sa turpitude et qu’en tout état de cause l’article L.145-40 du code de commerce, qui s’applique aux « loyers payés d’avance », ne présente aucun lien avec la demande formulée.

Sur ce,

L’article L.145-40 du code de commerce dispose que :
« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

Force est de constater que, outre le montant erroné de la somme réclamée par la locataire, laquelle réclame le remboursement de ce qui excède un terme de loyer (un mois à hauteur de 5 700 €), au lieu de deux, la fixation d’un dépôt de garantie d’un montant supérieur à deux termes de loyer n’est en rien interdite par l’article L.145-40 du code de commerce visé par la locataire, celui-ci prévoyant seulement que les sommes excédant deux termes de loyers sont majorées d’intérêts.

La demande de paiement à ce titre sera donc rejetée.

*Sur les provisions sur charges

La locataire reproche à la bailleresse de n’avoir pas procédé à la régularisation annuelle des charges des années 2019 à 2023 malgré ses obligations tant légales que contractuelles en ce sens, en déduisant que celle-ci doit dès lors lui rembourser les provisions versées sur les mêmes années, d’un montant total de 52 160 €.

La bailleresse, qui conclut au rejet de toutes les demandes de la locataire, demande au tribunal de juger que cette demande est prescrite pour les années 2019 à 2022 et que le trop perçu pour l’année 2023 ne saurait excéder la somme de 10 440 € TTC.

Elle soutient qu’il n’est pas justifié du trop perçu puisque les régularisations, qui ne sont soumises à aucun formalisme, ont été effectuées et justifiées, se prévalant d’un échange de mail révélant la transmission des relevés de charges des cinq dernières années et de l’annulation par la locataire, à la dernière minute, d’un rendez-vous prévu pour échanger sur ces éléments.

Sur ce,

L’article 789 du même code dispose que :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Selon l’article 791 dudit code :
« Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768. »

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir.

En l’espèce, le tribunal ne peut donc que constater que la fin de non-recevoir tirée de la prescription aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, et qu’à défaut, soulevée par la voie de conclusions au fond adressées au tribunal, la bailleresse n’est plus recevable à s’en prévaloir.

En tout état de cause, le délai de prescription applicable en matière de répétition de l’indu est celui de l’article 2224 du code civil, lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ce délai de cinq ans courant à compter du moment où il aurait dû être procédé à la régularisation des charges, soit au plus tôt en l’espèce en septembre 2020 pour les charges et taxes de l’année 2019, il n’était pas expiré lorsque la demande de restitution des provisions a été présentée par voie de conclusions en juin 2025.

L’article R.145-36 du code de commerce dispose que :
« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En application de ce texte ainsi que des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur de procéder à la régularisation annuelle des charges et accessoires ainsi que, en cas de litige sur ce point devant le tribunal, de produire les pièces justificatives permettant à celui-ci de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d’imposition) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme effectivement due et en apprécier la pertinence.

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, le paiement par la locataire des provisions prévues par le bail, d’un montant annuel de 10 430 € aux termes de l’article 9 de ses conditions particulières, n’est pas discuté.

En revanche, la bailleresse ne justifie pas avoir procédé aux régularisations des charges payées par provision ; elle se contente de produire des relevés et redditions de charges de copropriété émanant du syndic de la copropriété, ainsi que des avis d’imposition de taxe foncière, et d’expliquer que la locataire a brusquement et sans motif annulé le rendez-vous convenu en avril 2025 pour en discuter.

Or, il ne lui suffit pas de fournir les justificatifs des sommes qu’elle a payées, lesquels au demeurant concernent l’ensemble de ses lots dans la copropriété et non le seul lot loué ; elle doit aussi établir et adresser à la locataire un décompte de régularisation des charges pour chaque année faisant ressortir ce qu’elle a payé à titre provisionnel et les sommes qu’elle doit effectivement pour chiffrer un solde positif ou négatif et donc faire la démonstration de sa créance au titre des charges.

À défaut de justifier avoir procédé à cette régularisation, la bailleresse, qui ne prouve pas la cause des provisions versées, doit les restituer.

Elle lui doit ainsi une somme de 52 150 € (10 430 €/an x 5 années) à titre de remboursement des provisions sur charges des années 2019 à 2023.

En conséquence, la bailleresse sera condamnée à payer à la locataire une somme totale de :
14 220 € (trop payé de loyers) + 52 150 € (restitution des provisions sur charges) = 66 370 €.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 dudit code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

Il est constant que la résolution judiciaire du bail ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations nées du bail, qu’elles soient d’origine contractuelle ou légale.

En l’espèce, la bailleresse fait valoir au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire que ;
-son consentement à la conclusion du bail litigieux a été vicié par la réticence dolosive de la société GROUPE [J],
-que celle-ci fait un usage des lieux qui n’est conforme ni à la destination du bail ni au règlement de la copropriété,
-qu’elle sous-loue également les locaux sans autorisation préalable de la bailleresse,
-qu’elle a réalisé des travaux dans les lieux sans son autorisation préalable,
-que son exploitation et ses installations causent des nuisances aux copropriétaires et autres occupants de l’immeuble.

Il convient d’examiner successivement ces griefs.

*Sur le dol

La bailleresse soutient qu’elle a été victime d’un dol de la part de la société GROUPE [J] qui lui a présenté une activité fictive qu’elle n’a jamais eu l’intention d’exercer et que sans ses mensonges, elle n’aurait jamais consenti à la location.

Elle expose qu’elle n’a pas eu connaissance de la nature de son véritable projet de la locataire lors de la conclusion du bail, celle-ci s’étant présentée comme un « opérateur francilien en immobilier commercial » dont l’activité affichée consistait à louer des bureaux et des espaces partagés de travail confortables, dont les statuts indiquent un objet de « location de locaux de bureaux équipés et meublés avec prestations de services (…) », donc une location d’espaces de co-working.

Elle ajoute avoir découvert quelques mois plus tard que la locataire avait découpé les locaux loués en appartements, comprenant chacun une chambre en mezzanine et un salon avec lit, salle de douche et kitchenette, et exerçait donc en réalité une activité hôtelière.

Elle explique qu’elle est une association d’artistes étrangers aux questions immobilières, qu’elle a confié la recherche d’un locataire à un agent immobilier dont le mandat indiquait qu’il s’agissait de locaux de bureaux, qu’il ne lui a présenté qu’un seul candidat à la location et les a hâtés de signer le bail alors qu’ils étaient accaparés par le congrès de la FASAP-FO, laissant peu de place à l’analyse de la présentation du locataire.

Elle conteste avoir approuvé les travaux réalisés dans les lieux loués après une visite, indiquant qu’au contraire ses membres se sont inquiétés de l’absence de réception du rapport d’architecte, et réplique aux arguments opposés par la demanderesse que le message de remerciement de son président, qui a séjourné dans les lieux pendant trois journées en décembre 2019 dans des circonstances exceptionnelles de grève de transports, n’est qu’une marque de courtoisie et aucunement une approbation de l’activité exercée.

La demanderesse répond que la bailleresse ne fait aucunement la démonstration d’un dol, ni dans son élément matériel, ni dans son élément intentionnel ou son caractère déterminant du consentement.

Elle relate avoir fourni un dossier de candidature complet avec l’ensemble des pièces permettant d’éclairer le consentement de la bailleresse, notamment ses statuts et un extrait Kbis mentionnant une activité para-hôtelière et qu’en complément son activité a été présentée in concreto lors d’une visite des lieux à louer.

Elle considère donc avoir fait une présentation fidèle de son activité et lui oppose également qu’elle ne s’est plainte qu’après quatre ans d’exploitation pendant lesquels elles se sont croisées régulièrement, la bailleresse ayant ses locaux au deuxième étage du même immeuble et son président lui ayant même adressé un message de remerciements après avoir séjourné dans les locaux en décembre 2019.

Elle relève encore que, alors que la bailleresse a dûment été informée de l’activité qu’elle entendait exercer dans les lieux, elle n’a jamais évoqué qu’elle n’entendait pas l’autoriser et a consenti un bail dont la clause de destination permet expressément l’activité d’ « hébergement d’affaire et de tourisme ».

Sur ce,

Les articles 1130 et suivants du code civil disposent notamment que :
-l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ;
-leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (article 1130) ;
-les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat (article 1131) ;
-l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant (article 1132) ;
-les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté (article 1133, alinéa 1er) ;
-le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ;
-constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137).

La preuve de la réunion des éléments constitutifs de l’erreur ou du dol doit être rapportée par la partie qui s’en prévaut.

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que le moyen tiré du dol est inopérant au soutien de la demande de résiliation judiciaire du bail.

En effet, le dol est un vice du consentement qui affecte la validité d’un acte juridique et que la loi sanctionne par la nullité de l’acte qui en est affecté, ce qui n’est pas demandé ; il ne s’agit pas d’un motif de résiliation judiciaire, telle que sollicitée par l’ASEA.

En tout état de cause, et pour les besoins des raisonnements qui vont suivre, il est relevé que le dol invoqué n’est aucunement caractérisé en ses éléments constitutifs.

En effet, les éléments du dossier de candidature fourni à la bailleresse par la société GROUPE [J] en vue de la conclusion du bail ne permettent aucunement de constater que, comme il est soutenu, celle-ci aurait fait une fausse présentation de son activité, puisqu’au contraire :
-l’extrait Kbis du 22 novembre 2017 de la société GROUPE [J] indique que son activité principale est celle de « Location meublée avec prestations de service para hôtelier en loueur meublé » ;
-selon ses statuts du 1er juin 2016, elle a pour objet une « Activité de services de location de bureaux équipés (…) » telle que citée par la bailleresse mais aussi une « Activité de service para-hôtelier en loueur meublé à destination d’une clientèle d’affaire (privé ou public) et de tourisme via la signature de baux commerciaux ou via l’acquisition ou l’exploitation d’immobilier commercial » ;
-la plaquette de présentation du GROUPE [J] le présente comme un « opérateur francilien en immobilier commercial », appelation large et imprécise dont il ne peut être déduit aucune restriction quant à son activité, et qui expose certes un concept à destination des entreprises qui « se détournent des centres d’affaires, trop impersonnels », ont besoin pour leurs rencontres professionnelles de « lieux adaptés conciliant espace de travail et détente (kitchenette et douche) », avec deux photographies illustrant les locaux sur lesquelles apparaissent des tables et chaises aménagés en espace de travail avec une décoration semblable à celle d’un domicile personnel, mais la société se présente aussi clairement, dans ce document, comme un « Créateur d’espaces modulaires de standing, composé d’un bureau tout équipé (table, chaise, rangements, lampes de travail, accès wifi, machine à café) et d’un espace de repos ».

En outre, les circonstances d’une conclusion hâtive du bail par les responsables de l’association, profanes en la matière et accaparés par un congrès, ne sont pas imputables à la locataire,

Enfin, il importe peu que la locataire ait fourni le modèle de bail auquel la bailleresse a pu simplement adhérer, la clause de destination qui permet une activité d’ « hébergement d’affaire et de tourisme » étant parfaitement claire.

Ainsi, si la bailleresse s’est méprise sur sa portée, rien ne démontre que cela résulte de fausses informations de la locataire qui l’aurait intentionnellement trompée.

*Sur le grief tiré d’un usage des lieux non conforme à la destination du bail et au règlement de la copropriété

La bailleresse reproche également à la locataire d’avoir manqué à son obligation de respecter le règlement de copropriété qui interdit la location de chambres ou d’appartements en garni, mais aussi d’être en infraction avec la clause de destination, laquelle, comprise comme permettant une « activité de location de bureaux équipés et meublés » au vu de l’activité présentée par la locataire lors de la conclusion du bail, était compatible la destination de bureaux des lieux loués et avec le règlement de copropriété.

Elle se prévaut également d’une violation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation du fait d’un changement d’usage des locaux, à destination de location de locaux meublés sur une courte durée, sans autorisation de la mairie de [Localité 1].

La locataire réplique que l’activité exercée dans les lieux loués est conforme à la clause de destination du bail qui est dépourvue d’équivoque et que la bailleresse, tenue d’une obligation de délivrance l’obligeant à s’assurer de la conformité du bien loué à cette destination, est responsable si elle est contraire au règlement de copropriété et ne peut exercer d’action contrevenant à cette obligation.

Elle ajoute que son activité, consistant uniquement en une mise à disposition de locaux meublés à usage de travail et de repos, sans prestation de service, apparaît de nature civile, avant de conclure que l’aménagement des lieux loués en « appartements-bureaux » ne contrevient pas à la destination de l’immeuble, qui est mixte.

Sur ce,

L’article 1719 du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)
2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;
3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné.

Le tribunal précise que la notion de chambre ou d’appartement « garnis » est un terme juridique désuet désignant, le plus souvent dans les règlements de copropriété anciens et non mis à jour, des chambres ou appartements meublés, avec des prestations de service secondaires telles que le nettoyage des locaux, la fourniture de linge, etc.

En l’espèce, aux termes de l’article 14.1 des conditions générales du bail, « le preneur s’oblige à utiliser les lieux loués (…) dans le respect du règlement de copropriété », lequel, en son article II 4°), prévoit qu’il « ne pourra jamais être loué de chambres ou d’appartement en garni ».

Cependant, la clause de destination du bail autorise une activité d’ « hébergement d’affaire et de tourisme », laquelle permet l’exercice d’une activité para-hôtelière telle qu’elle est pratiquée dans les lieux loués, impliquant la location de pièces à usage de bureau mais aussi de chambres meublées.

L’interprétation, plus restrictive, de ladite clause par la bailleresse ne saurait être retenue alors qu’elle suppose que les parties l’aient entendue en considération des seules activités de la locataire de location de bureau, en jugeant que celle-ci aurait dissimulé ses activités para-hôtelières, qui ne seraient donc pas entrées dans le champ contractuel.

Or, comme il a été vu ci-avant, la réticence dolosive reprochée à la preneuse n’est aucunement prouvée et aucun élément ne permet de considérer que dans l’esprit des parties la clause de destination ne permettait qu’une activité de bureaux.

Dans ces conditions, dès lors que la location des appartements meublés accompagnée de prestations de type hôtelier est permise par la clause de destination du bail, le fait que, de façon contradictoire, le règlement de copropriété, l’interdit, fait imputable à la bailleresse tenue d’une obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle, ne permet pas de caractériser une faute grave de la part de la locataire au sens des articles 1224 et suivants du code civil et donc de fonder une décision de résiliation judiciaire à ses torts exclusifs.

Par ailleurs, la bailleresse ne peut davantage se prévaloir d’une infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation selon lesquelles constitue un changement d’usage soumis à autorisation « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme » dès lors non seulement que les locaux étaient à destination de bureaux et à usage commercial, comme le rappelle l’article 1 des conditions particulières du bail, et non à usage d’habitation, et qu’en tout état de cause, la sanction prévue à défaut d’autorisation est la nullité de l’acte, en l’espèce dudit bail, laquelle n’est, ici encore, pas sollicitée.

*Sur le moyen tiré d’une sous-location sans autorisation préalable de la bailleresse

L’ASEA, rappelant qu’il est de principe que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, la sous-location est interdite, fait valoir que, dès lors que la clause de destination du bail ne permettait que la location d’espaces partagés de travail, la location de chambres ou d’appartements en garni excède le cadre strict de l’activité prévue par ladite clause et constitue une sous-location soumise à l’autorisation expresse de la bailleresse ; elle en déduit que la locataire a commis une violation manifeste des dispositions légales en sous-louant les locaux sans son autorisation préalable.

La société GROUPE [J] lui oppose qu’aucun manquement de sa part n’est caractérisé à ce titre, puisque son activité consiste à mettre à disposition des « appartements-bureaux » conformément à la clause de destination du bail, lequel, en tout état de cause, lui permet expressément de sous-louer les locaux loués sans le consentement du bailleur dans le cadre de cette activité.

Sur ce,

L’article L.145-31 du code de commerce dispose notamment que :
« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
(…)
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (…) »

Néanmoins, en l’espèce, le bail :
-contient une clause de destination autorisant une activité d’ « hébergement d’affaire et de tourisme »,
-stipule, à l’article 13 des conditions générales, que « Le preneur pourra sous-louer les locaux loués sans le consentement du bailleur dans le cadre strict de son activité » et que « Le bailleur dispense le preneur de l’appeler à concourir à l’acte de sous-location, par dérogation à l’article L.145-31 du code de commerce ».

Ainsi, dès lors que, comme il a été ci-dessus jugé, l’activité exploitée dans les locaux loués est conforme à celle prévue par la clause de destination du bail, la bailleresse ne caractérise aucunement un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles justifiant une résiliation judiciaire du bail aux torts de celle-ci.

*Le grief tiré de la réalisation de travaux de transformation sans autorisation préalable

La bailleresse fait valoir que la locataire, au lieu de se contenter de réaliser les travaux simples d’aménagement et d’installation d’un digicode permis par l’article 11 des conditions particulières du bail, a procédé à une transformation totale d’un appartement de bureaux de 170 m2 en quatorze appartements pour quatre personnes avec une chambre en mezzanine et un salon avec un lit, ainsi qu’autant de cuisines et de salles de bain, sans son accord ni faire usage des dispositions des articles L.145-47 à L.145-55 permettant d’obtenir une autorisation pour une despécialisation ou l’exploitation dans les lieux loués d’une activité différente de cette prévue au bail.

Elle estime qu’elle a ainsi altéré la structure du local loué en le divisant en sept lots différents, avec la création de nombreuses arrivées et évacuations d’eau, de raccordements électriques, d’étages supplémentaires en mezzanine et d’escaliers, sans son autorisation ni celle de l’assemblée générale des copropriétaires exigée par le bail.

Elle lui fait encore grief d’avoir, par l’installation de mezzanines, augmenté la surface des locaux de plus de 191 m2, sans avoir obtenu le permis de construire de la mairie exigé par l’article [Etablissement 1]-14 du code de l’urbanisme en cas de création de surface supérieure à 20 m2 dans une habitation existante dont la surface dépasse 150m2 .

La locataire réplique qu’aux termes du bail, elle a expressément été autorisée à effectuer des travaux excédant de simples travaux d’aménagement dans les locaux.

Concernant les mezzanines, elle lui oppose qu’il s’agit d’installations amovibles en bois, sans ancrage dans la structure de l’immeuble, et que leur hauteur étant inférieure à 1,80m, elle est dispensée d’obtenir une autorisation d’urbanisme.

Elle ajoute que la bailleresse ne produit aucun élément ni constat pour justifier du manquement qui lui est reproché et dont celle-ci a la charge de la preuve.

Sur ce,

Aux termes de l’« Article 11. Premiers travaux d’aménagement » des conditions particulières du bail :
« Par dérogation expresse à l’article 12.1 des conditions générales, le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à effectuer ses premiers travaux d’aménagement et d’embellissement avec le concours d’un architecte DPLG afin de s’assurer du respect de la réglementation en vigueur. En cas de travaux de gros œuvre touchant à la structure, ces travaux devront être approuvés par le bailleur et la copropriété en assemblée générale. (…) ».

Il est également stipulé, à l’« Article 12. Travaux » des conditions générales du bail :
«
. Aménagements courants
Le preneur est autorisé à réaliser librement dans les locaux loués tous les travaux d’aménagement intérieur courant, et notamment les revêtements, le câblage, la peinture, la décoration…
Cloisonnement, changement de distribution
Le preneur est également autorisé à réaliser tous travaux qui excèdent les aménagements courants, et en particulier les changements de distribution et le cloisonnement.
Travaux portant sur la structure ou la façade extérieure
Le preneur ne pourra effectuer dans les locaux loués aucun travaux portant atteinte à la structure de l’immeuble ou à sa solidité, sans le consentement exprès et préalable du bailleur. »

Par ailleurs, l’article R.421-14 du code de l’urbanisme dispose que :
« Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires:
a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés;
(…) »

Enfin, l’article R.111-22 du même code prévoit notamment que :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1°Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2°Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3°Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; (…) »

En l’espèce, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par la locataire dans les locaux loués ont été effectués sans les autorisations requises.

En effet, les clauses du bail lui permettaient déjà de procéder, outre les simples aménagements des lieux, à des travaux de changement de distribution, tels que la création de mezzanines ou d’escaliers, dont il n’est pas justifié qu’ils affectent la structure ou la solidité de l’immeuble.

Il n’est pas non plus justifié que les modifications, même conséquentes, des réseaux d’eau et d’électricité ont excédé de simples aménagements et affecté les parties communes de la copropriété.

S’agissant du grief d’un défaut de permis de construire pour la création de plus de 20m2 de mezzanines, la bailleresse se contente de procéder à une évaluation de cette surface par déduction, à partir des indications sur la surface des appartements (de 25m2 à 30m2) figurant sur le site internet « Apartments [J] Opera-Vendôme » à destination de la clientèle, dont l’exactitude, ou tout au moins, la précision, n’est pas vérifiable et en tenant compte de la surface des couloirs, halls, pièces de service qui s’y ajouterait, mais sur laquelle le tribunal ne dispose d’aucune information.

Elle ne donne pas davantage de pièce permettant de constater que les surfaces de plancher créées ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

À défaut de produire un quelconque élément de preuve précis démontrant l’augmentation réelle de la surface des locaux et donc qu’elle excède effectivement les 20 m2 avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, la bailleresse échoue à faire la démonstration de ce que la réalisation des travaux exigeait l’obtention d’un permis de construire.

Dans ces condition

[…texte tronqué, 9906 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]